부동산 교환하면서 거래상대방이 최종정산잔액 지급받았다는 사실을 입증할 영수증을 제출하고 있는점 한쪽 부동산의 감정평가액 등을 고려하면 교환물건 최종정산서상에 기재되어 있는가액을 그 교환가액으로 보는 것이 타당함
부동산 교환하면서 거래상대방이 최종정산잔액 지급받았다는 사실을 입증할 영수증을 제출하고 있는점 한쪽 부동산의 감정평가액 등을 고려하면 교환물건 최종정산서상에 기재되어 있는가액을 그 교환가액으로 보는 것이 타당함
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2006.2.2. 청구인 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-1, 같은 곳 ○○○-5 토지 514㎡ 및 지상건물 1,231㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 최○○ 소유의 □□도 □□시 □□읍 □□□리 □□□-3, 같은 곳 □□□-6, 같은 곳 □□□-38 토지 1,278㎡ 및 지상건물 989.22㎡(이하 “관련부동산”이라 한다)와 교환하고, 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 양도소득세를 과세미달로 신고하였다. ▲▲지방국세청장이 청구인에 대한 자금출처를 조사하는 과정에서 쟁점부동산의 양도가액은 2,050백만원, 그 취득가액은 1,648백만원이고, 청구인이 쟁점부동산을 2005.6.7. 취득하여 2006.2.2. 양도함으로써 1년 이내 단기양도한 사실을 확인하고 동 과세자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 그 양도차익을 실지거래가액으로 적용하여 2007.11.15. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 234,404,830원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 교환에 의하여 부동산을 거래하는 경우 그것이 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 각 물건에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지거래가액을 파악할 수 있다고 할 것이나 이 건과 같이 쟁점부동산 및 관련부동산에 대한 감정평가를 하지 아니한 채 이루어진 단순한 교환인 경우에는 그 실지거래가액을 파악할 수 없다고 해야 하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 과세근거로 삼은 ‘교환물건 최종 정산서’는 계약서로서 갖추어야 할 내용 즉 작성한 당사자가 누구인지, 교환한 대상물이 무엇인지, 어떻게 정산한다는 것인지 정확히 명시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 계약당사자의 날인이나 공증 등도 아니하여 정상적인 증빙으로서는 전혀 인정될 수 없는 일종의 메모와 같이 작성된 것이므로 이를 근거로 과세한다는 것은 국세기본법상 근거과세원칙을 위배한 부당한 처분이다.
(1) 청구인이 취득한 관련부동산에 대해서는 2006.1.20. 주식회사 ○○감정평가법인이 1,444,898천원으로 감정한 사실이 있고 이를 근거로 청구인과 거래상대방인 최○○ 모두가 확인하여 준 ‘교환물건 최종 정산서’와 같이 관련부동산은 1,400,000천원으로 하고, 쟁점부동산은 2,050,000천원으로 하여 융자금 및 임대보증금을 차감한 잔액을 최○○에게 지급하여 교환하였으므로 청구인의 주장은 부당하다.
(2) 청구인과 쟁점부동산의 취득자인 최○○는 양도소득세 조사시 교환계약서는 작성과 동시에 폐기하여 존재하지 않는다고 진술한 사실이 있고, 청구인이 2005.10.29. 쟁점부동산을 신○○과 매매계약을 체결하였다가 파기하면서 작성한 매매계약 합의해제에 대한 약정서에 당초 매매대금이 2,000백만원으로 체결된 사실이 확인되는 점 등을 고려할 때, 청구인이 제출한 교환계약서상의 매매대금 1,500백만원은 실지거래대금으로 인정할 수 없으며, 최○○가 제출한 교환부동산 최종 정산서와 확인서 및 그에 따른 증빙서류에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 2,050백만원으로 확인되었다.
(1) 쟁점부동산을 다른부동산과 교환함에 있어, 쟁점부동산의 교환가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점부동산의 교환가액을 ‘교환계약서’상의 가액이 아닌 ‘교환물건 최종 정산서’상의 가액으로 볼 수 있는지 여부
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위 】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인에 대한 ‘자금출처(양도)조사 종결복명서’에 의하면, 청구인이 2005.6.7. 취득하여 2006.2.2. 양도한 쟁점부동산을 최○○소유의 관련부동산과 교환하고 양도차익을 기준시가에 의하여 신고하였으나 최○○의 확인서, 교환물건 최종 정산서 및 청구인 소명서류를 검토한 바, 쟁점부동산의 실제 양도가액은 2,050백만원으로 확인되었고, 쟁 점부동산의 순취득가액은 거래상대방의 확인서 및 청구인 소명서류에 의하여 1,450백만원이고, 동 부동산을 취득하는 데 소요된 필요경비는 198백만원으로 그 총취득가액은 1,648백만원인 것으로 확인되었다.
(2) 먼저 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 관련부동산의 감정평가서에 의하면, □□도 □□시 □□구 □□동 □□□-2 소재 주식회사 ○○감정평가법인이 2006.1.18. 관련부동산을 1,444,898천원으로 감정평가하였음이 동 법인의 감정평가서(□□ G06011708호)에 나타난다. (나) 살피건대, 청구인은 청구인 소유의 쟁점부동산과 최○○ 소유의 관련부동산을 교환하면서 두 부동산의 교환가치를 감정한 사실이 없으므로 쟁점부동산과 관련부동산의 실지 교환가액을 파악할 수 없다고 주장하고 있으나, 관련부동산에 대한 감정평가가 2006.1.18. 이루어져 1,444,898천원으로 평가한 사실이 감정평가서 (□□ G06011708호)에 의하여 확인될 뿐만 아니라 관련부동산을 1,400,000천원으로 평가한 점으로 보아 위 감정평가액 1,444,898천원에 근접하는 바, 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 소유자인 청구인과 관련부동산의 소유자인 최○○가 2006.1.11. 쟁점부동산의 교환가액을 1,500,000천원으로 평가하고 관련부동산의 교환가액을 1,400,000천원으로 평가하여 교환차액은 계약당일 지급하기로 하는 계약을 체결한 것으로 교환계약서에 나타난다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때 작성한 매매계약서에 의하면, 청구인은 전소유자 김
○○ 으로부터 2004.12.29. 쟁점부동산을 1,450,000천원 에 취득하면서 김○○의 융자금 1,400,000천원을 승계한 것으로 나타난다. (다) 최○○의 2007.9.4.자 확인서에 의하면, 최○○는 2006.2.1. 본인 소유의 관련부동산을 쟁점부동산과 교환하면서 ‘교환물건 최종 정산서’에 기재되어있는 바와 같이 쟁점부동산의 가액을 2,050,000천원, 관련부동산의 가액을 1,400,000천원 으로 책정하여 교환하였다고 확인한 것으로 나타난다. (라) 위 최○○의 확인서에 첨부된 ‘교환물건 최종 정산서’에 의하면, 쟁점부동산의 교환가격 2,050,000천원에서 융자금이자 1,325,858천원을 차감한 잔액 724,142천원으로 평가하고, 관련부동산의 교환가격 1,400,000천원에서 융자금이자 55,079천원 및 임대보증금 65,800천원의 합계 120,879천원을 차감한 잔액 1,279,120천원으로 평가하여 청구인이 최
○○ 에게 관련부동산과 쟁점부동산의 교환가격의 차액 554,978천원에서 저당권 해지비등 172,230천원을 공제한 차액 382,747천원을 최종 정산하기로 한 것으로 나타난다. 또한, 최
○○ 가 2006.2.1. 작성한 영수증에 의하면, 최
○○ 는 청구인에 대하여 382,747,771원을 정히 영수하였음을 확인한 것으로 나타난다. 최종 정산서’는 계약서로서 갖추어야 할 기본적인 내용이 명시되어 있지 아니할 뿐만 아니라 계약당사자의 날인 등이 없는 등 일종의 메모와 같은 것으로 이를 근거로 과세한다는 것은 근거과세원칙을 위배한 부당한 처분이라고 주장하면서 청구인과 관련부동산의 최○○가 2006.1.11. 쟁점부동산의 교환가액을 1,500,000천원, 관련부동산의 교환가액을 1,400,000천원으로 하여 교환하기로 한 교환계약서를 제출하고 있는 반면, 최○○는 2006.2.1. ‘교환물건 최종 정산서’에 기재되어있는 대로 쟁점부동산의 가액을 2,050,000천원, 관련부동산의 가액을 1,400,000천원 으로 책정하여 교환하였다고 확인함과 동시에 위 교환물건 최종정산서에 기재되어 있는 최종정산잔액 382,747천원을 2006.2.1. 지급받았다는 사실을 입증할 영수증을 제출하고 있는 바, 최○○가 쟁점부동산의 교환가액을 거짓으로 확인할 아무런 이유가 없는 점을 감안할 때에 위 교환계약서는 증빙으로서의 신빙성이 결여된 것으로 보이므로 교환물건 최종정산서상에 기재되어 있는 쟁점부동산의 가액을 그 교환가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.