매매사례가액 중 시가에 해당하는 경우

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 1996.02.13. 취득한 ○○시 ○○구 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.11.07. 청구인의 여동생인 양○○에게 양도한 후 실지거래가액(양도액: 230,000천원, 취득가액: 154,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 6,296,050원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트가 특수관계자에게 저가양도된 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 2006.09.22. 거래된 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 ○○동 ○○호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 379,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2008.01.04. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 38,941,620원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.03.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○백화점 사고로 아내를 잃은 후 어린 딸을 양○○에게 보살펴 줄 것을 부탁하였고, 양○○은 ○○아파트를 팔고 쟁점아파트로 이사와 청구인과 딸을 보살펴 준 사실이 있으며, 청구인이 2001년경 재혼한 후 쟁점아파트를 매도하고자 하였으나 거래가 되지 않아 2003년 1월 양○○에게 쟁점아파트를 당시 시세인 230,000천원에 양도하겠다고 구두약속을 하였고, 그 후 아파트 가격이 많이 올랐지만 중도금을 계속 받고 있던 상황이어서 약속대로 230,000천원에 매도할 수 밖에 없었는 바, 탈세를 위해 편법을 동원한 것이 아님에도 처분청이 양도가액을 379,000천원으로 하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 특수관계자인 청구인과 양○○간에 거래된 쟁점아파트에 대해 소득세법 제101조 에 따라 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조에 의한 시가를 검토한 결과, 특수관계자간 부동산 저가양도로 부당행위계산 규정의 적용대상에 해당하는 바, 쟁점아파트 양도일 전 후 3월의 기간 내에 거래된 매매사례가액을 시가로 보아 양도가액을 결정하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 동생에게 쟁점아파트를 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조 의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제100조 의 2 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산 부인】

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.11.07. 양○○에게 쟁점아파트를 양도하고 양도가액을 230,000천원으로 하여 양도소득세를 신고 ․ 납부한데 대해 처분청은 쟁점아파트가 특수관계자에게 저가 양도된 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 양도일로부터 3월 이내인 2006.09.22. 거래된 같은 아파트 단지 내의 같은 동 같은 면적의 비교대상아파트 매매가액 379,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보고 2006년 귀속 양도소득세를 경정고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2003년 1월 구두약속에 따라 쟁점아파트를 230,000천원에 양○○에게 실제 양도하였는 주장이므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점아파트 양도 당시 청구인은 2주택을 소유하고 있어 실지거래가액 과세대상이었고, 쟁점아파트 취득가액은 청구인이 쟁점아파트를 ○○건설주식회사에서 154,746천원에 분양받았으므로 청구인과 처분청간 다툼이 없다. (나) 쟁점아파트 등기부등본 및 매매계약서에 따르면, 쟁점아파트는 1996.02.13. 청구인이 취득하였다가 2006.141.07. 양○○에게 230,000천원에 양도된 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 시세변동표(국민은행)에 따르면, 시세가 최초로 게시된 2003년 7월 쟁점아파트의 시세는 하한가 290,000천원, 일반거래가 310,000천원, 상한가 320,000천원으로 나타난다. (라) 청구인은 2003.01.06 ~ 2006.11.07. 기간 중 9회 걸쳐 양○○으로부터 50,700천원을 매매대금으로 송금받았고, 신○○(양○○의 시누이)가 양○○에게 차용한 100,000천원을 신○○와 신○○의 배우자로부터 송금받았으며, 79,300천원을 양○○으로부터 현금으로 지급받아 합계 230,000천원이 결제되었다고 주장하면서 청구인 및 양○○의 계좌거래내역, 신○○의 확인서를 제출하고 있다. (마) 청구인이 제출한 제적등본, 진단서 등에 따르면, 청구인의 전 배우자 김○○이 ○○백화점에서 사망한 것으로 확인되며, 청구인 및 청구인의 어머니 박○○가 우울증 등으로 진료중인 것으로 나타난다. (바) 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 비교대상아파트와 쟁점아파트의 비교내역은 아래 표와 같다. 구분 쟁점아파트 비교대상아파트 동 ․ 호수

○○동 ○○호

○○동○○호 매매금액 230,000천원 379,000천원 계약일 2006.10.17 2006.09.22 잔금지급일 2006.11.07 2006.11.10. 등기접수일 2006.11.08 2006.11.10 면적 101.86㎡ 101.86㎡ 기준시가 229,000천원 229,000천원 (사) 위의 사실과 관련 법령의 내용을 종합하여 보면, 청구인은 특별한 사정이 있어 2003년 1월 양○○과 구두약속을 하고 쟁점아파트를 230,000천원에 양도한 것이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 2003년 1월 실제 거래가 있었는지 여부와 청구인에게 송금된 금액이 매매대금인지 여부가 확인되지 아니하는 바, 소득세법 시행령 제167조 제5항 에서 양도소득의 부당행위 계산에 있어 시가는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문을 준용한 ‘양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간’ 이내의 기간중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액으로 할 수 있다고 하고 있어, 처분청이 쟁점아파트의 양도일로부터 3개월 이내에 매매계약된 같은 아파트 단지 내의 같은 동 같은 면적으로서 기준시가도 같은 비교대상아파트의 매매가액 379,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.