개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 기준시가를 평가·결정하여 한 처분의 당부(기각)

[참조결정] 국심2003부3578 /

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 심OO은 2004.5.28. 경기도 OOO OO OOOOOOO OO OO,OOOO O OOOOOOOOOOO OOO O,OOOOOO(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 OOOOOOOOO(OO OOOOOOOO OO)에게 양도한 것에 대하여 양도가액을 종전토지(모번지)인 같은 동 산 15-1번지 개별공시지가(2003.1.1. 기준일, 2003.6.30. 결정·공시)인 11,800원/㎡으로 계산하여 2004.7.31. 2004년 귀속 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. 중부지방국세청장은 OO세무서장에 대한 업무감사를 실시한 결과, 쟁점토지가 분할된 토지로 양도당시의 개별공시지가가 없는 토지에 해당된다는 이유로 감정평가기관이 평가한 감정가액을 참작하여 공정과세협의회의 자문을 거쳐 공시지가를 결정하도록 지시하였으며, OO세무서장은 2007.10.25. 한국감정원 등 2곳의 감정평가기관(이하 “감정평가기관”이라 한다)이 평가한 가액을 참작하여 쟁점토지의 기준시가를 61,250원/㎡으로 결정하고 이를 OO세무서장에게 통보하였다.
• 다. OO세무서장은 쟁점토지 양도일인 2004.5.28.을 기준으로 감정평가기관이 평가한 감정가액 61,250원/㎡을 기준시가로 결정하였고, 이에 따라 청구인의 주소지 관할 처분청은 2008.3.6. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세48,908,240원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여2008.3.18. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 학교용지로 수용되면서 부득이 종전토지(모번지)에서 단순 분할된 토지로서 양도일 현재 고시되어 있는 모번지의 개별공시지가에 의하여 양도가액을 산정하는 것이 타당하며, 경기도 OO시장은지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령제15조에 의하여 임야에서 학교용지로 등록전환된 쟁점토지에 대하여 2004.7.1.을 기준일로 2004.10.31. 공시지가를 39,000원/㎡로 결정·공시하였고, 이는 종전토지에서 같은 날 분할되었으나 임야로 남아있는 같은 동 30-21번지 같은 임야 62,605㎡(이하 “분할된 임야”라 한다)의 개별공시지가 63,300원/㎡(2004.7.1. 기준)에 비하여 오히려 1㎡당 24,300원이 적은데도 불구하고, 처분청이 지가의 상승요인이 있었다고 보아 양도일부터 3년 9개월이 지난 시점에 소급감정한 감정평가액 61,250원/㎡에 의하여 쟁점토지의 기준시가로 결정하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 당초 임야에서 학교용지로의 형질을 변경하는 과정에서경기도 OOO OO O OOOOOO OO OO,OOOOO부터 2004.5.8. 같은 동 30-21번지 임야 74,445㎡로 등록전환된 후, 같은 날 쟁점토지를 포함한 11,840㎡(청구외 심OO가 협의분할 상속받은 토지 2,399.7㎡ 등 포함)와 분할된 임야(62,605㎡)로 분할된 토지로서 등록전환 및 분할일인 2004. 5.8.부터 2004.10.31. 고시일까지는 개별공시지가가 없으며, 분할전의 토지와 면적, 형상이 다르고, 등록전환 후의 면적축소, 분할에 따른 측량비용, 부담금, 학교용지로의 형질변경 등 제비용을 제외하고도 토지의 이용가치가 달라져 지가의 급격한 상승요인이 발생하여 이 건 양도대금이 1㎡당 226,880원으로 확인되고, 소득세법 시행령 제164조 제1항 제3호는 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지의 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 기준시가를 평가할 수 있다고 규정하는 바, 쟁점토지 소재지 관할 OO세무서장은 2007.10.25. 2곳의 감정평가기관의 평가액 60,500원/㎡과 62,000원/㎡을 참작하여 공정과세협의회 심의·의결을 거쳐 쟁점토지의 양도당시 기준시가를 61,250원/㎡으로 평가·결정한 것이며, 처분청이 이를 근거로 경정·고지한 이 건 처분은 정당하다.

3. 사실관계 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 기준시가를 평가·결정하여 한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것) 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2004.8.30. 대통령령 제18529호로 개정되기 전의것) 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

(3) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령(2005.1.14. 대통령령 제18677호로 개정되기 전의 것) 제12조의2【분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】① 법 제10조의2 제2항에서 "분할·합병 등이 발생한 토지"라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면매립 등으로 지적법상 신규로 등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상의 지목이 변경된토지

4. 국·공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가 가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정·공시한다. 1.1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정·공시

2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 6월 30일까지 결정·공시

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 양도가액 신고 및 결정내역(결정결의서 요약)은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOO OO O OOOO (OO O O)

(2) 쟁점토지의 등기부등본 및 토지대장을 보면, 청구인은 1980.9.14.협의분할로 쟁점토지를 상속받았으며, 쟁점토지는 2004.5.8. 분할되어2004. 3.31. 매매를 원인으로 2004.5.28. OOOOO에 소유권이전된 것으로 확인되고, 쟁점토지 양도시 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점토지는 학교시설 결정부지로 하고, 1㎡당 매매가액은 226,800원으로 나타난다.

(3) 쟁점토지 및 종전토지(모번지)의 개별공시지가는 아래 <표2>와 같으며, 2004.1.1. 기준 종전토지(모번지)의 공시지가는 2004.6.30. 결정고시되었고, 이는 쟁점토지 양도일인 2004.5.28. 이후인 바, 쟁점토지는 등록전환 및 분할일인 2004.5.8.부터 2004.7.1. 기준 공시지가를 2004.10.31. 고시할 때까지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다. OOOOOOOOOO OOOO O OOOOO OOOOOO OO (OO O O)

(4) 청구인은 쟁점토지를 OOOOO에 양도한 바, 그 이유는 OOOOO가 쟁점토지 소재지 일대에서 아파트건설을 하면서 학교용지가 필요하게 되어공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 수용하기 위하여 종전토지(모번지)를 쟁점토지 등으로 분할한 것이며, 쟁점토지 양도일 이전인 2003.11.24. 학교용지로 도시계획결정고시되어 다른 용도로 사용할 수 없는 토지였으므로, 청구인은 쟁점토지의 소유자로서 주변토지의 지가상승에 비하여 오히려 불이익을 받은 것이라고 주장한다.

(5) 살피건대, 쟁점토지는 2004.5.28. 양도당시 이미 임야에서 학교용로 등록전환 및 분할된 토지로서, 분할 전후의 토지면적·형식이 다르며, 등록전환 후 토지의 이용가치가 크게 달라져 1㎡당 실지 매매가액이 226,800원인 사실이 확인되고(국심 2003부3578, 2004.2.23. 참고), 이 가액은 종전토지(모번지)의 2003.1.1. 기준 공시지가 11,800원/㎡ 및 2004.1.1. 기준 공시지가 59,000원/㎡, 쟁점토지의 2004. 7.1. 기준 공시지가 39,000원/㎡ 및 처분청이 감정평가사의 감정가액을 참작하여 평가·결정한 이 건 기준시가 61,500원/㎡보다 크므로, 처분청이 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제164조 제1항 제3호의 규정에 의하여 쟁점토지에 대한 감정가액을 기준시가로 하여 양도가액을 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.