비교대상아파트가 기준시가가 더 높고, 더 높은 층에 위치하고 있어 조망권, 채광상태, 생활편의성 및 선호도 측면에서 유리하므로 이를 유사매매사례가액으로 볼 수 없음
비교대상아파트가 기준시가가 더 높고, 더 높은 층에 위치하고 있어 조망권, 채광상태, 생활편의성 및 선호도 측면에서 유리하므로 이를 유사매매사례가액으로 볼 수 없음
00세무서장인 2008.4.4. 청구인에게 한 2006.10.30. 증여분 증여세 74,499,700원의 부과처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점아파트는 청구인이 1988.6.22. 취득하였다가 채권자들의 강제집행을 피하기 위하여 1990.7.8. 부(父) 노00에게 명의신탁한 것으로, 2006.10.30.자 소유권이전은 그 실질이 증여가 아니라 명의신탁 해지에 따른 청구인의 소유권회복에 불과하므로, 이 건 증여세 부과가 부당함은 물론 기납부한 증여세도 반환되어야 한다.
(2) 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동, 호수, 증이 모두 다르고 기준시가 역시 쟁점아파트 보다 높으므로, 비교대상아파트의 매매가액을 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 이 건 증여가 명의신탁 해지에 따른 소유권회복이라고 주장하나, 부동산등기부등본을 살펴보면 1990.7.8. 매매를 원인으로 청구인의 부(父) 노00에게 소유권이전등기를 경료한 후 16년이 지난 2006.10.30.에야 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료하고 증여세도 자진 신고․납부하였는데, 이제와 명의신탁 해제를 주장함은 받아들이기 어렵다.
(2) 쟁점아파트와 배교대사아파트는 같은 평형, 같은 방향으로 아파트를 출입할 수 있는 도로의 접근성이 동일하며, 시세조사기관의 인터넷 시세 등에 의하여도 같은 당지내아파트의 시세가 610백만원～640백만원으로 형성되어 있고, 특히 쟁점아파트는 2004년 299백만원에 분양된 후 거래가액이 급등한 지역에 해당하므로, 비교대상아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
① 쟁점아파트의 증여는 명의신탁 해지에 따른 소유권회복이므로 증여세 부과가 부당하나는 청구인 주장의 당부
② 비교대상아파트(같은단지․같은 평형)의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】
① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1990년 당시 자신의 신용카드 채무로 인한 압류가 두려원 쟁점아파트(재건축 전에는 ‘황제아파트 5동 311호’였다)를 청구인의 부(父) 노00에게 명의신탁한 것이라고 주장하는 바, 청구인이 제출한 ‘생계곤란자들을 위한 특별채무탕감 연장 안내’, ‘1994.6.2.자 연체금납입최고장’, ‘1994.6.7.자 연체대금 입금촉구장’, ‘무통장입금증 ’ 및 주민등록등본 등에 의하면, 청구인은 1990년 이후 신용카드 부채로 채무독촉․변제를 반복한 사실과 쟁점아파트의 재건축 기간으로 보이는 2002.4.29.～2006.4.11.이외에는 계속하여 쟁점아파트(2002.4.29.전에는 위00아파트)에 주민등록이 되어 있는 사실이 확인된다. (나) 그러나 부동산등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1988.6.22. 위 00아파트의 소유권을 매매를 원인으로 취득한 후, 1990.8.7. 위 노00에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 경료하였고, 위 노00는 2005.1.20. 재건축이 완료된 쟁점아파트를 자신의 명의로 소유권보존등기를 하였으며, 2006.10.30. 청구인에게 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 사실이 확인된다. (다) 아울러, 이 건 증여당시 작성한 ‘증여계약서’에는 “쟁점아파트는 증여인의 노00의 소유인바, 금번 이를 수증인에 증여할 것을 약정하고 수증자 노00은 이를 수락하였으므로 후일을 위하여 이 증서를 작성하고 각자 기명날인한다”라고 기재되어 있는 사실과 그에 따른 증여세를 청구인 스스로 자진 신고․납부한 사실이 확인된다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트를 명의신탁한 것이라고 주장하고 있으나, 1990년 당시 채무현황에 관한 자료 이외에 실제로 명의 신탁 약정을 하였다는 어떠한 증빙 시하지 못하고 있고, 부모자식간이라도 16년 넘게 아파트를 명의신탁을 해 두는 것 자체가 이례적인 일로 보이며, 청구인 스스로가 증여계약서를 작성하고, 증여를 원인으로 소유권이전등기를 경료한 후, 증여세까지 자진 신고․납부한 점 등을 종합하면, 이제와 쟁점아파트를 명의신탁하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점아파트와 비교대상아파트에 관한 주요사항은 아래 표와 같다. 쟁점아파트 비교대상아파트 비 고 주 소 00시 00구 0동 00어울림아파트 1-3 00시 00구 0동 00어울림아파트 1-9 건물면적 84.99㎡ 84.99㎡ 32평형 공사가액 300,000,000원 320,000,000원 (2006년기준) 신고․평가가액 300,000,000원 595,000,000원 증여․매매일 2006.10.30(증여일) 2006.11.1.(계약일) (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 4년강 공시가액은 아래 표와 같은 바, 비교대상아파트의 공시가액이 쟁점아파트의 공시가액 보다 최소한 11,500천원에서 최대 28,000천원까지 지속적으로 높았던 사실이 확인된다. (단위: 천원) 기준일자 2008.1.1 2007.1.1 2006.1.1 2005.1.1 공시 쟁점아파트 376,000 409,00. 300,000 258,500 가액 비교대상아파트 402,000 437,000 320,000 270,000 (다) 처분청의 ‘증여세 조사종결 복명서’에 의하면, 아래 표와 같이 쟁점아파트 계약일 전후 인근 아파트의 매매가 있었는데, 처분청은 쟁점아파트가 299백만원으로 분양 이후 가격이 급상승한 단지의 아파트이고, 부동산뱅크지의 2006.7월 ～12월 시세가 610～640백만원으로 나타나며 비록 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 기준시가는 높지만 같은 평형, 같은 방향이고 도로의 접근성이 동일하므로, 비교대상아파트는 쟁점아파트의 유사매매사례가액에 해당한다는 입장이다. (단위: ㎡, 천원) 동호수 매매계약일 면적 거래가액 공시가액 비고 기준연도 공시가액 1동 3호 (쟁점아파트) 2006.10.30 84.99 300,000 2006년 (2005년) 300,000 (258,500) 1동 9호 (비교대상아파트) 2006.11.01. 〃 595,000 2006년 (2005년) 320,000 (270,000) 1동 10호 2006.11.04. 〃 610,000 2006년 310,000 13동 5호 2006.11.05. 〃 615,000 2006년 307,000 1동 8호 2006.11.21. 84.93 605,000 2006년 320,000 (라) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트의 공시가액이 비교대상아파트의 공시가액보아 낮음은 물론이고, 쟁점아파트의 경우 출입구 자체가 반지층 계단을 이용하여 불편하고, 도로를 낀 전봇대 옆의 낮은 층수(13층 중 3층)라 소음 등으로 인한 생활의 불편함이 많으며, 앞쪽 건물로 인하여 시야도 가린 상태인데 반하여, 비교대상아파트의 경우 동 바로 옆에 경비실이 있고, 15층 중 9층으로 소위 로얄층이며, 아파트 앞뒤로 조망권이 확보되어 두 아파트의 시세 면에서 비교대상이 될 수 없다고 주장하고 있다. (마) 살피건대, 아파트의 경우 같은 단지, 같은 동, 같은 면적일지라도 층과 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이라 할 것이어서 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이라고 무조건 유사매매사례로 보아서는 아니된다 할 것(국심 2005서2003, 2005.11.16., 같은 뜻임)인데, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내이기는 하나 같은 동이 아님은 물론이고, 쟁점아파트는 전체 13층 중 3층임에 반하여 비교대상아파트는 전체 15층 중 9층으로 그 층도 같지 않은 점, 조망권, 채광상태, 생활편의성 및 선호도 등으로 인하여 일반적으로 아파트 3층의 시세는 9층의 시세보다 저렴한 것으로 보는 것이 합리적인 점, 특히 증여시점의 쟁점아파트 공시가액이 비교대상아파트 공시가액에 비하여 20,000천원이나 낮은 점 등을 종합하면, 처분청이 이 건 증여일로부터 3월 이내에 이루어진 적정한 유사매매사례를 조사하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 배교대상아파트를 쟁점아파트의 유사매매사례로 보아 과세한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.