감정가액이 개별공시지가의 80%에 미달되는 것으로 보아 재감정가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

김○○(피상속인의 처), 권○○, 권○○, 권○○, 권○○, 권○○(피상속인의 자이고, 이하 “청구인들”이라 한다)는 2006.4.22. 피상속인 권○○의 사망을 원인으로 하여 주식, 부동산, 예금 등을 상속받고, 2006.10.20. 상속세 신고시 상속받은 주식회사 ○○○○ 및 주식회사 ○○○○(이하 “청구외법인들”이라 한다)의 비상장주식 846,983주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항 에 의한 비상장주식 평가방법으로 평가하면서 청구외법인들의 자산인 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 164 잡종지 7,262.6㎡, 동소 170-1 잡종지 3,258.8㎡, 동소 172 잡종지 1,631.2㎡, 동소 172 잡종지 3,306.0㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 순자산가액을 한국감정원 외 1개 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 44,433,117천원(이하 “신고 감정가액”이라 한다)으로 평가하여 상속세 15,069,037천원을 자진신고 ․ 납부하였다. 처분청은 상속세 조사를 실시한 결과 쟁점토지의 신고 감정가액이 개별공시지가 91,951,878천원의 80％에 미달하므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에 따라 다른 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정한 가액의 평균액인 53,113,225천원(이하 “조사 감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 순자산가액으로 보아 그에 따라 쟁점주식을 평가하여 2008.2.5. 청구인들에게 2006.4.22. 상속분 상속세 2,820,666,670원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.4.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점토지는 택지개발지구내 도시계획시설 정류소 부지로 용도구역제한, 용적율 제한 등 건물 신축에 행정적 제한이 있는 토지이나 당초 개별공시지가 산정에서 그 부분이 반영되지 아니하여 실제 가치보다 높게 산정되었고, 청구외법인들이 소유한 쟁점토지의 개별공시지가에 대하여 이의신청을 제기하여 감액조정된 가액이 2007.1.1. 현재 기준으로 47,762,660천원으로 이는 신고 감정가액(44,433,117천원)과 차이가 없으며, 동 개별공시지가가 상속개시일 이후 1년이 지난 시점의 가격이라는 점을 고려할 때 신고 감정가액은 정당한 가치를 반영한 금액이라고 볼 수 있고, 한편 쟁점토지 관할 경기도 ○○시 ○○구청장이 재산세 등 세수입 감소 내지 공신력 손실을 감수하고 개별공시지가를 감액한 것은 이와 같은 합리적 사유와 개별공시지가 산정에 관여하는 감정평가사들의 객관적인 평가에 근거한 것이므로 2005년 개별공시지가보다 2007년 개별공시지가가 쟁점토지의 가치를 정상적으로 반영한 것이고, 처분청에서 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서규정에 따라 쟁점토지의 신고 감정가액이 상속개시 당시의 개별공시지가의 80％에 미달하여 재감정을 의뢰하였으나, 상속개시 당시의 개별공시지가가 청구외법인들 및 ○○지방국세청장이 의뢰하여 평가한 감정가액의 평균액과 비교할 때 과다하게 산정된 것이고, 청구인들이 쟁점토지의 개별공시지가가 잘못 산정된 것을 알고 상속세 및 증여세법령에 근거하여 공신력 있는 감정평가법인들의 감정가액의 평균액으로 정당하게 신고하였으나, 세무조사시에 의뢰하여 평가한 감정평가액과 다르다 하여 세금을 추징당한다면 신고의무의 이행에 있어서 법적 안정성과 예측 가능성이 저해될 뿐 아니라, 과세가 전적으로 감정평가액에 의존하는 상황에서 청구외법인들이 의뢰한 3곳의 감정평가액과 관할구청에서 산정한 2007년 개별공시지가를 무시하고 ○○지방국세청장이 의뢰한 2곳의 감정평가액의 평균액을 쟁점토지의 순자산가액으로 하여 쟁점주식을 평가하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이며, 조세법률주의의 원칙상 과세요건 사실이나 비과세요건 사실이나를 막론하고 조세법규는 엄격하게 해석하여야 하고 확장해석이나 유추해석은 허용되지 아니한다고 할 것인 바, 쟁점토지의 신고 감정가액은 개별공시지가 대비 80％에 미달하므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 의 단서규정에 따라 ○○지방국세청장이 다른 2개 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액인 조사 감정가액을 쟁점토지의 순자산가액으로 보아 쟁점주식을 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 보충적 평가방법에 의하여 상속재산인 비상장주식을 평가하는 때 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의 규정에 의한 쟁점토지의 감정가액이 상속개시 당시 개별공시지가 대비 80％에 미달되었으나 다음연도에 조정된 개별공시지가 대비 80％ 이상인 경우에도 처분청이 다른 2개 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 당해 순자산가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가“라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제63조 【유가증권 등의 평가】

① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

• 다. 나목외의 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분은 당해 법인의 자산 및 수익 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 〃매매 등〃이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 ․ 법 제62조 ․ 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 2006.4.22. 피상속인 권○○의 사망을 원인으로 하여 주식, 부동산, 예금 등을 상속받고, 2006.10.20. 상속세 신고시 상속받은 쟁점주식을 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 제1항 에 의한 비상장주식 평가방법으로 평가하면서 청구외법인들의 자산인 쟁점토지의 순자산가액을 한국감정원 외 1개 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 신고 감정가액으로 하여 상속세 15,069,037천원을 신고 ․ 납부하였고, 처분청은 쟁점토지의 신고 감정가액이 상속개시 당시 개별공시지가(91,951,878천원) 대비 80％에 미달하므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호 에 따라 다른 2개 감정기관에 평가를 의뢰하여 감정한 가액의 평균액인 조사 감정가액을 쟁점토지의 순자산가액으로 보아 그에 따라 쟁점주식을 평가하여 청구인들에게 이 건 상속세를 부과한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인들은 2005년 개별공시지가 산정당시 쟁점토지의 표준지를 잘못 적용하였고 용도지역이 근린상업지역임에도 일반상업지역으로 적용하여 개별공시지가가 높게 산정되었으며, 2006년 개별공시지가에 대하여 제기한 이의신청을 관할구청에서 받아들여 하향조정을 하였음에도 과다하게 산정된 2005년 개별공시지가를 기준으로 80％미달 여부를 판정한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인들은 상속세 신고시 쟁점주식을 상속세 및 증여세법에 의한 비상장주식 평가방법으로 평가하면서 쟁점토지의 순자산가액을 한국감정원, ○○감정평가법인에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액인 44,433,117천원으로 평가한 사실이 감정평가서 등에 의하여 확인된다. (단위: 천원) 법인명 소재지 지목 면적 ㎡당 가격 감정가액

○○○○

○○ ○○ 164 잡종지 7,262.6 3,195 23,204,007

○○ ○○ 170-1 ″ 3,258.8 2,545 8,293,646

○○ ○○ 172 ″ 1,631.2 2,620 4,273,744

○○○○

○○ ○○ 172 ″ 3,306.0 2,620 8,661,720 계 44,433,117 (나) 경기도 ○○시 ○○구청장이 고시한 쟁점토지의 2005~2007년도 개별공시지가는 아래와 같으며, 쟁점토지의 2006년도 개별공시지가는 청구외법인들이 2006.6.28. ○○구청장에게 개별공시지가 산정에 대하여 이의신청한 결과 2005년 개별공시지가 대비 59.8％ 하향조정한 사실이 개별공시지가 조회서 등에 의하여 확인된다. (단위: 천원) 소재지 면적 2005.1.1. 2006.1.1. 2007.1.1. 가격/㎡ 공시지가 가격/㎡ 공시지가 가격/㎡ 공시지가

○○○○ 164 7,262.6 5,670 41,178,942 4,620 33,553,212 2,880 20,916,288

○○○○ 170-1 3,258.8 6,990 22,779,012 2,690 8,766,172 3,390 11,047,332

○○○○ 172 4,937.2 5,670 27,993,924 2,560 12,639,232 3,200 15,799,040 계 91,951,878 54,958,616 47,762,660 (다) 쟁점토지의 2005년도 개별공시지가 산정시 적용한 표준지를 보면, 관할구청장인 ○○구청장은 2005.1.1. 기준 개별공시지가를 산정하면서 쟁점토지의 표준지를 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 156번지(이하 “적용표준지”라 한다)를 적용하였으나, 쟁점토지와 거리가 가까운 차고지 용도의 표준지(경기도 ○○시 ○○구 ○○동 168번지, 이하 “인접표준지”라 한다)를 적용하지 아니하고 쟁점토지와 거리가 멀고 용도도 차고지가 아닌 적용표준지를 적용하였고, 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령 제30조 의 용도지역이 근린상업지역임에도 적용표준지와 같은 일반상업지역으로 적용한 사실 등이 2005년 및 2007년 개별공시지가 토지특성조사표, 결정조서 및 쟁점토지 일대 지도 등에 의하여 확인되는 바, ○○구청장이 인접표준지를 적용하였더라면 동 인접표준지의 지목이 대지이고(쟁점토지는 잡종지임) 지가가 ㎡당 4,800천원(쟁점토지의 ㎡당 지가는 5,670~6,990천원)인 점 및 잡종지 지가가 대지 지가의 90％인 점을 고려할 때 쟁점토지의 개별공시지가가 낮게 산정될 가능성도 있으나, 청구외법인들은 쟁점토지의 2005년 개별공시지가에 대하여 이의신청 등의 절차를 거쳐 하향조정하지 아니한 것으로 확인된다. (라) 처분청은 쟁점토지의 신고 감정가액(44,433,117천원)이 개별공시지가(91,951,878천원)의 80％에 미달한 것으로 보아 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에 따라 다른 감정기관인 ○○○○○ 및 ○○감정평가법인에게 의뢰하여 아래와 같이 감정한 가액의 평균액인 조사 감정가액(53,113,225천원)을 쟁점토지의 순자산가액으로 하여 쟁점주식을 평가한 사실이 감정평가서, 상속세 조사복명서 등에 나타난다. (단위: 천원, 주) 법인명 신고가액 결정가액 상속재산 증가 주식수 주당가액 증가액

○○○○ 35,771,397 42,583,615 714,028 2,641 1,885,248

○○○○ 8,661,720 10,529,610 132,955 1,793 238,388 계 44,433,117 53,113,225 2,123,636 (마) 쟁점토지에 대하여 청구외법인 및 처분청이 평가의뢰하여 한국감정원 외 4개 감정평가법인의 감정한 가액은 아래와 같고, 이들 감정평가법인이 감정한 가액의 평균액은 2005년 개별공시지가와 비교하면 45.59％ 수준에 불과한 것으로 나타난다. (단위: 천원, ％) 감정평가법인 평가일 감정가액 감정가액평균액(①) 개별공시지가(②) 비율(①/②)

○○○ 2006.5.8. 25,731,497 41,927,739 91,951,878 45.59 한국감정원 2006.7.24. 44,493,174

○○ ″ 44,373,060

○○○○○ 2007.11.19 52,129,296

○○ ″ 54,097,154

(3) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 시가로 인정되는 감정가격이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하며 다만, 당해 감정가액이 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하는 것인 바, 청구인이 주장하는 바와 같이 상속개시 당시 적용되는 쟁점토지의 2005년 개별공시지가가 과다하게 산정되었다면 다른 증거를 제시하여 이의신청 등의 절차에 따라 개별공시지가를 바로 잡았어야 하나 그러하지 아니하고 상속개시 당시와 직접 관련되지 아니한 2006년 및 2007년 개별공시지가를 제시하고 있는 바, 비록 2006년 및 2007년 개별공시지가가 대폭 하향조정되었다고 하지만 이를 상속개시 당시 쟁점토지의 순자산가액을 평가하는데 적용하기는 어렵고, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 신고 감정가액이 개별공시지가의 80％에 미달하는 48.3％ 수준인 만큼 처분청이 2개 이상의 감정기관에 재감정을 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 시가로 보아 당해토지의 순자산가액을 산정한 후 쟁점주식을 평가하여 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인들의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.