미등기 양도 부동산에 대한 과세처분에 대해 대리인에 불과하다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. ○○○세무서장은 ○○○에 대한 양도소득세 조사시 청구인이 2003.11.25 ○○○로부터 ○○○ 대지 654㎡(이하, “쟁점토지”라 한다)를 2억원에 취득한 후, 이에 대한 취득등기를 하지 아니하다가 2005.3.17 ○○○ 외 2인에게 쟁점토지를 3억8천만원에 양도하였음을 확인하고 처분청에 청구인의 미등기양도소득에 대한 과세자료를 통보하였다.
• 나. 처분청은 위 과세자료를 근거로 청구인의 미등기양도차익을 1억8천만원으로 결정하여 2007.12.10 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 157,101,700원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.24. 이의신청을 거쳐 2008.4.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2003년 초에 지인의 소개로 알게 된 쟁점토지의 전 소유자 ○○○가 청구인에게 쟁점토지의 처분을 원하여 대리인으로서 이에 대한 일을 총괄하게 되었다. 대리인은 최대한 높은 가격으로 매도하는 것이 당연한 의무이므로 최대한 높은 가격을 받기 위해 건축허가를 추진하는 등의 노력을 기울였으며, 건축허가를 추진하던 중 2003.10.31 매수예정자 ○○○ 외 1인과 4억원의 양도계약서를 작성하였지만 계약이 성사되지 않았다.

(2) 그 후 2005년 3월경 ○○○ 외 2인○○○에게 ○○○를 대리하여 쟁점토지의 매매를 성사시켰다. 이에 대한 매매대금은 총 3억8천만원이었고 은행채무 2억5천만원을 제외한 1억3천만원 중 4천만원은 2003년부터 쟁점토지의 매도성사를 위해 사용한 실비로 충당하였고, 9천만원은 ○○○의 기타 채무를 변제하는데 사용하였다.

(3) 미등기 전매에 의한 양도가 성립되려면 청구인에게 양도물건에 대한 등기청구권이 있어야 하나 청구인은 ○○○의 대리권 밖에 없어 실질적인 쟁점토지에 대한 통제권을 행사할 수 있는 권한이 없었다. ○○○가 2007.8.27 ○○○세무서에서 진술하기를 자신이 2003.11.25 청구인에게 쟁점토지를 양도하였다고 주장하면서 약정서 및 차용증을 제시하였다고 하지만, 소유권을 이전하기 위해서는 인감증명서를 반드시 제출할 필요가 있고, 2005년 양도당시 인감증명서의 유효기간은 인감증명서 발부일로부터 6개월이며 등기부상 소유권이전등기접수일은 2005.3.17이고, 이를 위해 제출한 인감증명서의 발부일자는 2005.2.22인 점으로 보아 ○○○가 2005년에 쟁점토지에 대한 양도사실을 인지하고 있었다는 증거이므로 ○○○가 2003년에 청구인에게 쟁점토지를 양도하였다는 주장은 거짓임이 명백하다. 또한, ○○○의 진술대로 청구인에게 2억원을 받고 양도하였다면 청구인이 소유권이전등기를 요구하였어야 하겠지만 이를 요구하지 않았으며, 이미 청구인에게 양도가 이루어졌다면 2005.3.16 ○○○ 외 2인에게 양도할 당시 ○○○의 인감증명서를 발급할 때, 청구인에게 이의를 제기함이 상식일 것이다.

(4) 처분청의 이의신청결정서 내용 중에는 ○○○가 쟁점토지를 2003년 6월 또는 7월경에 건축허가를 득한 후 2003.11.25 ○○○ 근저당설정채무 2억원을 승계하는 조건으로 쟁점토지를 양도하였다고 기재되어 있지만, ○○○가 청구인에게 쟁점토지를 양도할 때 최소한 받아야 할 금액은 전 소유자 ○○○의 매입가액에다 ○○○ 근저당설정채무 2억원, 그리고 건축허가로 인한 토지의 가치상승분의 합계 금액이어야 할 것이므로 ○○○가 ○○○ 근저당설정채무 2억원을 승계하는 조건으로 청구인에게 양도하였다는 진술은 상식에 어긋난다.

(5) 위와 같이, 청구인은 쟁점토지의 전 소유자 ○○○의 대리인에 불과하므로 처분청이 청구인에게 미등기양도소득에 대한 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 2005.3.17 현 소유자인 ○○○ 외 2인에게 쟁점토지를 양도할 당시 자신은 전 소유자 ○○○의 대리인에 불과하다고 주장하지만, 청구인은 2007.8.27 ○○○세무서에 출두하여 ○○○로부터 쟁점토지를 취득한 사실은 있지만, ○○○의 주장대로 2003.11.25 쟁점토지를 취득한 것이 아니라 건축허가를 받던 와중에 다소 시일이 걸려 건축허가를 받은 후 2004년 봄경에 최소 3억원이상을 지급하기로 약정하였으며, 자신의 책임하에 쟁점토지를 양도하였다고 진술한 바 있고, 청구인이 쟁점토지를 3억8천만원에 양도하고 은행채무 2억5천만원, 개인채무 9천만원○○○)을 제외한 나머지 4천만원을 직접 수령한 것으로 확인되고 있는 반면, 청구인은 ○○○의 대리인이라고 주장만 할 뿐 이를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 청구인의 미등기양도소득에 대하여 양도소득세를 부과한 것은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 ○○○로부터 쟁점토지를 취득하고도 이에 대한 등기를 하지 아니하다가 ○○○ 외 2인에게 양도한 경우라 하여 처분청이 청구인에게 미등기양도소득에 대한 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 경우 (2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

3. 미등기양도자산: 양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2-1) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○세무서장의 ○○○에 대한 ‘양도소득세 조사종결복명서’(2007.8.28)에 기재된 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 전 소유자 ○○○에 대한 조사부분에는 ○○○ 자신은 2003.11.25 ○○○에게 쟁점토지를 2억원에 양도한 이후 쟁점토지를 담보로 한 대출 및 현 소유자 ○○○ 외 2인과의 양도계약, 그리고 자신의 양도소득세 신고를 청구인이 하였고, 은행대출을 위한 근저당설정 변경 및 현 소유자에게 소유권을 이전하면서 제출된 자신의 인감증명서와 인감도장 등은 2003.11.25 청구인에게 양도할 당시 약정서에 기재된 내용대로 협조하여 준 것일 뿐, 쟁점토지 양도대금도 청구인이 수취하여 사용하였으며, 또 자신은 쟁점토지가 얼마에 양도되었는지도 모르고 부동산 매각대금을 전혀 받은 적이 없다고 기재되어 있다. (나) 청구인○○○에 대한 조사부분에는 청구인이 쟁점토지 양도가액에 대하여 3억8천만원임을 인정하면서 ○○○로부터 취득한 가액은 3억원 이상이라고 하면서 건축허가를 득한 후인 2004년 봄경에 취득하였다고 주장하지만, 위 취득시점 및 취득가액은 청구인 주장에 불과할 뿐, 어떠한 근거자료도 제출되지 아니하여 청구주장을 사실로 받아들이기 어렵다고 기재되어 있다. (다) 청구인의 후 소유자 ○○○ 외 2인의 대리인 ○○○에 대한 조사부분에는 ○○○로부터 모든 권한을 위임 받았다는 법무사 및 청구인으로부터 쟁점토지를 3억8천만원에 취득하기로 하는 매매계약서를 작성한 후, 대금지급은 은행채무 승계분 2억5천만원, 근저당권자인 ○○○에게 지급한 3천만원, 그리고 청구인으로부터 지급받을 채권 6천만원을 제외한 나머지 4천만원을 청구인에게 지급하였고, 계약서 작성시 ○○○는 동석하지 않았고 법무사 직원과 청구인이 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 구비하여 줌에 따라 잔금지급후 소유권을 넘겨 받았다고 기재되어 있다.

(2) 청구인의 전 소유자 ○○○가 2007.8.27 ○○○세무서에 출두하여 진술한 내용을 보면, 자신은 2003년 6월 또는 7월경 쟁점토지 위 지상건축물에 대한 건축허가를 득한 후, 2003.11.25에 ○○○ 근저당설정채무 2억원을 승계하는 조건으로 청구인에게 쟁점토지를 양도하였고, 위 대출금 중 1억3천8백만은 위 물건 취득자금으로 충당하였으며, 잔여금 6천여만원은 청구인이 모두 가져갔으며, 추후 2003.11.25 건축허가 경비 및 취득 관련 제세공과금으로 3천여만원을 제외하고, 나머지 3천만원은 자신에게 주기로 하고 2억원에 대한 약정서를 작성하였다고 진술하였다.

(3) 청구인이 2007.8.27 ○○○세무서에 출석하여 진술한 내용을 보면, 쟁점토지를 취득한 사실은 맞지만 ○○○의 주장대로 2003.11.25에 취득한 것은 아니며, 정확한 기억은 나지 않지만 건축허가를 받는 와중에 시일이 다소 걸려 2004년 봄경에 ○○○로부터 최소 3억원 이상의 금액으로 약정을 하여 본인 책임하에 2005.3.17 현 소유자인 ○○○ 외 2인에게 쟁점토지를 3억8천만원에 양도하였다고 진술하였다.

(4) 청구인이 2008.10.24 우리 원의 심판관회의에 출두하여 진술하기를 “저와 ○○○, ○○○ 3인이 부동산중개업을 하고자 이 건 토지를 취득하기로 한 것인데, 그당시 ○○○가 자신의 자금으로 ○○○에 사는 전 소유자 ○○○과 거래를 한 후, 몇 년 동안 건축허가를 받는 등 사정이 좋지 않아 ○○○ 대출금 2억원, 건축허가 소요비용, 대출금에 대한 이자 등을 감안하여 저에게 4억원에 양도하였는데도, ○○○는 ○○○세무서에 파기된 2억원짜리 약정서를 제출하여 저에게 모든 책임을 떠 넘기고 있다”고 진술하였다.

(5) 이를 바탕으로, 청구인이 ○○○로부터 쟁점토지를 2억원에 취득한 후 이에 대한 취득등기를 하지 아니하다가 ○○○ 외 2인에게 3억8천만원에 양도한 경우로 보아 미등기양도소득에 대한 양도소득세를 부과한 처분이 타당한지를 살펴본다. (가) 소득세법 제104조 제3항 에서는 ‘미등기양도자산’에 대하여 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 하고, 같은 조 제1항 제3호에서는 미등기양도자산에 대한 세율을 양도소득과세표준의 100분의 70으로 규정하고 있는바, 이와 같이 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과세하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔금 등의 지급없이 전매하는 따위의 부동산투기 등을 억제하고 방지하려는 데 있다고 할 것이다○○○. (나) 이 건의 경우, 청구인은 전 소유자 ○○○의 대리인으로서 쟁점토지의 매매계약에 관여하였을 뿐이라고 하면서 이를 받아들이지 아니할 경우에는 쟁점토지의 취득가액을 4억원으로 계산하여야 한다고 주장하지만, 전 소유자 ○○○가 2007.8.27 ○○○세무서에서 청구인에게 쟁점토지를 양도하였다고 진술한 바 있고, 청구인도 ○○○세무서에서 이에 대해 인정한 바 있으므로 청구인이 ○○○의 대리인으로서 쟁점토지의 매매계약에 관여하였을 뿐이라는 주장은 사실로 받아들이기 어렵다 할 것이고, 나아가 청구인은 ○○○세무서에서 쟁점토지의 취득가액이 3억원 이상의 금액으로 약정하였다고 진술한 후에 우리 원의 심판관회의에서는 4억원이라고 진술하는 등 상이한 금액을 주장하고 있어 신뢰하기 어렵고, 또 그러한 금액이 쟁점토지 취득에 소요된 금액인지가 객관적인 증빙으로 확인되지 아니한다. (다) 그렇다면, 처분청이 전 소유자 ○○○가 확인한 가액 2억원을 청구인의 취득가액으로 인정한 것은 잘못이 없다고 보이고, 양도가액3억8천만원에 대해서는 청구인이 다투지 아니하므로, 이에 대한 심리는 필요없게 된다. (라) 따라서, 청구인이 ○○○로부터 쟁점토지를 2억원에 취득한 후 이에 대한 취득등기를 하지 아니하다가 ○○○ 외 2인에게 3억8천만원에 양도한 경우로 보아 처분청이 청구인에게 미등기양도소득에 대한 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.