분양권리확인서의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부(취소)

[주 문] OO세무서장이 2008.2.12. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 15,000,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 2007.8.6. 서울특별시 OOO OOO OOOO OO OOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 이OO에게 1억7,300만원에 양도하고, 취득가액은 96,149,000원, 기타 필요경비는 1매당 1,500만원인 분양권리확인서 2매(이하 “쟁점입주권”이라 한다)의 취득가액 3천만원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을포함한37,026,500원으로 하여 2007. 8.23. 양도소득세 예정신고·납부하였다.

• 나. 처분청은 쟁점필요경비를 제외한7,026,500원만을 기타 필요경비로 인정하여2008.2.12. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세15,000,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.28. 이의신청을 거쳐 2008.4.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점입주권은 쟁점아파트가 재개발건축되기 전에 사업시행자인OOOOOOOOOOOOOO(OO OOOOOOOOO OO)과 공사시공자인 OOOO주식회사가 공동으로 1989.6.27. 당시 그 지역의무허가건물의 전세입주자인조OO와 김OO에게 발급한 일명 “딱지”로서, 청구인은 1992년 10월말에 쟁점입주권을 부동산중개업자 김OO을 통하여 3천만원에 취득하고 대금은 OO은행에서 수표로 인출하여 지급하였으며, 재개발조합은 1997.10.30. 서울특별시 OOOOO으로부터 쟁점아파트 사용승인 전에 임시사용승인을 받았고, 청구인은 1997.11.3. 쟁점입주권을 소지한 조합원의 자격으로 사업시행자와 변경된 공사시공자인 OOOO주식회사와 입주금 96,149,000원을 불입하는 조건으로 아파트공급계약서를 체결한 사실이 확인되는 바, 쟁점필요경비를 필요경비에 산입하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 분양권리확인서를 증빙으로 제출하였으나, 동 확인서는 조합이 지정하는 잔여 최소평형 아파트의 방1개를 분양받을 권리자임을 확인하는 증빙일 뿐, 청구인과의 거래일자, 거래사실 및 거래금액은 기재되어 있지 아니하며, 청구인이 전세입자들로부터 분양권을 3천만원에 양수하였다는 것을 입증할 만한 영수증이나 금융증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점필요경비를 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는분양권리확인서의 취득가액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1)소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(단서 생략)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정된 것) 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 한 양도소득세 과세표준 신고 내역은 아래 표와 같은 바, 기타 필요경비에 쟁점입주권의 취득가액 3천만원이 포함되어 있으며, 처분청과는 양도·취득가액 및 3천만원을 제외한 기타 필요경비에 대하여는 이를 다투지 아니한다. (OO O O)

(2) 처분청은 청구인이 쟁점필요경비를 실제로 지급하였다는 금융증빙이 없다는 의견인 반면, 청구인은 당시 수표로 취득가액을 지급한 것으로 기억하며, 청구인이 제시한 분양권리확인서와 보관 중이던 수첩 등의 증빙만으로도 취득가액을 확인할 수 있으며, 처분청이 인적사항이 확인된 양도자나 부동산중개업자 등에 대하여 확인조사를 하지 아니하고 필요경비를 부인한 것은 부당하다고 주장하면서, 관련 자료를 증빙으로 제출한 바, 이에 대하여 본다. (가) 쟁점입주권은 1989.6.27. 발급되었고, 쟁점아파트 소재지인 서울특별시 OOO OOO OO OOOOOOO OOOOOOOOOOOO은 1992.4.15.이며, 청구인의 주민등록초본에 의하면, 청구인은 1989.9.1.부터 1992.10.2.까지서울특별시 OOOOOO OOO OOOOO OOOOO OOOO에 거주하였고, 1992.10.3.부터 1999.7.19.까지 서울특별시 OOO OOO OOOOO에 거주한 것으로 나타나는 바, 청구인은 사업승인일 현재 쟁점아파트 소재지에 주민등록이 되어 있지 아니하여 조합원 자격이 없었으므로 청구인이 쟁점아파트에 입주하기 위하여는 일명 “딱지”인 쟁점입주권을 취득할 수 밖에 없었던 사실이 인정되며, 쟁점입주권 2매를 취득한 이유는 1매를 보유한 경우에는 영구임대주택을 받을 수 있는 권리가 부여되었고, 2매를 보유한 경우에는 26평형 아파트에 입주할 수 있는 권리를 부여하였기 때문이라고 주장하는 바, 쟁점입주권(아래 표)에는 분양권리자인 당시 전세입자 김OOO OOO의 인적사항과 건물주 성명, 위치 및 입주일이 표시되어 있으며, 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 1997.11.3. 매매를 원인으로 2000.7.15. 청구인에게 소유권이전된 것으로 나타난다. (OO O O) (나) 청구인의 수첩(메모장)에는 청구인이 쟁점입주권을 매입하였다고 하는 김OO의 주소가 OOOO OOOO OOOOO OOOOOO, OOOOO OOOOOOOOOO로 기재되어 있는 바, 우리 원에서 김OOO OOOOOO(OOOOOOOOOOOOO)에 의하여 확인한 결과, 김OO은 당시(15년전) 청구인에게 쟁점입주권 매매를 중개한 사실에 대하여는 정확히 기억하지 못하나, 당시 몇 건의 중개를 하였으며, 일명 “딱지” 대금은 1매당 1천만원 내외에서 최고 1천4,5백만원 정도이었고, 26평형 아파트를 분양받기 위하여는 쟁점입주권 2매가 필요하였던 사실을 확인하고 있으며, 한편, 우리 원에서 쟁점아파트 인근 부동산중개업자(OOOOOOO, OOOOOOOO)를 통하여 확인한 바에 의하면, 부동산중개인은 1976년도부터 쟁점아파트 소재지에서 제조업을 영위하다가 2001년도에 부동산중개인 자격증을 취득하여 현재 영업중인 바, 이 건 쟁점입주권 거래 당시 입주권 2매가 있어야 26평형 아파트를 분양받을 수 있었고, 쟁점입주권의 시세는 재개발사업시행 초창기에는 1매당 5백만원 정도에 거래되다가 나중에 입주할 당시에는 1,500만원 정도에 이르렀을 수도 있지만, 사인간의 거래이기 때문에 거래시기나 거래당사자에 따라 1,500만원보다 저가 또는 고가에 거래하였을 가능성이 있다는 사실을 확인하고 있다. (다) 청구인은 2008.11.20. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 한 의견진술에서, 당시 부동산중개인 김OO으로부터 쟁점입주권을 3천만원에 매입하면서 매입 수수료로 1매당 10만원씩 20만원을 김OO에게 지급하였으며, 당시에는 재개발입주권이 현금의 성격으로 통용된 바, 별도의 영수증을 받아 둘 필요가 없었다는 요지의 진술을 하였다. (3)청구인이 주장하는 쟁점입주권 1매당 취득가액이 명확히 입증되지는 아니하나,청구인이 재개발 당시 쟁점아파트 소재지에 거주하지 아니한 사실이 주민등록표초본에 의하여 확인되는 바, 쟁점아파트를 분양받기 위하여는 쟁점입주권 2매가 필요하였고, 당시 쟁점입주권의 시세가 재개발 초기의 최소 5백만원부터 최고 1,500만원 또는 그 이상으로 거래된 사실에 대하여 쟁점입주권의 매매를 중개한 부동산중개인 김OO 등이 확인하고 있는 점 등을 종합적으로 살펴보면, 쟁점입주권 2매를 3천만원에 매입한 것으로 보이므로 이를 기타필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장을 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.