[요지] 매매사례가액으로 적용한 아파트와 같은 단지안에 위치하고 신축시기와 면적도 동일하며 기준시가도 낮아 이를 매매사례가액으로 적용한 것은 정당함
[요지] 매매사례가액으로 적용한 아파트와 같은 단지안에 위치하고 신축시기와 면적도 동일하며 기준시가도 낮아 이를 매매사례가액으로 적용한 것은 정당함
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 2006.4.6. OOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOOOOO OOOO OOOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 특수관계자인 질녀 김OO에게 매매대금 266,000천원에 양도하고 2006.6.30. 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가로 양도하였다 하여 부당행위계산부인규정에 의거 쟁점아파트의 시가를 OOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOOOOO OOOO OOOO호(이하 “203동 1402호”라 한다)의 2006.7.4.자 매매사례가액 488,000천원으로 산정하여 2008.1.4. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 103,327,020원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.28. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(2) 소득세법시행령 제167조【양도소득의 부당행위계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호에 해당하는 때를 말한다.
④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 및 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조0 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월도 한다) 이내의 기간”은“양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 보며,조세특례제한법 제100조의 2 중 “상속받거나 증여받은 경우”는 “양도하는 경우”로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4)상속세및증여세법시행령제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 수용 공매가격 및 감정가격 등대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매 감정 수용 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1.당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자인 김OO에게 양도한 사실 및 그 매매대금 266,000천원이 시가보다 저가인 사실에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 처분청은 쟁점아파트의 시가를 같은 단지내 203동 1402호의 계약체결시점인 2006.4.28.자 매매사례가액 488,000천원으로 산정한 반면, 청구인은 쟁점아파트의 시가를 같은 단지내 203동1104호의 2006.5.10자 매매사례가액 380,000천원으로 산정하여야 한다고 주장하고 있다.
(3) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 양도소득세 조사종결복명서의 쟁점아파트에 대한 양도가액 조사내용에 의하면, 청구인은 양수자인 김OO의 외삼촌으로서 특수관계자간 거래에 해당되고, 양수자 김OO로부터 제출받은 계약서 및 거래대금 관련 금융증빙서류를 검토한 바 특수관계자간 시세보다 현저히 낮은가격으로 거래가 이루어져 소득세법 제101조 및 동법 시행령 제167조에 의거 부당행위계산 대상에 해당되므로 소득세법시행령 제167조 제5항의 규정에 의거 양도일 전후 3월 이내에 매매된 쟁점아파트와 유사한 아래 아파트의 양도가액을 시가로 적용하여 소득금액을 계산하고자 한다는 내용이 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOO
(4) 처분청의 유사매매사례가액 조사서에 의하면, 쟁점아파트와 동일단지내에 소재한 203동 1402호는 평가기준일(2006.4.6.) 전후 3월 이내인 2006.4.28. 매매계약이 체결되었고, 203동 1402호의 매매가격은 488,000천원이며, 쟁점아파트와 비교대상인 203동 1402호는 모두 32평형이고, 위치·방향 등이 동일하여 소득세법시행령 제167조 제5항의 규정에 따라 203동 1402호의 매매사례가액 488,000천원을 시가로 보아 평가함이 타당하다는 내용이 나타난다.
(5) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가 조회내역에 의하면, 쟁점아파트의 양도당시 적용되는 2005년 기준시가가 쟁점아파트는 204,000천원이고, 비교대상아파트인 203동 1402호는 203,000천원인 사실이 확인된다.
(6) 청구인이 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하는 203동 1104호 등기부등본의 표제부에 의하면, 대지 38.9294㎡ 및 건물 84.92㎡로서 쟁점아파트와 동일한 평형임이 확인되고, 갑구(소유권에 관한 사항)에 의하면 2005.1.28. 주OO가 소유권보존등기를 하였고, 2007.2.12. 김OO이 2007.2.8.자 매매예약원인으로 인한 가등기를 하였으며, 2008.3.13. 이OO에게 소유권이전등기(거래금액 450백만원)를 한 사실이 나타나고, 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)에 의하면 2006.5.10. 김OO이 채권최고액 166,800천원에 대하여 근저당권을 설정하였으며, 2007.2.12. 김OO이 전세금 200,000천원에 대하여 전세권을 설정한 사실이 확인된다.
(7) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트와 동일한 아파트의 단지내에 소재하는 또 다른 아파트인 203동 1104호가 2006.5.10. 가등기권자인 김OO에게 380,000천원에 양도되었으므로 이를 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 위 203동 1104호가 380,000천원에 양도되었는지를 확인할 수 있는 매매계약서 등 증빙서류의 제시가 없을 뿐만 아니라 203동 1104호는 2008.3.13. 이OO에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인되므로 청구인이 주장하는 203동 1104호의 매매사례가액을 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.
(8) 따라서, 처분청이 이 건 과세의 매매사례가액으로 적용한 203동 1402호는 쟁점아파트와 같은 단지안에 위치하고, 신축시기와 면적도 동일하며, 기준시가도 쟁점아파트보다 1백만원 정도 낮고, 그 매매계약일도 2006.4.28.로서 쟁점아파트의 양도일로부터 3월 이내에 해당되어 위 관련법령의 요건을 충족하고 있다고 할 것이므로 203동 1402호의 매매사례가액 488,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.