주택의 양도를 임대주택법에 의한 임대주택의 양도로 보아 양도소득세 전액을 감면하여야 한다는 청구주장의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOOO에 국민주택 규모 이하인 다세대주택을 신축(사용승인일 1998.4.22., 소유권보존등기일1998.5.13.)하여 임대하다가 그 중 OOOO O OOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2007.1.29. 양도한 후, 쟁점주택이 조세특례제한법 제97조 제1항 단서에서 규정한 양도소득세100%가 감면되는임대주택법에 의한 장기임대주택에 해당된다고보아 농어촌특별세 10,295,810원만을 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택의 소유권보존등기 전까지 관할 구청에임대사업자 등록을 하지 않았다는 이유로 양도소득세의 50%를 감면부인하여 2008.3.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 26,064,830원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 다세주택을 준공한 이후부터 임대를 계속하여 왔으며 제반 규정을 몰라 관할 구청에 임대사업자등록을 하지 못하였으나, 2005.11.8.임대주택법 제6조에 의거 임대사업자로 등록을 신청하여 건설사업임대사업자로 등록증을 발급받고 쟁점주택을2007.1.29. 양도하였는바, 소유권보존등기 전까지 관할구청에 임대사업자로 등록하여야만 주택임대법의‘건설임대주택’에 해당한다는 처분청의 주장은 법률에 규정되어 있는사항이 아니므로 쟁점주택은 양도소득세100% 감면대상이고, 설사 쟁점주택이 ‘건설임대주택’이 아니라면 임대주택법상의 ‘매입임대주택’에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 100%를 감면하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 경우 1998.4.22. 사용승인되어 1998.5.13. 다가구주택으로 소유권보존등기되었고, 청구인은 2005.11.8. 임대사업자로 등록하였으므로 쟁점주택은 임대주택법상의 ‘건설임대주택’에 해당하지 않으며, 또한 청구인은 쟁점주택이 임대주택법상의 ‘매입임대주택’에 해당한다고 주장하나, ‘매입임대주택’은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택으로서 소유권보존등기 전까지 임대사업자로 등록할 수 없는 주택을 의미하므로 쟁점주택은 신축에 의하여 취득한 주택으로서 소유권보존등기전까지 사업자등록을 할 수 있었던 ‘건설임대주택’에 해당된다고 할 것인바, 쟁점주택의 소유권보존등기일전까지 임대사업자등록을 하지 않은 청구인은 임대주택법상의 임대사업자 요건을 충족하지 못하였으며 쟁점주택 또한 ‘매입임대주택’에해당하지 아니하므로 조세특례제한법 제97조 단서조항을 적용하지 아니하고 감면세액 50%를 적용한 이 건 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도가 조세특례제한법 제97조 제1항 단서에서 규정하고 있는 임대주택법에 의한 임대주택의양도에 해당하므로 양도소득세 전액을 감면하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1)조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의감면】① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2.1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는자는당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1. 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본

4. (삭제)

5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류

(3) 임대주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. <개정 1996.12.30>

1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입 임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"라 함은 국가·지방자치단체·대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다) 또는 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자를 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】) ①대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 건설교통부장관에게 등록을 신청할 수 있다. <개정 1996.12.30>

② 제1항의 규정에 의한 등록의 기준 및 절차와 등록사항의 변경등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제11조【임대사업자의 등록말소】①건설교통부장관은 임대사업자가 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 등록을 말소할 수 있다. <개정 1996.12.30>

1. 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 때

2. 제6조 제2항의 등록기준에 미달한 때

3. 제12조의 매각제한을 위반한 때

4. 제14조의 임대조건을 위반한 때

5. 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

② 건설교통부장관은 제1항의 규정에 의하여 등록을 말소한 때에는 당해 임대사업자의 명칭, 말소사유등 필요한 사항을 공고하여야 한다. <개정 1996.12.30> 제16조【임대조건의 신고】①임대사업자가 임대주택을 임대하고자하는경우에는 임대차계약기간·임대보증금·임대료등 대통령령이 정하는 임대조건에 관한 사항을 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장에 한한다. 이하 같다)에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하고자 할 때에도 또한 같다.

(4) 임대주택법 시행령제2조【건설임대주택의 종류】법 제2조제2호의 규정에 의한 건설임대주택의 종류는 다음 각호와 같다.

1. 공공건설임대주택:국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택을 말한다.

2. 민간건설임대주택: 제1호외의 건설임대주택을 말한다. 제6조【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】①법 제6조제1항에서 "대통령령이 정하는 호수"라 함은 단독주택의 경우에는 5호, 공동주택의 경우에는 5세대를 말한다.

② 법 제6조제2항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다.<개정 1997.4.1>

3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 제7조【임대사업자의 등록절차】①법 제6조제2항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 건설교통부장관에게 제출하여야 한다.<개정 1994.12.23>

② 건설교통부장관은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.<개정 1994.12.23>

③ 제2항의 규정에 의하여 등록증을 교부받은 자는 등록사항에 변경이있을때에는 변경사유가 발생한 날부터 30일이내에 건설교통부장관에게 이를 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1994.12.23> 제9조【임대주택의 임대의무기간등】①법 제12조본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라함은 다음 각호의 기간을 말한다.

3. 제1호 및 제2호외의 공공건설임대주택과 민간건설임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년

4. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 3년 제14조【임대조건의 신고】①법 제16조제1항의 규정에 의하여 임대사업자가 시장·군수 또는 구청장에게 신고하여야 하는 임대조건은 다음 각호와 같다.<개정 1997.4.1>

1. 임대차계약기간

2. 임대보증금

3. 임대료

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 철근콘크리트조 지하 1층～지상 3층의 다세대주택을신축(착공일 1998.1.15., 사용승인일 1998.4.22.)하여 1988.5.13. 소유권보존등기하였고, 신축건물에 쟁점주택 2세대를 포함한 7세대가 거주하는것으로 하여 2005.11.8. 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하였으며, 쟁점주택이 신축이후부터 임대되었다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

(2) 국토해양부(구건설교통부) 예규는 “주택건설업자 및 임대를 목적으로 하는 주택을건설하는 토지소유자, 건축업자 등이 사업계획승인서 또는 건축허가서에 의하여 임대사업자로 등록하는 경우 보존등기 전까지 임대사업자로 등록하여야 ‘건설임대주택’으로 볼 수 있는 것(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO)O으로 해석하고 있다.

(3) 청구인은 신축건물이 1998.5.13. 소유권보존등기된 후, 청구인이 2005.11.8.임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하였고, 국토해양부의 예규는 법문에 명시되지 않았으므로조세특례제한법 제97조 제1항 단서규정을 적용하여 양도소득세 전액을 감면하여야 한다고 주장한다.

(4) 쟁점건물 신축당시의 임대주택법령을 살펴보면, 임대주택법에서는 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택을 ‘건설임대주택’으로 정하고 있고(제2조), 임대사업자로 등록할 수있도록(제6조)하면서 임대사업자 등록의 말소(제11조) 및 임대조건을 신고(제16조)하도록 규정하고 있고, 임대주택법 시행령에서는 임대사업자의 범위 및 등록기준 등에 있어 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 건축법제8조의 규정에 의한 건축허가를 받은 자로 규정(제6조)하고 있고, 임대사업자의 등록절차에 있어 등록기준에 적합여부를 심사하여 등록 및 변경사항 발생시 신고하도록(제7조) 하고 있으며, 임대주택의 임대의무기간 등을규정(제9조)하고 있는 등 임대사업자의 등록기준 및 유지요건을 엄격히 제한하고 있음을 알 수 있다. 또한 임대주택법은 국토해양부 소관법령으로서 국토해양부가 위 (2)와 같이 유권해석하고 있는 임대주택법에 의한 ‘건설임대주택’ 요건을 우리 심판원에서 달리 해석할 수도 없다고 하겠다.

(4) 위 사실과 관계법령을 종합해 볼 때, 청구인은 쟁점주택의 소유권보존등기일 이후에 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록하였으므로쟁점주택을 임대주택법에 의한 ‘건설임대주택’으로 보아야 한다는 주장이나,위 국토해양부 예규에서는 임대주택법에 의한 ‘건설임대주택’을 소유권보존등기전까지 임대사업자로 등록할 것을 요건으로 하고 있는바, 이요건을 충족하지 못한 쟁점주택은 임대주택법에 의한 ‘건설임대주택’에 해당하지 아니한다고 하겠다. 또한 청구인은 쟁점주택이 임대주택법상의‘매입임대주택’에 해당한다고도 주장하나, 임대주택법 제2조에서는 ‘건설임대주택’과 구분하여 ‘매입임대주택’을 임대사업자가 매매등에 의하여소유권을 취득한 주택이라고 규정하고 있으므로 청구인이 신축한 쟁점주택은 임대주택법상의 ‘매입임대주택’으로도 인정할 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대해 조세특례제한법 제97조 제1항 본문을 적용하여 양도소득세 50%를 감면한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.