취득당시 실가가 불분명하다고 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1990.10.12. ○○○ 대지 169.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상 건물 125.89㎡(이하 “구건물”이라 한다)를 취득하여 1995.1.17. 구건물을 헐고 다가구주택 315.57㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후, 2006.2.14. 박○○○외 1인에게 양도하고 구건물 및 쟁점토지의 취득가액은 4억원, 쟁점건물 신축비용은 2억원으로 하고 양도가액을 780백만원으로 하여 2007.5.1. 처분청에 2006년 귀속 양도소득세 과세표준 예정신고 및 양도소득세 100,854,000원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 2007.9.6.부터 2007.10.12.까지 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인이 제출한 취득당시 계약서가 재작성된 계약서이고, 쟁점건물 신축비용을 확인할 수 있는 증빙이 없으며 청구인이 제출한 공사도급계약서만으로는 취득가액을 확인할 수 없다고 보아 양도가액은 청구인이 신고한 가액 780백만원, 취득가액은 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의한 환산가액 492,011천원으로 하여 2008.1.9. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 72,564,610원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시인 1990년에는 ○○○ 단독주택부지의 시세가 3.3㎡당 8백만원~1천만원이었고, 청구인은 평균시세보다 저렴한 가액으로 구입하였으나, 취득당시 계약서는 이미 20년전 거래분으로 오래되어 없어졌기 때문에 청구인은 취득당시 계약서를 재작성하여 양도소득세를 신고하였음에도 처분청이 재작성한 계약서임을 이유로 신빙성이 없다고 보아 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하고, 청구인은 추후 세무조사를 받게 되면 과세관청에서 전소유자를 찾아 거래금액을 확인할 것이고 그 때, 진실한 취득가액이 밝혀지기를 기대하는 수밖에 없었는데, 처분청에서 거래상대방으로부터 진실한 거래금액을 확인하지도 아니하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세하였는 바, 공사도급계약서 및 사용검사신청서 등을 확인해 보고 청구인이 신고한 실지취득가액을 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 재작성된 계약서의 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴보면, 청구인은 조남이로부터 구건물 및 쟁점토지를 4억원, 주택신축비용으로 2억원을 지급한 것으로 신고하였으나, 세무조사 과정에서 구건물 취득관련 증빙서류인 취득당시 매매계약서가 구건물의 면적이 아닌 1995년 건물신축 당시의 면적이 기재된 점으로 보아 청구인이 제출한 취득당시 계약서는 신빙성이 없는 것으로 보이며, 쟁점건물의 사용검사필증에 시공자는 한○○○으로기재되어 있으나, 공사도급계약서상 수급자는 주식회사○○○(이하 “청구외법인”이라 한다)로 기재되어 있고, 쟁점건물의 사용승인일인 1995.1.17. 현재 시공자는 이미 1994.12.31.자로 폐업된 상태이다. 또한 공사도급계약서상 계약금액은 2억원이나 청구인은 공사도급계약서 이외에 공사비 지급내역을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 청구인이 신고한 실지취득가액이 신빙성없다고 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액(492,011천원)에 의하여 과세하였으나, 실지취득가액을 6억원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다. (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제176의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.10.12. 쟁점토지 및 구건물을 취득하여 구건물을 헐고 쟁점건물을 신축하여 2006.2.14. 박○○○외 1인에게 쟁점부동산을 양도하고 구건물 및 쟁점토지의 취득가액은 4억원, 쟁점건물 신축비용은 2억원으로 하고 쟁점부동산의 양도가액은 780백만원으로 하여 양도소득 과세표준 예정신고를 하였으며, 처분청은 청구인이 제출한 공사도급계약서만으로는 취득가액을 확인할 수 없다고 보아 양도가액은 청구인이 신고한 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세하였다.

(2) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 청구인은 1990년 조○○○로부터 구건물을 취득하여 1994년에 청구외법인과 도급계약을 맺고 신축공사를 하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 취득계약서를 보면 건물면적이 신축공사 이후 증가된 면적으로 기재되어 있는 점으로 보아 허위계약서임이 확인되고, 건물신축 도급계약서에 공사시공자는 법인으로 기재되어 있으나 건축물관리대장 등에는 한○○○으로 기재되어 있으며 세금계산서 등 기타 객관적인 증빙에 의하여 쟁점토지 및 구건물의 실지취득가액이 확인되지 아니하므로 처분청은 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하였다.

(3) 청구인이 제출한 공사도급계약서 및 매매계약서 등에 의하여 청구인이 쟁점토지 및 구건물을 6억원에 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다. (가) 청구인과 청구외법인의 대표이사 한○○○이 1994.7.11. 체결한 공사도급계약서에 의하면, 공사기간은 계약일로부터 1994년 12월말까지로 하고, 공사금액은 200,970천원(세금을 제외한 공사비 일체)으로 하여 계약을 체결한 것으로 나타나나, 청구인은 위 공사금액 지급 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다. (나) 청구인이 1990.8.10. 매도인 조○○○와 작성한 부동산매매계약서에는 매매대금 4억원 중 계약금은 40백만원으로, 매매잔금 360백만원은 1990.8.10. 지급하는 것으로 기재되어 있고, 중개인 없이 쌍방합의에 의하여 계약서를 작성하였는 바, 일반적으로 쟁점토지 및 구건물 취득당시 6억원에 상당하는 고액의 부동산 거래는 중개업소를 통하여 거래되었던 점 등으로 보아 위 쌍방합의에 의한 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 보인다. (다) 청구인은 위 공사계약서 및 매매계약서와 관련하여 당해 거래가 20여년 전의 거래임을 이유로 증빙 등을 제출할 수 없다고 주장만할 뿐, 그 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 공사계약서 및 매매계약서에 대해 당해 거래가 20여년 전의 거래임을 이유로 그 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 바, 쟁점토지 및 구건물의 취득과 관련한 매매계약서가 중개인 없이 쌍방합의에 의해 작성된 점 등으로 보아 쟁점토지 및 구건물의 취득가액 429,011천원은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 실지취득가액은 불분명한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액 492,011천원에 의하여 산정하고, 양도당시 실제 거래사실이 인정되는 금액 780백만원을 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.