교환양도한 부동산의 양도가액을 산정함에 있어서 처분청이 감정기관의 감평평가를 거치지 아니하고 교환취득한 부동산을 일부 기준시가 등을 적용하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 본 것이 적법한 처분인지 여부
교환양도한 부동산의 양도가액을 산정함에 있어서 처분청이 감정기관의 감평평가를 거치지 아니하고 교환취득한 부동산을 일부 기준시가 등을 적용하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 본 것이 적법한 처분인지 여부
1. ○○○세무서장이 2008.2.12. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 627,089,010원 및 2004년 귀속 양도소득세 320,123,460원의 부과처분은 청구인이 2002.5.7. 교환·취득한 ○○○임야 7,253㎡의 실지거래가액 및 2004.10.26. 교환·양도한 ○○○ 대지 630.7㎡, 건물 2,241.88㎡의 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 2002.1.18. ○○○유한회사(이하 “○○○”라 한다)로부터 20억원에 취득한 ○○○대지 1,292.5㎡ 및 건물 3,339.77㎡(이하 “○○○”이라 한다.)를 2002.5.7. 유○○○ 소유의○○○ 대지 630.7㎡, 건물 2,241.88㎡(이하 “○○○”라 한다), 이○○○ 소유의 ○○○산 91번지 임야 7,253㎡(이하 “○○○”라 한다), ○○○ 임야 중 1필지(전원주택을 90일내에 완공하여 융자금 1억원을 승계하는 조건, 이하 “○○○”라 한다)등 3건의 부동산 및 현금 2억 5,000만원과 교환(이하 “1단계 교환”이라 한다)하는 계약을 조○○○과 체결하고, 2002.11.1. ○○○의 취득가액을 20억원, 그 양도가액을 20억 5,000만원으로 평가하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인은 ○○○를 2004.10.26. 전○○○ 소유의 ○○○ 대지 762㎡, 건물 1,538.08㎡(이하 “○○○”이라 한다) 및 현금 5,000만원과 교환(이하 “2단계 교환”이라 한다)하는 계약을 체결하고, 2005.1.31. 원미동상가의 취득가액을 24억 5,000만원, 양도가액을 25억 2,000만원으로 평가하여 양도소득세를 신 고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 ○○○의 취득가액을 20억원, 그 양도가액을 청구인이 1단계 교환거래로 인하여 취득한 ○○○를 17억 8,773만원, ○○○를 9억 2,000만원, 청구인이 계약상의 ○○○ 대신 실제 교환·취득한 ○○○대지 472㎡ 및 건물 140.06㎡(이하 “○○○”이라 한다)를 기준시가를 적용하여 8,572만원으로 평가하고 추가로 지급받은 현금 2억 5,000만원을 합한 30억 4,345만원으로 하여 2008.2.12. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 627,089,010원을 경정고지하였다. 처분청은 2단계 교환에 있어서 ○○○의 취득가액을 17억 8,772만원, 양도가액을 부동산매매계약서에 기재되어 있는 25억 2,000만원으로 평가하여 2008.2.12. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 320,123,460원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.6. 심판청구를 제기하였다.
(1) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 당해 거래가 교환거래인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(○○○, 2006.11.22.). 청구인이 2002년 교환양도한 ○○○의 경우 이를 ○○○ 등의 부동산 3건과 교환하되, ○○○의 양도가액은 20억 5,000만원, ○○○ 등 3건의 양도가액은 18억원으로 평가하여 차액 2억 5,000만원을 조○○○이 청구인에게 보충금으로 지급한 것이고, ○○○이나 ○○○ 등 교환목적물의 가액을 평가하면서 시가감정을 실시한 사실이 없으므로 이 건 ○○○의 양도는 그 실지거래가액을 파악할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아야 하고, 마찬가지로 청구인이 2004년 교환양도한 ○○○의 경우에도 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 처분청이 이 사건 ○○○의 실지양도가액을 파악할 수 있음을 전제로 하여, 취득 후 1년 내에 양도하거나 청구인이 실지거래가액으로 신고하였다는 이유로 실지조사를 거쳐 교환목적물의 가치를 자의적으로 평가하여 이를 실지거래가액으로 보아 양도차익을 산정한 것은 위법한 처분이다.
(2) 처분청의 주장대로 이 사건 교환거래가 교환목적물의 시가를 파악할 수 있어 실지양도가액이 확인되는 경우에 해당한다고 하더라도 처분청의 시가평가액은 자의적인 가치판단에 의하여 이루어 것이므로 이 건 과세처분은 시가평가에 관한 법리를 오해하여 결정한 위법한 처분이다. 1단계 교환에 있어서 첫째, ○○○의 경우 처분청은 조○○○이 ○○○를 교환취득하기 위하여 유○○○에게 교환양도한 ○○○ 전 261㎡외 4필지(전 4,400㎡, 답 1,990㎡로, 이하 “○○○”라 한다)의 공시지가 8,772만원, 현금 2억원과 ○○○의 부채인수액 15억원(은행부채 11억 6,000만원과 임대보증금 3억 4,000만원의 합계액)을 합한 17억 8,772만원을 ○○○의 시가로 보았으나 이는 감정기관이 평가한 시가가 아닌 처분청이 임의로 평가한 가액이므로 동 가액이 ○○○의 시가가 될 수 없다. 둘째, ○○○의 경우 교환계약당시 개별공시지가가 ㎡당 2,440원에 불과한 야산의 임야임에도 불구하고 처분청은 시가감정이나 시가로 인정할 만한 아무런 증거없이 9억 2,000만원으로 평가하였다. 조○○○은 부실부동산을 소유하고 있는 사람들의 다급한 상황을 교묘히 이용하여 이익을 도모하는 부동산 전문브로커로서 교환이후 교환목적물의 소유권이전등기가 지연되고 교환계약당시의 제반 약속이 이행되지 아니하여 청구인은 ○○○에 대하여는 2002.11.20. ○○○지방법원○○○지원으로부터, ○○○에 대하여는 2002.12.10. ○○○지방법원동부지원으로부터 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지한다는 가처분결정을 받아둠에 따라 2004.2.10. 조○○○은 ○○○을 정○○○에게 양도하기로 계약한 후 2004.2.20. 청구인을 찾아와 2004.7.31.까지는 당초 약속대로 ○○○의 형질을 변경하여 전원주택지로 토목목사를 완료해 주겠으니 가처분을 해제해 달라고 요청하면서 이를 이행하지 않을 시 담보조로 ○○○를 평당 40만원에 되사겠다는 이행각서를 쓰고 공증하였다. 그러나 이 각서는 조○○○이 이미 ○○○을 양도하기로 하여 다급해진 조○○○이 가처분해제를 목적으로 청구인을 안심시킬 목적으로 거짓으로 써준 사문서일 뿐이며 이후 조○○○은 약속을 지키지 않고 ○○○을 처분한 후 도주하였다. 그리하여 청구인은 처분청의 세무조사시 조○○○으로부터 속아 정신적, 물질적으로 피해본 것을 호소하기 위하여 이행각서를 제출한 것인데 처분청은 이행각서의 내용 중 “매입당시 취득가인 평당 40만원”이라는 금액에 총 면적을 곱한 금액인 9억 2,000만원을 교환당시의 실지거래가액으로 보았다. 셋째, ○○○의 경우 처분청은 평가액을 알 수 없어 2003년 기준시가를 적용하여 8,572만원으로 임의로 평가하였으나 동 평가액이 ○○○의 공정한 시가가 될 수 없는 것은 자명하다. 2단계 교환에 있어서 ○○○의 경우 처분청은 동 상가의 양도가액을 25억 2,000만원으로 평가하였으나 동 가액은 청구인과 전○○○ 사이에 허위로 작성된 매매계약서상의 거래가액으로 ○○○모텔의 은행에 설정된 근저당채무액인 11억 6,000만원을 전액 승계하기 위하여 채무액 보다 매매가액이 훨씬 높아야 한다기에 그 기준에 맞추어 기재한 거래가액일 뿐 실제거래가액이 아니다. 교환당시 주변 부동산시세에 의하면 ○○○모텔의 예상거래가액은 대략 20억원 정도로 부채액이 자산액을 초과하고 있었으며 전망도 그다지 좋은 것은 아니었지만 부동산브로커인 전○○○의 감언이설에 속아 20억 5,000만원으로 평가하여 교환계약을 체결하였다. 교환당시 ○○○모텔의 금융부채액은 17억원이고 임대보증금은 4억원이었으므로 이들 부채 합계액이 21억원에서 수리비 명목으로 지급받은 현금 5,000만원을 차감하면 ○○○모텔의 시가는 20억 5,000만원이 된다. 교환당시 교환당사자들은 ○○○모텔에 대하여 시가감정을 하지 아니하고 임의로 평가한 20억 5,000만원을 ○○○모텔의 시가로 하여 교환계약을 체결한 것인데 동 평가액을 시가로 인정할 수 없다면 이는 ○○○모텔의 시가는 알 수 없다고 보아야 한다. 따라서 ○○○의 양도에 따른 양도소득세는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함에도 불구하고 교환당사자 사이에 은행채무를 승계할 목적으로 체결된 허위의 매매계약서상의 거래금액을 실지 양도가액으로 인정하여 양도차익을 산정하였는 바 이는 양도가액의 결정에 대한 법리를 오해한 위법한 처분이다.
(1) 청구인은 ○○○의 양도소득세와 관련하여 실거래가로 신고하였으므로 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 경정시에도 실지거래가액으로 경정하여야 하고, 교환부동산의 실지거래 양도가액은 교환으로 인수하는 물건의 가액에 의하여 결정된다.
○○○는 조○○○ 소유의 부동산이 아니라 유○○○의 소유로서 조○○○이 미등기로 인수하여 청구인과 교환한 것이고 유○○○(대리인 배우자 이○○○)과 청구인이 작성한 매매계약서에 의하면 그 양도가액이 24억 5,000만원으로 기재되어 있으나 동 계약서는 허위로 확인되었으므로 유○○○이 ○○○를 청구인에게 인도하고 조○○○으로부터 반대급부로 받은 자산가액 17억 8,772만원(부채인계액 15억원+현금 2억원+부동산 5필지 기준시가 8,772만원)을 양도가액으로 확정하였다.
○○○ 임야(○○○ 분할됨) 중 1필지의 가액과 관련하여 당초 조○○○과 청구인이 작성한 교환계약서에 의하면 동 임야에 전원주택을 90일 이내에 완공하여 청구인에게 인계하되 융자금 1억원은 청구인이 인수하는 조건하는 교환하기로 하였으나 이행되지 아니하여 그 대신 ○○○ 대지 472㎡에 전원주택(2층) 140.06㎡(○○○)를 2003년에 완공하여 청구인에게 인계하였는 바 그 가액이 불분명하므로 완공연도인 2003년의 기준시가 평가액인 8,572만원으로 확정하였다.
○○○(이○○○이 실소유자로 조○○○이 청구인에게 미등기 전매함)의 가액과 관련하여 조○○○과 청구인이 작성한 교환계약서에 의하면 조○○○이 동 임야를 토목공사하여 90일 이내에 전원주택부지로 청구인에게 인계한다고 되어 있고, 조○○○이 토목공사를 미루어 조건이 이행되지 아니하자 2004.2.20. 청구인과 조○○○이 공증사무실에서 작성한 이행각서에 의하면 2004.7.31.까지 조○○○의 책임하에 형질변경허가를 받아서 전원주택지로 토목공사를 완료해 주기로 하고 이를 어길시 “매입당시 취득가액인 평당 40만원을 받기로 한다.”고 되어 있으며, 그 후 조○○○이 이를 이행하지 아니하자 2004.8.17. 청구인이 조○○○에게 발송한 내용증명에 의하면 “매입당시 취득가액인 평당 40만원으로 조○○○이 재매입하던지 그에 상응하는 가격의 대토로 등기해 주던지”라고 기재되어 있는 내용으로 보아 당초 교환거래시 ○○○를 형질변경 조건으로 평당 40만원에 거래하였음이 확인되므로 동 가액에 전체면적을 곱한 금액 9억 2,000만원으로 확정하였다. 청구인이 ○○○로부터 20억원을 대출받아 동 금액에 인수한 ○○○을 조○○○에게 양도하면서 ○○○, 오빈리임야 및 ○○○와 현금 2억 5,000만원(합계 30억 4,3345만원)을 조○○○으로부터 받았고, 인수한 ○○○는 17억 8,772만원(부동산 5필지 기준시가 8,772만원), ○○○은 8,572만원, ○○○는 9억 2,000만원으로 확인되는 바, ○○○의 양도가액을 30억 4,345만원으로 결정한 당초 처분은 정당하다.
(2) 전○○○과 청구인이 처분청에 함께 출석하여 동석한 자리에서 상호 확인하여 제출한 확인서에 의하면, 청구인 소유의 ○○○와 전○○○ 소유(김○○○이 실소유자로서 전○○○이 미등기로 양수하여 청구인에게 등기 전매함)의 ○○○모텔의 교환거래와 관련하여 교환당시 쌍방이 31억 8,000만원으로 평가하여 교환하였음을 쌍방이 대면한 자리에서 확인한 것으로 볼 때 ○○○의 양도가액이 25억 2,000만원으로 기재된 당초 계약서는 허위의 계약서로 볼 수 없는 바, 양도가액을 25억 2,000만원, 취득가액을 17억 8,772만원으로 하여 결정한 당초 처분은 정당하다.
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 청구인에 대한 ‘양도소득세 조사종결 복명서’에 의하면, 청구인은 2002.5.7. 본인 소유의 ○○○을 ○○○, ○○○, ○○○ 및 현금 2억 5,000만원과 교환하기로 하는 1단계 교환계약을 체결한 후 ○○○의 양도가액을 20억 5,000만원, 취득가액을 20억원으로 신고하였으나, 처분청은 1단계 교환거래시 ○○○의 양도가액을 산정함에 있어서 동 교환거래가 있기 전에 유○○○이 본인 소유의 ○○○를 정경순 소유의 ○○○ 및 현금 2억원과 교환하면서 ○○○ 부채 15억원(○○○ 임대보증금 3억 4,000만원, 근저당채무 승계액 11억 6,000만원)을 인계한 사실을 확인하고 ○○○의 교환가액(취득가액)은 기준시가를 적용하여 산정한 ○○○를 8,772만원으로 평가하고 정○○○이 인수받은 ○○○ 부채 15억원 및 유○○○에게 지급한 현금 2억원 합계 17억 8,772만원으로 평가하였고, ○○○의 교환가액(취득가액)은 1단계 거래계약시 동 임야의 면적 약 7,253㎡(계약서상 2,300평으로 기재)을 토지형질을 변경하여 택지조성 후 양수하는 조건으로 평당 40만원으로 하였음이 2004.2.20. 작성한 조○○○의 이행각서 및 2004.8.17. 청구인이 조○○○에게 발송한 내용증명에 의하여 확인된다 하여 9억 2,000만원으로 평가하였고, ○○○의 교환가액(취득가액)은 동 주택의 완공연도인 2003년의 기준시가를 적용하여 8,572만원으로 평가한 후 ○○○의 양도가액을 ○○○의 교환가액 17억 8,772만원, ○○○의 교환가액 9억 2,000만원, ○○○의 교환가액 8,572만원 및 추가로 지급받은 현금 2억 5,000만원의 합계 30억 4,344만원으로 평가하였다. 청구인은 2004.10.26. ○○○를 전○○○이 미등기로 교환취득한 ○○○모텔 및 현금 5,000만원과 교환하는 2단계 계약을 체결하고, ○○○의 취득가액을 24억 5,000만원, 그 양도가액을 25억 2,000만원으로 신고하였는 바, 처분청은 ○○○의 취득가액을 17억 8,772만원, 그 양도가액을 청구인이 신고한 위 양도가액인 25억 2,000만원으로 평가하였다.
(2) 1단계 교환거래시 ○○○ 관련 부동산교환계약서에 의하면, 청구인은 2002.5.7. 본인 소유의 ○○○을 ○○○, ○○○, 오빈리임야 및 현금 2억 5,000만원과 교환하기로 하는 계약을 조○○○과 체결하였고, 특약사항으로 청구인은 ○○○의 융자금 11억 6,000만원, 임대보증금 3억 4천만원 및 월세금 1,350만원을 잔금 수령시 승계하고, 조○○○은 ○○○의 융자금 20억원, 임대보증금 4억 8,000만원 및 월세금 1,165만원을 승계하고, ○○○ 중 1필지에 전원주택을 약 90일내에 완공(융자금 1억원 포함)하여 등기이전하고, ○○○ 중 약 2,300평은 전원주택부지로써 90일내에 토목공사를 완료하여 청구인에게 등기이전해 주기로 약정한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 ○○○을 2002.1.18. ○○○로부터 취득하여 2002.8.19. 조○○○에게 양도한 후 2002.11.20. ○○○에 대하여 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 금지하는 매매계약해제에 의한 소유권이전등기말소청구권 가처분등기처분을 하였다가 2004.3.8. 동 가처분등기를 말소하였으며 2004.3.4. ○○○에 거주하는 장○○○에게 양도한 사실이 ○○○의 등기부등본에 의하여 확인된다.
○○○1동 102호에 거주하는 유○○○이 ○○○를 2001.8.20. 취득하여 2002.9.13. 청구인에게 양도하고, 청구인은 ○○○를 2004.11.1. ○○○에 거주하는 전○○○에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, ○○○에 거주하는 이○○○이 ○○○를 2002.5.27. 취득하여 2003.4.9. 청구인에게 양도하였고 2007.11.8. 청구인은 ○○○를 3억 9,400만원에 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다. 또한, ○○○에 거주하는 이근후가 같은 곳 325-7번지 임야 472㎡를 취득하여 2003.7.21. 지목변경하여 건물을 신축(○○○)하였으나 건물 소유자는 위 같은 곳 340번지에 거주하는 홍○○○에게 소유권보존등기되었고, 2004.1.14. 청구인의 배우자 조○○○에게 양도(토지 및 건물)되었다가 2007.3.29. 증여를 원인으로 청구인에게 소유권이전등기된 사실이 ○○○의 등기부등본에 의하여 확인된다.
(4) 조○○○의 이행각서 및 인증서에 의하면, 조○○○은 2004.7.31.까지 ○○○를 토지형질을 변경하여 전원주택지로 토목공사를 완료하기로 하되 동 기간내에 형질변경이 불가능하거나 택지로 개발하지 못할 경우에는 청구인에게 매입당시 취득가인 평당 40만원으로 하여 지급받기로 2004.2.20. 이행각서를 작성하였고, 청구인은 2004.8.17. 동 이행각서를 공증(등부 2004년 제270호)받은 것으로 나타난다.
(5) 먼저 1단계 교환거래에 있어서 ○○○, ○○○ 및 ○○○의 교환가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 1단계 교환거래가 있기 전에 유○○○ 소유의 ○○○를 정경순 소유의 ○○○ 및 현금 2억원과의 교환하면서 ○○○ 부채 15원(○○○ 임대보증금 3억 4,000만원, 근저당채무액 11억 6,000만원)을 인계한 것으로 나타나므로 ○○○의 교환가액은 유○○○이 교환취득한 ○○○, 지급받은 현금 및 인계한 ○○○의 부채액을 합한 금액으로 볼 수 있는 바, 처분청이 유○○○이 교환취득한 ○○○를 기준시가를 적용하여 산정한 가액 8,772만원, 정경순이 인수받은 ○○○의 부채액 15억원(임대보증금 3억 4,000만원 및 근저당채무액 11억 6,000만원) 및 정○○○이 유○○○에게 지급한 현금 2억원의 합계 17억 8,772만원을 ○○○의 교환가액으로 본 것은 타당하다고 판단된다. 둘째, ○○○의 교환가액을 동 주택의 2003년 기준시가를 적용하여 평가하여 8,572만원으로 본 것도 타당하다고 판단된다. 셋째, 청구인은 조○○○이 ○○○ 및 ○○○에 대한 1단계 교환거래시 체결한 계약내용대로 이행하지 아니하자 2002.11.20. ○○○에 대하여 청구인이 매매계약해제에 의한 소유권이전등기말소청구권 가등기처분(매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지)을 하였는 바, 조○○○은 위 이행각서를 작성한 2004.2.20.로부터 10일전인 2004.2.10. ○○○을 매매하기로 하는 계약을 체결하였으므로 청구인이 가등기처분을 해제하여야만 ○○○의 양도가 가능했기 때문에 이행각서를 작성한 것으로 보이고 동 이행각서상 ○○○를 매입당시 취득가인 평당 40만원으로 되받는다는 내용은 그 동안 ○○○ 및 ○○○에 대하여 계약내용대로 이행되지 아니한 데에 대한 보상성격으로 기재된 것으로 보이는 측면이 있을 뿐만 아니라 청구인이 2007.11.8. ○○○를 3억 9,400만원에 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되는 점, 1단계 교환계약시(2002.5.7.) 조○○○이 동 계약일로부터 90내에 ○○○를 토지형질변경하여 택지로 조성한 후 인도하기로 계약하였으나 2007.12.31. 현재까지 ○○○의 토지형질이 변경된 사실이 없었음이 ○○○군청의 공문(○○○, 2009.2.27.)에 의하여 확인되는 점 등을 감안할 때, 처분청이 ○○○에 대한 1단계 교환계약조건이 이행되지 아니하였음에도 불구하고 그 지목이 임야인 ○○○를 평당 40만원으로 평가하여 그 교환가액을 9억 2,000만원으로 본 것은 잘못이 있다고 판단된다.
(6) 다음으로 2단계 교환거래시 ○○○의 양도가액에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2004.10.26. ○○○를 ○○○모텔 및 현금 5,000만원과 교환하기로 하는 교환계약을 체결하고 ○○○의 융자금 11억 6,000만원, ○○○모텔의 융자금 17억원을 각각 승계하기로 약정하였음이 ○○○와 ○○○모텔의 부동산교환계약서에 나타나고, 2004.10.29. ○○○는 18억 5,000만원으로, ○○○모텔은 20억 5,000만원으로 평가하고 ○○○에 대한 부채 및 임대보증금이 14억 5,000만원이고 ○○○모텔에 대한 부채가 17억원이므로 ○○○의 잔존가액은 4억원이고 ○○○모텔은 3억 5,000만원이므로 각 잔존가액의 차액인 5,000만원을 청구인이 수령한 것으로 2004.10.29.자 거래사실확인서에 나타난다. (나) 청구인에 대한 ‘양도소득세 조사종결 복명서’에 의하면, 2단계 교환거래시 전○○○이 2004.3.8. 본인 소유의 ○○○ 지하상가 바(Bar) 122.45㎡(건물 및 시설비 약 7~8억원으로 추정)를 김○○○ 소유의 ○○○모텔과 교환하기로 하고 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 ○○○모텔을 10억원~11억원으로 평가하여 청구인 소유의 ○○○와 교환하였고, 청구인은 2004.10.26. ○○○를 전○○○이 미등기로 교환취득한 ○○○모텔 및 현금 5,000만원과 교환하고 ○○○의 양도가액을 25억 2,000만원, 취득가액을 24억 5,000만원, 소득금액을 800만원으로 신고한 것으로 나타난다. (다) ○○○모텔은 2008.8.26. 11억 2,570만원에 매각허가결정되었음이 ○○○지방법원 매각허가결정○○○ 부동산임의경매)에 의하여 확인된다. (라) 살피건대, 처분청이 ○○○모텔을 10억원~11억원으로 평가하여 동 모텔 및 현금 5,000만원과 청구인 소유의 ○○○를 교환한 것으로 조사되어 있는 점, 1단계 교환거래시 ○○○의 교환가액을 17억 8,772만원으로 본 점, 청구인이 2단계 교환거래 후 ○○○에 대한 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 24억 5,000만원, 그 양도가액을 25억 2,000만원으로 신고하였음에도 처분청은 ○○○의 취득가액을 1단계 교환거래시 ○○○를 교환·취득한 가액으로 본 17억 8,772만원으로 평가한 반면 그 양도가액은 청구인이 2단계 교환거래 후 신고한 가액인 25억 2,000만원으로 평가한 것은 형평성에 어긋나는 점, ○○○모텔이 11억 2,570만원에 매각허가결정되었음이 ○○○지방법원 매각허가결정(○○○ 부동산임의경매)에 의하여 확인되는 점, 더구나 제1단계 교환거래시 ○○○, ○○○ 및 ○○○과 교환한 ○○○의 양도가액을 20억 5,000만원으로 신고하였음에도 불구하고 제2단계 교환거래시 동일한 물건인 ○○○의 양도가액을 ○○○의 양도가액 보다 높은 가액인 25억 2,000만원으로 신고한 점 등을 감안할 때, 청구인이 제2단계 교환거래 후 신고한 위 ○○○의 양도가액은 신뢰하기 어렵다고 판단되는 바, 처분청이 제2단계 교환거래시 ○○○의 양도가액을 25억 2,000만원으로 본 것은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(7) 따라서 1단계 교환거래시 청구인이 교환·취득한 ○○○의 실지거래가액 및 2단계 교환거래시 교환·양도한 ○○○의 실지거래가액에 대한 사실관계를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.