타인의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 사용 후 소유권을 토지소유자에게 무상으로 이전하기로 한 경우 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보아 사용계약기간에 안분하여 건물 신축자의 손금에 산입하는 것임
타인의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 사용 후 소유권을 토지소유자에게 무상으로 이전하기로 한 경우 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보아 사용계약기간에 안분하여 건물 신축자의 손금에 산입하는 것임
심판청구를 기각합니다.
○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.
③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제51조 【총수입금액의 계산】
① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 월수의 계산은 기획재정부령이 정하는 바에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정)
○ 소득세법 시행규칙 제21조 【선세금의 계산】 영 제51조 제2항의 규정에 의한 월수의 계산에 있어 당해 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우는 1월로 하고 당해 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니한다.
○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】
② 용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화 ∙ 시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.
○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
○ 부가가치세법 시행령 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다.(단서 생략)
4. 제49조의2 제1항 ∙ 제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일
○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】
① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금 ∙ 요금 ∙ 수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것을 포함한다.
○ 부가가치세법 시행령 제49조의2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】
④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 ⌜ 소득세법 시행령⌟ 제51조 제2항의 규정을 준용한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 쟁점토지 및 쟁점건물에 대하여 3차에 걸친 임대차계약 내용을 보면 아래와 같다. (가) 2001.5.15. 청구인과 ○○수산의 최○○이 체결한 임대차계약에 의하면, 청구인은 쟁점토지와 그 위에 ○○수산의 비용으로 신축할 쟁점건물을 2001.7.15.부터 2006.7.14.까지 5년간 ○○수산에게 임대하는 것으로 하면서, 임대차보증금은 3억원, 월임대료는 20백만원으로, 향후의 임대료는 최초 임대료 산정일로부터 30개월이 경과한 후 10％ 인상(2004.4.15. 이후 임대료 22백만원으로 인상)하는 것으로 하였고, ○○수산은 임대차 목적을 달성하기 위하여 청구인 명의의 허가 및 소유로 쟁점건물을 신축하되 신축공사 및 등기에 필요한 모든 비용과 공사관련 안전, 시설 등 모든 책임을 부담하고, 쟁점건물 사용승인 즉시 이를 청구인 명의로 소유권보존등기 절차를 이행하는 것으로 하였으며, 청구인은 쟁점건물 사용승인 후 ○○수산에게 쟁점토지에 대하여 임차권을, 쟁점건물에 대하여는 전세권을 설정하는 것으로 하였다. 또한, 임대차계약 종료 후 ○○수산은 즉시 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지를 원상회복하여 청구인에게 인도하며, 납부할 세금과 관련하여는 쟁점 건물 등기 후 종합토지세는 청구인이, 쟁점건물 신축과 관련한 일체의 세금(재산세, 종합소득세 가산세 등)은 ○○수산이 부담하는 것으로 하였으며, 한편으로 청구인은 위 임대차계약 조건을 승계하는 제3자에게 항시 쟁점토지 및 쟁점건물을 매매할 수 있는 것으로 하였다. (나) 2006.8.10. 청구인과 ○○수산의 박○○이 체결한 임대차계약에 의하면, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물을 2006.11.25.부터 2009.11.24.까지 3년간 ○○수산에게 임대보증금 3억원, 월임대료 22백만원에 임대하면서, 임대차기간이 만료 또는 중도해지 등으로 계약이 종료되었을 때 쟁점건물을 완전히 명도받은 후 임대보증금을 ○○수산에게 반환하는 것으로 하였고, ○○수산은 청구인의 서면승낙 없이 쟁점건물에 대한 임차권을 제3자에게 양도하거나 쟁점건물의 전부 또는 일부를 제3자에게 사용하게 할 수 없는 것으로 하였다. (다) 2006.9.21. 청구인과 (주)○○○○가 체결한 임대차계약 내용에 의하면, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점건물을 2006.11.25.부터 2009.11.24.까지 3년간 (주)○○○○에 임대보증금 3억원, 월임대료 22백만원에 임대하기로 하고 (주)○○○○가 재계약을 요청하는 경우 쌍방합의에 의하여 임대료를 조정한 후 2년간 연장하기로 하였고, 위 계약기간이 완료된 후 쟁점토지 및 쟁점건물의 명도시 분쟁의 소지를 방지하기 위하여 청구인 및 ○○수산이 합의한 내용을 담아 제소전화해조서 및 점유이전금지가처분을 신청하는 것으로 하였다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 신축과 관련하여 관할세무서장으로부터 환급받은 부가가치세 650백만원을 2002.3.19. ○○수산의 최○○에게 지급하였다며 위 최○○이 서명한 영수증 사본을 제출하였다.
(3) 2006.7.27. 쟁점건물에 대한 임차권을 가진 ○○수산이 동 임차권을 (주)○○○○에 양도하면서 체결한 ‘권리금지급계약’ 내용에 의하면, ○○수산이 (주)○○○○에 임차권(쟁점건물), 영업권, 양도비품 등을 양도하고 그 권리금으로 6억원을 수령하며, ○○수산(박○○)은 그 책임하에 2006.10.9. 이전 청구인과 (주)○○○○ 사이에 쟁점토지 및 쟁점건물의 임대차계약을 체결하도록 조치하고, 임대보증금은 (주)○○○○가 청구인에게 직접 지급하는 것으로 한다는 내용과 함께, 본 권리금지급계약은 임대차계약 등 부동산계약과는 다른 별도의 채권계약이라는 내용이 기재되어 있다.
(5) 이 건과 관련하여 청구인이 ○○지방법원(○○지원)에 신청한 제소전화해신청에 따른 화해조서(2001.11.12)의 내용에 의하면, ○○수산은 임대차계약 해지 또는 임대기간 만료시 쟁점건물을 ○○수산의 비용으로 철거하여 원상복구한 다음 쟁점토지를 청구인에게 반환한다는 내용과, 청구인은 ○○수산과의 2001.5.15.자 임대차계약의 승계를 조건으로 제3자에게 쟁점토지 및 쟁점건물을 매매할 수 있다는 내용이 기재되어 있다.
(6) 한편, 이 건과 관련한 처분청의 조사내용은 아래와 같다. (가) ○○수산의 자금관리담당으로 근무하였던 ○○수산 박○○의 처인 청구외 최○○으로부터 확인한 내용에 의하면, ○○수산에서 쟁점건물을 650백만원에 신축하여 청구인 명의로 건축물대장상에 소유자로 등록하였고, ○○수산에서 쟁점건물에 대한 재산세, 각종 공과금, 쟁점건물의 신축, 유지관리비 등 모두를 ○○수산에서 부담하였으나, 종합소득세는 부담하지 아니하였으며, 임대차계약서상 쟁점건물을 철거하기로 한 조항이 기재된 경위는 임차인이 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 이전할 경우 통상 임대인의 요구에 의하여 그렇게 한다고 하며, ○○수산이 영업부진으로 임대료 인하를 수차례 요구하였으나 청구인이 이를 받아 들이지 아니하여 임대차계약 내용대로 임대료를 지불하였다고 하였다. (나) 청구인은 이 건에 있어 임대보증금 3억원 및 월임대료 20백만원(2004.4.15. 이후 22백만원)에 대하여 정상적으로 신고하였으며, 쟁점건물 신축비 650백만원에 대하여는 선수임대료로 보아 청구인이 임대기간(60개월) 중 각 과세기간별로 임대수입금액을 신고하여야 하나 이를 누락한 것으로 확인된다. (다) 쟁점건물은 소유권보존등기는 하지 아니하였으나, 건축물대장상에 청구인이 2001.10.25. 소유자로 등록되어 있고, ○○수산이 폐업 후 철거하지 아니하고 청구인이 소유권을 행사하여 현 세입자인 (주)○○○○에 대중음식점용 건물(횟집)로 2006년 11월부터 2009년 11월까지 3년간 임대한 것으로 확인된다. (라) ○○수산과의 제소전화해조서에 의하면, 청구인은 제3자에게 기존의 임대차계약을 승계하는 조건으로 쟁점토지와 쟁점건물을 항시 매매할 수 있다고 되어 있는 바, 청구인이 쟁점건물의 실지 소유자이나, 건물신축비에 대한 세금부과를 면하기 위하여 소유권보존등기를 하지 아니하는 것으로 판단된다. (마) 청구인은 대차대조표에 쟁점건물가액을 650백만원으로 계상하여 매년 감가상각비 16,250천원(건물구조 철골조, 내용연수 40년)을 판매 및 관리비로 공제한 사실이 있다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 타인의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 사용 후 소유권을 토지소유자에게 무상으로 이전하기로 한 경우 또는 무상으로 이전 후 일정기간 사용하기로 한 경우, 당해 건물의 가액은 사용료의 선급으로 보아 사용계약기간에 안분하여 건물 신축자의 손금에 산입하는 것이 타당하다 할 것인 바, 토지소유자의 입장에서는 건물 신축비 상당액의 임대료를 미리 받은 결과가 되므로 동 금액은 토지소유자의 선수임대료로서 소득세법 시행령 제51조 제1항 의 규정에 따라 사용계약기간에 안분하여 임대사업의 총수입금액에 산입(국심 2006서2825, 2006.11.24. 같은 뜻)하는 것이 타당하다 할 것이므로, 청구인과 ○○수산의 임대차계약에 의하여 임대차 목적물에 쟁점토지는 물론, ○○수산의 부담으로 신축할 쟁점건물 모두를 포함하였고, 실지로 ○○수산이 쟁점건물의 신축공사 및 등기에 필요한 모든 비용을 부담하였으며, 위 임대차계약에 의하여 청구인을 쟁점건물의 소유자로 하기로 약정함에 따라 소유권보존등기는 하지 아니하였다고 하더라도 건축물대장에 청구인으로 소유자 등록한 점, 이 건 임대차계약서에 의하면, 동 계약이 종료된 후 ○○수산이 쟁점건물을 철거하고 쟁점토지를 원상회복하여 청구인에게 인도하도록 약정하였으나, 실제로 쟁점건물이 철거되지 아니하고 현재까지 청구인이 (주)○○○○에 임대하여 그 대가(임대료)를 수령하고 있는 점, 청구인과 ○○수산간의 제소전화해조서에 의하면, 청구인은 제3자에게 기존의 임대차계약을 승계하는 조건으로 쟁점건물을 항시 매매할 수 있는 것으로 하여 청구인이 쟁점건물의 실지 소유자인 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점건물의 가액 650백만원을 대차대조표에 계상하여 매년 감가상각비 16,250천원(건물구조 철골조, 내용연수 40년)을 판매 및 관리비로 공제한 것으로 나타나는 점 등을 종합하여 보면, 이 건의 경우 청구인은 쟁점건물의 신축비를 쟁점건물에 대한 임대료로서 미리 받은 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 또한, 청구인이 ○○수산에게 쟁점건물 신축비와 관련한 부가가치세환급금을 돌려 준 것과 관련하여는 ○○수산의 부담으로 쟁점건물을 신축하여 청구인에게 쟁점건물의 소유권을 이전하기로 한 이 건 임대차계약의 내용에 부합하는 것이고, ○○수산이 (주)○○○○에게 임차권, 영업권, 영업장 비품을 양도하면서 수령한 권리금(600백만원)은 채권에 기인한 것으로 청구인의 건물 소유권에 의한 건물 임대차계약과는 관계가 없어 보여 이를 ○○수산이 쟁점건물에 대한 실지 소유권을 행사하였다고 보기도 어려워 보이므로 쟁점건물의 신축비를 선수임대료로 보아 청구인에게 종합소득세 및 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.