건축허가를 받아 건설중 양도하여 비사업용토지가 아니라는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.4.14. 지인(知人) 박○○ 등 7명과 공동(이하 “청구인등”이라 한다)으로 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 265-4 임야 1,194㎡외 2필지 23,650㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)에 공동주택 및 숙박시설을 건축하기 위하여 터다지기, 진입도로공사 및 묘목이전 등의 공사를 진행하던 중 내부사정으로 2006.12.28. 청구인의 지분(쟁점1토지의 17715분의 2725로 이하 “쟁점2토지”라 한다)을 양도하고, 쟁점2토지가 사업용토지에 해당한다고 보아 그 양도차익을 기준시가로 산정하여 2007.6.7. 양도소득세 1,752,380원을 신고․납부하였다. 처분 청은 쟁점2토지가 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 그 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2008.2.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 21,131,900원 을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인등은 쟁점1토지를 주택신축용으로 구입하였고 동 토지를 취득한 후 주택을 신축하기 위하여 산지전용허가, 개발행위허가를 받은 후 부지조성공사를 하였고 부지가 조성된 뒤에는 일부 터파기공사까지 시행하였으나, 건축기간이 당초 청구인등이 예상했던 기간 보다 길어지고 쟁점1토지의 소유자가 8명으로 각각 의견이 달라 일의 진행이 어렵던 중 매수자가 나타나 양도하게 되었는 바, 쟁점2토지는 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 의 규정에 의하여 비사업용토지에 해당되지 아니하므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점1토지 지상에 다세대주택 및 숙박시설을 건설하기 위하여 2006년 5월 관할관청으로부터 산림개발행위허가와 산지전용허가 등을 받아 벌목작업 및 굴착작업을 진행하던 중 양도하였으므로 소득세법시행령 제168조 의 14 제1항 제3호 및 같은법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호의 규정에 의한 사업용토지에 해당한다고 주장하고 있으나, 처분청이 쟁점1토지 소재 관할지방자치단체인 ○○군청에 확인한 바에 의하면 청구인(양도인) 및 주식회사 우○○○○(양수인) 명의로 건축허가를 신청한 사실이 없는 것으로 확인되었고 또한 국세청예규에서 “임야 취득 후 산지관리법에 따라 산지전용허가를 얻어 건설에 착공한 경우에는 그 임야 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간 동안 사업에 사용한 토지로 볼 수 없다”고 해석하고 있으므로 쟁점2토지는 소득세법시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 의 규정에 의한 비사업용토지가 아니다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림ㆍ보안림ㆍ채종림ㆍ시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간

○ 소득세법시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2006.5.10. ○○군수가 산지전용허가증을 교부하면서 공문(산지전용허가사항 알림 및 허가증 교부 안내, ○○과-2320)에서 “ 산지관리법 제16조 에 의거 다른 법률에 의한 인가․허가․승인 등의 행정처분이 필요한 경우에는 그 행정처분을 받을 때까지 산지전용허가의 효력이 발생하지 아니합니다.”라고 허가조건을 명시하고 있을 뿐만 아니라 ‘붙임 1. 허가조건 17’에서 산지관리법 제16조 를 명시하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 2006년 5월 ○○군수가 발행한 ‘산지전용허가증’에 의하면, 청구인등 중 박○○외 3인은 단독주택을 건축하기 위하여 쟁점1토지(23,650㎡) 중 5,245㎡를, 이○○외 1인은 숙박시설을 건축하기 위하여 1,999㎡를, 김○○외 1인은 숙박시설을 건축하기 위하여 6,050㎡를 각각 ○○군수로부터 2006.4월부터 2007.3.30.까지 산지전용허가를 받은 사실이 확인된다.

(3) 청구인등은 산지전용허가를 받은 후부터 쟁점1토지를 양도할 때인 2006.12.28.까지 건축허가를 신청한 사실이 없는 것으로 건축허가내역 조회에 대한 회신(지역도시과-21449, 2007.9.5)에 의하여 확인된다.

(4) 청구인등이 2006.12.28. 쟁점1토지를 우○○○○에 양도하였음에도 불구하고 같은 날 동 토지의 전 소유자인 김○배가 쟁점1토지에 ‘매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기’를 경료한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(5) 쟁점1토지를 매입한 우○○○○이 2007.12.28. ○○ 군수로부터 건축허가(제2007-

○○ 과-신축허가-100호)를 받고 2008.3.25. 착공신고서를 제출하였으나 실제 착공하지 아니하였을 뿐만 아니라 2008.5.2. 우○○○○의 요청에 의하여 2008.5.6. 동 건축허가가 취소된 사실이 2008.7.2. ‘○○군 ○○과 ○○계 시설 8급 김○호’와의 전화통화 및 우○○○○의 착공신고 취하 신청서에 의하여 확인된다.

(6) 위 사실관계를 종합해 보건대, 청구인등이 쟁점1토지를 소유한 기간 동안 ○○군수로부터 건축허가를 받지 못할 특별한 제한이 없었음에도 불구하고 건축허가를 신청한 사실이 없었던 것으로 보아 의견진술과정에서 청구인등이 은퇴 후 거주하기 위하여 쟁점토지를 취득하였다는 주장은 정황상 받아들이기 곤란하고, 쟁점2토지를 매입한 우○○○○이 ○○군수로부터 건축허가를 받았다가 동 허가도 반납하여 청구인등이 받은 산지전용허가도 산지관리법 제16조 의 규정에 의하여 무효인 점으로 볼 때, 쟁점2토지를 비사업용토지로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.