토지와 건물의 취득시기가 다른 주택의 취득당시 환산 취득가액 계산방법이 적정한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2006.12.13. OOOOO OOOO OOOO OOOOOO 다가구주택(대지 377㎡, 건물 646.53㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하면서 쟁점주택의 양도가액을 680,000천원으로 하고, 취득가액은 알 수 없어 쟁점주택의 최초 개별 공시된 주택가격 833,000천원을국세청 예규 재일 OOOOOOOOO(OOOOOOOOO) 및 OO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO)에 의거한 산식으로 계산한 가액 531,146천원을 환산 취득가액으로 하여 양도소득세 18,806천원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 취득가액을 산정함에 있어 청구인이 적용한 산식과 다른 국세청 예규 법규-5613(2006.12.28)에 의거하여 계산한 481,680천원을 환산 취득가액으로 하여 2007.12.24. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 9,862천원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.10. 이의신청을 거쳐 2008.5.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 환산 취득가액에 대한 처분청의 계산방식에서 1989년 개별주택가격 환산액 산식 중 1989년 건물 기준시가를 계산하여 대입하였으나, 1989년에는 건물자체가 없어 건물 기준시가를 건물신축 가격기준액에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과연수별 잔가율을 곱하여 계산하는 것은 실체가 없는 곳에 세금계산을 하는 경우에 해당되며, 건물이 없는데 토지와 건물가격을 안분하는 것은 건물가격이 변동됨에 따라 토지가격이 변동되어 실질 과세원칙에 부합하지 아니한다. 따라서 토지와 건물의 취득시기가 다르고 양도당시 개별주택가격이 고시된 경우에는 종전 국세청 예규 재일 OOOOOOOOO(OOOOOOOOO) 및OO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO),서면4팀-2198(2005.11.15)의 산식에 의하여 청구인이 계산한 양도소득금액으로 과세되어야 하므로 이 건 과세는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택은 외형적으로는 실거래가액에 의하여 신고하였지만 실제 내용은 기준시가에 의한 신고로서, 쟁점주택의 양도가액은 토지분과 건물분으로 안분하여 산정하고, 취득가액은 취득당시 쟁점주택의 환산가액에 취득당시의 토지분과 건물분의 기준시가로 안분하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 토지와 건물의 취득시기가 다른 쟁점주택의 취득당시 환산 취득가액 계산방법이 적정한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) ①제96조제2항, 제97조제1항제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

(2) 소득세법 시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정) ⑦부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. <신설 2005.8.5> 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2006.12.13. 쟁점주택을 양도하면서 쟁점주택의 양도가액을 680,000천원으로 하고, 취득가액은 알 수 없어 쟁점주택의 최초 개별 공시된 주택가격 833,000천원을국세청 예규 재일 OOOOOOOOO(OOOOOOOOO) 및서면4팀-2198(2005.11.15)에 의거한 산식으로 계산한 가액 531,146천원을 환산 취득가액으로 하여 양도소득세 18,806천원을 신고·납부하였으며, 처분청은 국세청 예규 법규-5613(2006.12.28)에 의거하여계산한 481,680천원을 환산 취득가액으로 하여2007.12.24. 청구인에게 양도소득세 9,862천원을 경정고지한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 처분청의 쟁점주택의 환산취득가액 계산방식에서 토지취득 당시에는 건물이 없는데도 토지와 건물가격을 안분하는 것은 건물가격이 변동됨에 따라 토지가격이 변동되어 실질 과세원칙에 부합하지 아니하므로 토지와 건물의 취득시기가 다르고 양도당시 개별주택가격이 고시된 경우에는 종전 국세청 예규 재일 OOOOOOOOO(OOOOOOOOO) 및재일 46014-1983 (1998.10.15),서면4팀-2198(2005.11.15) 산식에 의하여 환산 취득가액이 계산되어야 한다고 주장한다. 국세청 예규OO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO)에 의한 환산 취득가액 산식은 아래와 같이 나타난다. * 취득당시의 환산 취득가액 = ① - ②

① 건물 취득당시의 기준시가 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 × 건물 취득당시의 토지 기준시가 및 건물 기준시가의 합계액 최초 고시당시의 토지 기준시가 및 건물 기준시가의 합계액

② 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액의 차이 = 건물 취득당시의 토지기준시가 - 토지취득당시의 토지기준시가

(3) 소득세법 시행령 제164조 제7항은 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다 라고 규정하고 있다. 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액

(4) 처분청 및 청구인이 적용한 산식에 의한 쟁점주택의 환산 취득가액과 소득세법 시행령 제164조 제7항의 산식에 의한 쟁점주택의 환산 취득가액이 아래 표와 같이 나타나며, 처분청의 산식과 소득세법 시행령 제164조 제7항의 산식에 의한 쟁점주택의 환산 취득가액이 동일한 것으로 확인된다. (OO O OO)

(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 쟁점주택에 대한 환산 취득가액을 계산함에 있어국세청 예규 재일 46014-103 (1997.1.21) 및OO OOOOOOOOOO(OOOOOOOOOO),서면4팀-2198(2005.11.15)의 산식에 의하여 한다고 주장하나,조세법규는 문언대로 엄격하게 해석함이 원칙인 바,소득세법 시행령 제164조 제7항에서 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 ‘건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 법제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액/당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액’의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다 라고 규정하고 있고, 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우 산식의 적용을 배제하는 제한 규정을 두고 있지 아니한 이상, 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 공동주택을 양도한 경우에도 산식 중 ‘취득 당시의 과세시가표준액’에 토지 취득 당시의 토지의 과세시가표준액과 건물취득 당시의 건물의 과세시가표준액을 바로 대입하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수 밖에 없는 것이므로(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOO), 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 이 건 쟁점주택의 경우에도 소득세법 시행령 제164조 제7항의 산식 적용을 배제하는 제한 규정을 두고 있지 아니하므로 산식 중 ‘취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액’에서 토지취득 당시의 토지 개별공시지가와 건물취득 당시의 건물 기준시가를 바로 대입하여 취득당시의 기준시가를 계산하는 것이 타당하다. 따라서, 처분청이 계산한 환산 취득가액과 소득세법 시행령 제164조 제7항의 산식을 직접 대입하여 계산한 환산 취득가액이 동일한 것으로 확인되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.