[요지] 평가기준일 전후 3월 이내에 매매 등이 있는 경우 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 경우 이를 시가로 볼 수 있음
[요지] 평가기준일 전후 3월 이내에 매매 등이 있는 경우 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 경우 이를 시가로 볼 수 있음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 2007.1.24. OO특별시 OO구 OOO동 456번지 OO아파트 75동 804호(건물전유부분 157.36㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 4/10지분(이하 “쟁점아파트 지분”이라 한다)을 아버지 OOO으로부터 증여받고 증여재산가액을 쟁점아파트의 기준시가인 1,992,000천원의 4/10에 해당하는 796,800천원으로 하여 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점아파트와 같은 단지 같은 평형의 78동 1404호(매매계약일 2006.10.30, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 2,575,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 동금액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하고 청구인의 증여재산가액을 1,030,000천원(매매사례가액의 4/10)으로 하여2007.12.10. 청구인에게 2007.1.24. 증여분 증여세 78,475,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점아파트의 사용승인일은 1979.5.9.이고 비교대상아파트의 사용승인일은 1978.9.21.로 비교대상아파트가 더 노후되어 쟁점아파트에 비교하여 시가가 높게 형성되지 아니하고 아파트 층별등급구분에서도 쟁점아파트는 14층중 8층으로 A등급에 해당하는 아파트이고 비교대상아파트는 14층중 14층으로 D등급에 해당하는 아파트로 쟁점아파트가 더 높은 시세를 형성하는 데 유리한 요인을 가지고 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함이 타당하다.
(2) 비교대상아파트는 같은 단지 안의 내부에 위치하고 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 유사한 아파트이며 2004년부터 2007년까지 기준시가보다 낮게 형성되어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 평가한 이 건 처분은 정당하다.
(3) 증여일인 2007.1.24. 직전인 2007.1.11. 부동산종합대책 발표후 3개월간 아파트 매매가 없는 사실은 확인되나 증여일 현재 아파트 가격이 하락하였는지 여부가 확인되지 아니하고 비교대상아파트의 매매계약일은 2006.10.30.이고 증여일 직전 3개월 이내의 매매계약일로 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용함은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】(2007.2.28. 대통령령 제19899호로 개정되기 전의 것)
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 청구인은 2007.1.24. 쟁점아파트 지분을 아버지 OOO으로부터 증여받고 증여재산가액을 쟁점아파트의 기준시가로 평가하여 증여세를 신고·납부한데 대하여 처분청은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인은 위치 및 거리, 일조 및 조망권, 생활시설, 주차편의 등 기타조건에 있어서 차이점이 있고, 쟁점아파트의 기준시가 및 시세가 비교대상아파트의 시세보다 낮게 형성되어 있고, 부동산종합대책으로 인해 OO의 아파트가격이 급락하는 때에 시세가 다른 시기에 매매와 증여가 각각 이루어진 것이므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 타당하지 아니하다고 주장하고 있다.
(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가는 아래와 같이 나타난다. (단위:원) 쟁점아파트 비교대상아파트 2004년도 1,147,500,000 1,003,500,000 2005년도 1,080,000,000 1,020,500,000 2006년도 1,456,000,000 1,471,000,000 2007년도 1,992,000,000 1,880,000,000
(4) 처분청은 아래와 같이 당초 쟁점아파트와 동일한 기준시가인 같은 단지 같은 평형의 82동 805호(이하 “당초비교대상아파트”라 한다)를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용하여 과세예고통지하였으나, 과세전적부심사결정을 통해 쟁점아파트와 당초비교대상아파트가 시세나 주변환경 등에서 큰 차이가 없으므로 층수, 면적 및 2006년, 2007년 기준시가가 동일한 점을 감안하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의거 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 당초 과세예고통지처분은 정당하나, 같은 단지 내 비교대상아파트가 당초 비교대상아파트보다 쟁점아파트에 보다 인접하고 조망권이 동일하여 매매사례가액으로 보다 더 적정하고 2007년 기준시가도 쟁점아파트보다 낮고 층수도 최상층으로 청구인에게 불리한 가액이라고 볼 수 없어 당초 비교대상아파트의 매매사례가액 대신 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용함이 타당하다고 하여 결정된 사실이 처분청 심리자료에 나타나고 있다. (단위:천원) 기준시가 층수 (14층) 조망권 매매가액 (매매계약일) 2006년 2007년 쟁점아파트 (75동 804호) 1,456,000 1,992,000 8층 앞뒤로 다른동위치
• 당초비교대상아파트 (82동 805호) 1,456,000 1,992,000 8층 한쪽은 저층상가 2,600,000 (06.11.2) 비교대상아파트 (78동1404호) 1,471,000 1,880,000 14층 앞뒤로 다른동 위치 2,575,000 (06.10.30)
(5) 국토해양부의 아파트실거래정보조회에서 처분청이 당초 매매사례가로 적용하였던 당초 비교대상아파트와 비교대상아파트외에는 거래된 내용이 나타나지 아니하고 있다.
(6) OO은행 아파트 과거시세표에서는 쟁점아파트의 시세가 급락하지는 아니하였지만 소폭 하락하는 추세로 나타나고 있고, 증여당시(2007.1월)에는 비교대상아파트의 시세와 유사한 수준을 나타내고 있다. (단위:만원) 쟁점아파트 (OOO동 OO7차) 비교대상아파트 (OOO동 OO6차) 하한가 일반 거래가 상한가 하한가 일반 거래가 상한가 2007년3월 240,000 250,000 257,500 245,000 252,500 260,000 2007년2월 240,000 250,000 257,500 245,000 252,500 260,000 2007년1월 242,500 252,500 260,000 245,000 252,500 260,000 2006년12월 242,500 255,000 262,500 245,000 252,500 260,000 2006년11월 232,500 242,500 250,000 240,000 245,000 250,000 2006년10월 227,500 236,000 245,000 235,000 242,500 250,000 2006년9월 218,500 229,000 238,500 225,000 232,500 240,000
(7) 청구인은 쟁점아파트가 작은 평수인 35평형대가 위치한 곳에 있고, 고목인 조경용 나무로 인해 조망권 및 일조시간, 지하철역 이동거리, 상가주자창 이용편리 등으로 비교대상아파트에 비해 열위에 있다고 주장하고 있으나, 쟁점아파트가 14층중 8층인 반면, 비교대상아파트는 14층중 최고층인 14층으로 통상적으로 선호도가 높은 층이라고는 볼 수 없다고 보여지는 등 위 청구주장이 아파트가격 형성에 있어서 비교대상아파트보다 불리한 조건에 있는지 여부가 불분명하다.
(8) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 증여재산가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 동 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며, 시가로 인정되는 것에는 평가기준일 전후 3월 이내에 매매 등이 있는 경우 그 확인되는 거래가액이 포함되며, 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액이 있는 경우 이를 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다.
(9) 위 사실내용과 관련법령을 종합하여 보면, 비교대상아파트의 당해연도 기준시가가 쟁점아파트보다 다소 높으나 비교대상아파트가 쟁점아파트와 같은 단지의 같은 면적의 아파트이고, 건물의 방향과 도로를 접한 형태가 쟁점아파트와 유사한 것으로 보여지며, 증여당시 시세가 유사한 수준이고, 처분청이 동일한 기준시가와 같은 층에 위치한 당초비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세예고통지하였다가 과세전적부심사결정을 통해 매매사례가액이 다소 낮은 비교대상아파트의 매매사례가액를 적용한 점 등으로 보아 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 우위에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 봄이 부당하다는 청구주장은 타당하다고 보여지지 아니하므로 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.