분양권 실제 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2008.3.5. 청구인에게 한 2003년 귀속분 양도소득세 14,728,510원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○○동 705-8 ○○○텔 101-308 분양권의 취득가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.4.4. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 705-8 ○○텔 101-308(전용면적: 71.513m 2, 이하 ‘쟁점아파트’라 한다) 분양권을 2003.5.29. 양도하고 양도가액 164,000,000원, 취득가액 157,700,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 다운계약서를 작성하여 양도소득세를 탈루하였다는 탈세제보에 따라 양도가액을 191,200,000원, 취득가액을 157,700,000원으로 조사하여 2008.3.5. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 14,728,510원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청에서 경정한 양도가액 191,200천원에는 이의가 없으나, 2003.3.13자 취득계약서에 의하여 확인되는 180,200천원이 실제 취득가액이며, 인지도가 없는 쟁점아파트를 1달만에 33,500천원의 양도차익을 남기고 양도하는 것은 불가능하고 실제 양도차익은 11,000천원에 불과하므로 이 건 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조사결정한 취득금액 157,700천원은 취득계약시까지 불입한 계약금 및 중도금 122,850천원, 프리미엄 6,500천원에 추가불입한 중도금 28,350천원을 합한 금액으로 이에 대하여 조사시 청구인이 확인하였고 조사당시 실지거래계약서를 별도로 제출하지 못하였으며, 단지 양도당시 형성된 시세가 조사결정된 양도차익과 다하게 차이가 난다하여 청구인이 새로이 제출한 프리미엄 29,000천원 포함 180,200,000원의 취득계약서를 실거래계약서라고 보기 어렵고 금융거래내역 등 구체적 증빙이 제시되지 않은 이상 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트 분양권 취득가액을 157,700천원으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법(2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액･감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액･감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액･감정가액･환산가액이 적용되는 겨우 당해 매매사례가액･감정가액･환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 분양계약서, 등기부등본, 납입정산내역에 의하면, 청구인은 총 분양가액 189,000천원인 쟁점아파트의 분양권을 계약금∼4차중도금(납입금 누계액: 122,850천원)이 납입된 상태로 2003.4.4. 오○○로부터 취득하였으며, 2003.5.29. 5차 중도금 28,350천원(납입금 누계액: 151,200천원)을 추가납입하고 이를 최○○에게 양도하였다.

(2) 처분청이 제시한 조사복명서, 경정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점아파트 분양권 양도가액을 낮게 신고하여 양도소득세를 탈루하였다는 탈세제보에 따라 청구인에 대한 조사를 실시하여, 취득가액은 취득시까지 납입된 분양금 및 추가납입한 5차중도금 포함 납입금 누계액 151,200천원에 프리미엄 6,500천원을 합한 157,700천원으로, 양도가액은 위 납입금 누계액 151,200천원에 프리미엄 40,000천원을 합한 191,200천원으로 하여 이 건 과세처분을 하였다.

(3) 이에 대하여 청구인은 취득시 프리미엄이 6,500천원이 아니라 29,000천원이므로 취득가액은 180,200천원이라고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

1. 처분청이 제출한 청구인의 확인서에 의하면, 청구인은 2003.4.4. 오○○로부터 계약금 ∼ 4차중도금 불입액 122,850천원, 프리미엄 6,500천원 합계 129,350천원에 쟁점아파트 분양권을 취득하여 5차중도금 28,350천원을 추가 불입한 후 양도하였다고 확인하였고, 이에 의하여 쟁점아파트 분양권 취득가액은 157,700천원으로 나타나며, 아울러, 2003.4.4. ○○구청장이 검인한 계약서에도 프리미엄 6,500천원 포함 일시불 129,350천원에 청구인이 취득한 것으로 나타나고, 위 계약서상 가액은 전 소유자 오○○의 양도소득세 신고시 신고한 양도가액과 일치하는 것으로 확인된다.

2. 이에 대하여 청구인이 제출한 2003.3.13.자 매매계약서를 보면, 위 계약서는 2003.4.4.자 검인 매매계약서와 같은 양식에 작성되었고, 대금을 일시불로 지급하게 되어 있는 검인 계약서와 달리 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하게 되어있는데, 이 중 중도금 10,000천원은 2003.3.14. 오○○에게 on-line으로 송금하기로 되어 있는 바, 이에 대하여 청구인은 2003.3.14. 이웃 주민 전○○에게 중도금을 차용하여 전○○의 계좌(○○○-○○-○○○○○○)에서 오○○에게 송금하였다고 주장하고 있고, 우리 원에서 전○○의 위 계좌 거래내역을 조회한 결과 (○○ ○○업무-○○○○○, 2008.12.26.) 이는 사실인 것으로 확인된다.

3. 한편, ○○은행이 제공하는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 평형시세를 보면, 2003년 7월 ∼ 2008년 11월까지 일반 거래가는 242,500천원에서 265,000천원으로 22,500천원 상승하는데 그쳤으며, 제공된 시세 중 가장 빠른 2003년 7월의 시세는 하한가 217,500천원, 일반거래가 245,500천원 상한가 260,000천원으로 나타난다.

(4) 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인의 확인서, 검인계약서, 양도자 오○○의 양도소득세 신고내용 등에 의하여 쟁점아파트 분양권 취득가액을 157,700천원으로 하여 이 건 과세처분을 하였으나, 청구인이 검인계약서 대신 실지 계약서라면서 제시한 2003.3.13.자 계약서는 2003.4.4. 검인계약서와 같은 양식에 검인계약서 이전에 작성된 점, 매매대금 지급방법도 일시불로 단순히 기재된 검인계약서와 달리 상세하게 기재되어 있고, 대금 중 중도금을 2003.3.14. 오○○에게 온라인 송금하기로 되어 있으며 이에 금융기관에 조회한 바 사실로 확인된 점 등을 감안하면 신빙성이 있는 계약서로 보이고, 아울러 청구인이 약 1.5개월 짧은 기간 쟁점아파트 분양권을 소유하였음에도 프리미엄 가액이 6,500천원에서 40,000천원으로 상승한 것은 쟁점아파트 시세추이나 가장 가까운 2003년 7월의 시세 등을 보아 수긍하기 어려운 것으로 보이는 면이 있어 청구주장이 타당한 측면이 있으나, 청구인이 주장하는 계약서는 당초 조사시점에 제시하지 아니하다가 사후에 제출한 사본이고, 양도자인 오○○는 129,350천원으로 양도가액을 신고한 후 청구인이 주장하는 취득가액에 대하여 이를 확인하지 않고 있어 청구인의 주장만으로 취득가액을 확정하기 곤란하므로 처분청에서 청구인의 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.