토지거래허가지연 내의 토지에 대한 매매계약의 경우 토지거래허가를 받으면 그 계약이 소급하여 유효한 것이 되는 것이므로, 부동산을 취득하여 미등기 전매한 경우 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과할 수 있음.
토지거래허가지연 내의 토지에 대한 매매계약의 경우 토지거래허가를 받으면 그 계약이 소급하여 유효한 것이 되는 것이므로, 부동산을 취득하여 미등기 전매한 경우 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과할 수 있음.
※ 주의: 대법원2008두990 (2008.4.10)을 참고 바람 (유사판결: 과세불가능) ===============================================================
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 쟁점부동산1과 관련하여 박◇희와 최◇규의 매매거래를, 이◇연과 최◇덕의 매매거래를 중개한 사실은 있으나 미등기전매한 사실은 없고, 처분청은 실질적인 매수인 장◇경(조◇순의 딸)의 진술과 제출자료에 의존하여 동 거래를 미등기전매로 보았으나 장◇경은 청구인을 사기 등의 혐의로 고소하였으나 법원에서 무죄를 선고한 바 있어 그 진술내용은 신빙성이 부족하며, 법원에서 청구인의 무등록 부동산중개행위에 대하여 처벌을 하고 거액을 추징당하기까지 하였음에도 다시 처분청이 쟁점부동산 거래를 미등기전매행위로 보고 별도로 양도소득세를 부과한 처분은 위법 ․ 부당하고, 또한, 처분청은 쟁점부동산2의 거래를 청구인이 쟁점부동산2를 임◇산으로부터 매수한 후에 장◇경 등에게 매도하고 장◇경 등으로부터 대금을 송금받은 사실에 기인하여 미등기전매로 보고 있으나, 청구인은 쟁점부동산2 중 일부를 죄◇주(청구인의 언니) 명의로 매수한 것이고, 나머지 부동산은 장◇경 등이 임◇산으로부터 매수하고 근저당권을 설정받았던 것이고, 대금은 청구인이 매매대금의 일부를 임◇산에게 전달하고 나머지 금액은 추후에 당해 부동산이 임◇산에게 장◇경 등 앞으로 소유권이전등기가 경료될 때 임◇산에서 장◇경 등 앞으로 소유권이전등기가 경료될 때 임◇산 앞으로 부과될 양도소득세를 청구인(최◇주 명의)이 책임지기로 하였던 것에 근거한 것이므로 쟁점부동산2의 거래를 미등기전매로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점부동산2는 토지거래허가구역 내의 토지이므로 거래를 하더라도 관할관청의 토지거래허가가 없으면 무효이고, 이 상태에서는 양도소득세를 부과할 수 없음에도 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 양도 및 취득대금이 청구인 명의 예금계좌에서 입 ․ 출금되는 과정에서 청구인에게 거액의 양도차익이 발생한 이유가 부동산중개행위 때문인지 미등기전매한 때문인지 여부
(2) 토지거래허가지역내에서 관할관청의 허가를 취득하지 아니하고 쟁점부동산을 미등기전매한 경우에도 그에 따라 발생한 양도차익에 대하여 양도소득세를 부과할 수 있는지 여부
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (4) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
양도소득과세표준의 100분의 70
③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (6) 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】
① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
3. 법 제89조 제2호 ․ 제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지
4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보산에 관한 법률 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산1 거래와 관련하여 확인된 내용은 다음과 같다.
1. ☆☆리 ○○번지 임야 992㎡의 계약체결일은 2006.2.9.이고 양도자는 박○희 ․ 양수자는 최○규이며, 매매대금은 90,000천원(계약금 9,000천원, 잔금 81,000천원)이고, 대금지급내역은 아래와 같은 바 양도자 박○희는 청구인으로부터 본인 명의의 신한은행 예금계좌로 2006.2.9. 9,000천원, 2006.2.28. 81,000천원을 입금받고, 양수자 최○규는 청구인 명의의 국민은행 예금계좌에 매매대금 138,000천원을 이체하였다. (단위: 천원) 양도자(박○희)에게 송금한 내역 양수자(최○규)가 송금한 내역 입금일 입금액 비고 입금일 입금액 입금일 입금액 비고 ‘06.2.9. 9,000 송금자 (청구인) ‘06.1.20. 5,000 ‘06.2.15. 50,000 청구인의 통장에 입금 ‘06.2.28. 81,000 ‘06.2.7. 10,000 ‘06.2.22. 41,000 계 90,000 ‘06.2.15. 32,000 계 138,000
2. ☆☆리 ○○번지 임야 1,157㎡의 계약체결일은 2006.4.11.이고 양도자는 이○연 ․ 양수자는 최○덕이며, 매매대금은 105,000천원(계약금 5,000천원, 잔금 100,000천원)이고, 대금지급내역은 아래와 같은 바 양도자인 이○연은 청구인으로부터 본인 명의의 하나은행 예금계좌로 105,000천원을 입금받고, 양소자인 최○덕은 최○심(최○덕의 동생)으로 하여금 136,500천원을 청구인 명의의 국민은행 예금계좌에 이체하게 하였다. (단위: 천원) 양도자(이○연)에게 송금한 내역 양수자(최○덕)가 송금한 내역 입금일 입금액 비고 입금일 입금액 비고 ‘06.3.9. 5,000 송금자 (청구인) ‘06.3.8. 10,000 최○심(최○덕의 동생)이 청구인의 통장에 입금 ‘06.4.11. 100,000 ‘06.4.3. 50,000 ‘06.4.10. 76,500 계 105,000 계 136,5000
3. ☆☆리 ○○번지 임야 744㎡의 계약체결일은 2006.4.11.이고 양도자는 이○연 ․ 양수자는 조○순이며, 매매대금은 67,500천원(계약금 15,000천원, 잔금 52,000천원)이고, 대금지급내역은 아래와 같은 바 양도자인 이○연은 청구인으로부터 본인 명의의 외환은행 예금계좌로 67,500천원을 입금받고, 양소자인 조○순은 73,520천원을 청구인 명의의 국민은행계좌에 이체하였다. (단위: 천원) 양도자(이○연)에게 송금한 내역 양수자(조○순)가 송금한 내역 입금일 입금액 비고 입금일 입금액 비고 ‘06.3.8. 15,000 송금자 (청구인) ‘06.4.11. 65,520 조○순이 청구인의 통장에 입금 ‘06.4.11. 52,000 ‘06.4.13. 8,000 계 67,500 계 73,520 (나) 처분청의 조사복명서에 의하면, 쟁점부동산2 거래와 관련하여 확인된 내용은 다음과 같다.
1. 쟁점부동산2의 양도자인 임○산의 자인 박○규는 쟁점부동산2를 청구인에게 205,000천원에 양도하였다는 확인서를 제시하고 있고, 장○경 등 양수자는 토지거래허가구역으로 등기 이전할 수 없어 근저당권을 설정한 바, ★★리 420-1 임야 1,290㎡의 근저당권 설정자는 최○주(청구인의 언니)이고, ★★리 420-2 임야 992㎡의 취득자 장○수는 2005.10.5. 취득대금 78,000천원을 청구인의 국민은행 예금계좌에 이체하고 본인을 근저당권자로 설정하며, ★★리 420-3 임야 1,983㎡의 취득자 이○현은 취득대금 108,000천원(2005.8.19. 60,000천원, 2005.9.12. 48,000천원)을 청구인의 국민은행 예금계좌에 이체하고 본인을 근저당권자로 설정하였다.
2. 또한 ★★리 420-4 임야 1,697㎡의 취득자 장○경(조○순의 딸)은 아래와 같이 청구인의 국민은행 예금계좌에 이체하고 본인을 근저당권자로 설정하였다. (단위: 천원) 입금일 입금액 비고 입금일 입금액 비고 ‘05.10.29. 49,000 백○기(조○순의 지인) 명의로 송금 ‘06.1.3. 1.100 조○순 명의로 송금 ‘05.12.26. 17,540 조○순 명의로 송금 ‘06.1.18. 4,000 〃 ‘06.1.2. 16,000 백○기 명의로 송금 계 87,640 (다) 매수인 장○경, 송○숙(장○수의 배우자) 등이 청구인의 공인중개사법위반 등에 대하여 제기한 소송에 대한 서울남부지방법원 판결문(2007고단939, 2007.11.29.)을 보면, 청구인은 2006.2.9. 쟁점부동산1 중 ○○리 682-23 임야 992㎡의 소유자인 박명희가 이를 매도하려 한다는 소식을 듣고 최○규와 매매조건을 협의한 후에 위 임야를 90,000천원에 최○규에게 매도한다는 내용의 계약서를 작성하여 매매계약을 체결하고 중개수수료 명목으로 48,012천원을 받고, 2006.4.11. 쟁점부동산1 중 ○○리 682-24 임야 1,157㎡의 소유자인 이○연이 이를 매도하려 한다는 소식을 듣고 최○덕에게 매도한다는 내용의 계약서를 받아 무등록 부동산중개행위를 통하여 폭리를 취하였다 하여 양도차익에 해당하는 금액만큼의 추징금 79,512,125원을 선고한 내용이 확인된다. (라) 이상의 사실관계 등을 종합하여 보면, 소득세법 제104조 제1항 제3호 에 미등기 양도자산에 대하여는 양도소득과세표준의 100분의 65의 세율을 적용하고 동조 제3항은 미등기양도자산은 자산을 취득한자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것으로 규정하고 있는 바, 미등기양도자산에 대하여 양도소득세를 중과세하려는 취지는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도하여 양도소득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔금 등의 지급없이 전전매매하는 등의 부동산 투기행위 등을 억제하려는데 있다고 할 것이고, 당초 자산의 취득에 있어 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등의 투기목적이 없다고 인정되고, 양도당시 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에 한하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다고 할 것인 바(대법원 2004두9494, 2005.10.28. 같은 뜻임). 청구인은 법원에서 청구인의 무등록 부동산중개행위에 대하여 처벌하고 양도차깅에 해당하는 금액만큼을 추징당하기까지 한 사항에 대하여 처분청이 미등기전매행위로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 위법 ․ 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산의 매매과정에서 청구인이 매매계약서 작성, 양수자로부터 직접 매매대금을 영수하여 본인의 예금계좌에서 관리하면서 토지소유자에게 지급하는 등 매매의 모든 과정을 청구인의 계산과 책임하에 주도한 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점부동산 1 중 ○○리 682-23 임야의 중개수수료로 48백만원(매매대금 90백만원)을 받고, ○○리 682-24 임야의 중개수수료로 31백만원(매매대금 105백만원)을 받는 등 매매대금에 비하여 지급받은 금액이 중개수수료로 보기에는 고액인 점을 감안하면 중개수수료가 아니라 양도차익을 실현한 것으로 보이는 점, 쟁점부동산이 소재한 지역이 토지거래허가구역에 해당되지만 소유권이전등기에 아무런 제약이 없음에도 소유권이전등기절차를 거치지 아니하고 근저당권을 설정하게 하여 진정하게 계약이 성립된 것으로 보이게 한 점, 청구인이 미등기전매로 인하여 양도차익을 남긴 것에 대하여 양도소득세를 부과한 것과 공인중개사법위반으로 법원으로부터 추징금을 추징당한 것은 별개의 사안인 점 등을 고려할 때, 청구인이 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 생략한 상태에서 양도한 것으로 인정되므로 처분청이 이를 미등기전매로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산2가 토지거래허가지역 내의 토지이므로 매매거래가 있었다 하더라도 관할관청의 토지거래허가가 없는 이상 그 거래는 무효이고, 무효인 거래에 대하여는 양도소득세를 부과할 수 없다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다.
(1) 토지이용계획열람표 및 처분청에 확인한 내용 등을 고려하면, 쟁점부동산은 토지거래허가구역내에 있었으나, 이 건 거래당시 쟁점부동산1은 토지거래가 허가되어 소유권이 이전등기가 된 반면, 쟁점부동산2는 토지거래가 허가가 되지 아니한 상태였다. (2) 소득세법 제88조 제1항 에 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 국세기본법 제14조 제2항 에는 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득 ․ 수익 ․ 재산 ․ 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 토지거래허가지역 내의 토지라 하더라도 언제든지 토지거래허가를 취득하여 거래를 할 수 있고 청구인이 쟁점부동산2의 매매와 관련하여 토지거래허가를 신청한 사실도 확인되지 아니하며, 토지거래허가지역 내의 토지에 대한 매매계약의 경우 토지거래허가를 받으면 그 계약이 소급하여 유효한 것이 되는 바(국심 97서2683, 1999.1.29. 같은 뜻임), 그렇다면, 쟁점부동산2의 거래와 관련한 실체적 사실관계는 청구인이 당해 부동산을 미등기로 취득하여 전매한 것이고 그 결과 청구인에게 쟁점부동산2의 양도소득이 귀속된 것이므로 처분청이 실질과세원칙에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2006중2500, 2006.9.26. 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.