건물관리용역회사가 임차인으로부터 징수한 건물관리비 용역이 임대인이 제공한 용역인지 여부

○○○세무서장이 2007.11.1. 청구인에게 한 2002년 2기 부가가치세 107,676,250원, 2003년 1기 부가가치세 89,090,120원, 2003년 2기 부가가치세 88,185,490원, 2004년 1기 부가가치세 90,754,270원, 2004년 2기 부가가치세 94,123,110원, 2005년 1기 부가가치세 91,028,330원, 2005년 2기 부가가치세 90,292,250원, 2006년 1기 부가가치세 92,175,280원, 2006년 2기 부가가치세 92,012,590원의 부과처분은 처분청이 □□빌딩에 대해 청구인의 수입금액으로 본 관리비 및 주차료 수입금액 중 주차료수입금액(2002년 97,346,977원, 2003년 129,405,152원, 2004년 168,745,987원, 2005년 187,066,523원, 2006년 213,154,140원)을 청구인의 수입금액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2000.5.24. 개업하여 부동산 임대업을 영위하는 사업자로, 2000.5.24. ○○○ 소재 신축중인 □□빌딩(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 주식회사 ○○○로부터 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)과 공동(청구인 35%, ○○○ 65%)으로 취득하고, 2001.11.1. ○○○은 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)과 쟁점건물에 대한 관리용역계약을 체결하였다.
• 나. 2007.10. ○○○지방국세청장은 청구인과 ○○○ 및 ○○○에 대한 개인제세 및 법인제세 통합조사 결과, 쟁점건물의 관리비 및 주차료수입금액은 청구인과 ○○○의 수입금액으로 계상하여야 함에도 특수관계에 있는 ○○○이 관리비 및 주차료를 수입한 것은 청구인이 ○○○에게 부당하게 수입금액을 분여한 것이라면서 ○○○이 수입금액으로 계상한 관리비 및 주차료수입금액을 청구인과 ○○○의 수입금액으로 하는 경정내용을 처분청에 통보하였고, 처분청은 2007.11.1. 청구인에게 2002년 2기 부가가치세 107,676,250원, 2003년 1기 부가가치세 89,090,120원, 2003년 2기 부가가치세 88,185,490원, 2004년 1기 부가가치세 90,754,270원, 2004년 2기 부가가치세 94,123,110원, 2005년 1기 부가가치세 91,028,330원, 2005년 2기 부가가치세 90,292,250원, 2006년 1기 부가가치세 92,175,280원, 2006년 2기 부가가치세 92,012,590원을 각각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 관리비수입금액은 ○○○이 직접 임차인들에게 건물 청소 등 용역을 제공하고 그 대가로 받은 금액이며, 주차료수입금액은 ○○○이 쟁점건물의 위탁관리용역계약에 따라 자본적지출을 수반하는 관리용역을 제공하고 여유 주차장의 사용권을 무상 제공받아 이를 운영하여 획득한 금액이므로, 쟁점건물의 관리비와 주차료수입금액은 ○○○의 수입금액이 정당함에도 이를 청구인의 수입금액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○○○은 ○○○으로부터 쟁점건물에 대한 관리용역을 수탁받아 쟁점건물을 관리하는 것으로서 관리비수입금액은 쟁점건물의 소유주인 청구인의 수입금액이 되어야 함에도, ○○○이 임차인으로부터 수취한 관리비를 ○○○의 수입금액으로 계상한 것은 ○○○의 대주주인 청구인이 ○○○의 대주주인 청구인의 자녀에게 관리비수입금액을 부당하게 분여한 것이고, 쟁점건물의 주차장에 대해 청구인과 ○○○이 ○○○에게 무상으로 대여하거나 청구인이 부담하여야 할 자본적지출에 주차료수입금액을 충당한다는 별도의 계약이 없는 한 주차료수입금액 또한 마땅히 건물주인 청구인에게 귀속되는 것으로, 관리비와 주차료수입금액을 청구인의 수입금액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 건물관리용역회사가 임차인으로부터 징수하여 건물관리용역회사의 수입금액으로 계상한 관리비와 주차료수입금액을 건물주인 임대인의 수입금액으로 보아 경정한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제18조 (부동산임대소득)

① 부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 제41조 (부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제98조 (부당행위계산의 부인)

② 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 (4) 부가가치세법 제2조 (납세의무자)

① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 제7조 (용역의 공급)

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

② 사업자가 자기의 사업을 위하여 직접 용역을 공급하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자기에게 용역을 공급하는 것으로 본다.

③ 대가를 받지 아니하고 타인에게 용역을 공급하거나 고용관계에 의하여 근로를 제공하는 것은 용역의 공급으로 보지 아니한다.

④ 제1항에 규정하는 용역의 공급에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2007.10. ○○○지방국세청 조사공무원이 작성한 조사서에 의하면, 청구인과 그 가족 및 친인척이 ○○○의 주식 97.34%를 보유하고 있고, ○○○의 주식은 청구인의 자 ○○○가 40%, 청구인의 자 ○○○이 30%, ○○○이 30%를 보유하고 있어 청구인과 ○○○ 및 ○○○은 특수관계에 해당하는 것으로 되어 있으며, 청구인과 ○○○은 쟁점건물의 관리주체로서 임차인에게 관리용역을 제공하고 임차인으로부터 관리비와 주차료를 징수하여 자신의 매출액으로 계상하여야 함에도, ○○○이 임차인으로부터 관리비와 주차료를 징수하여 매출액으로 계상하도록 함으로써 2002년~2006년까지 관리비 14,901백만원(청구인 해당분 5,215백만원, ○○○ 해당분 9,686백만원)과 주차료 2,273백만원(청구인 해당분 795백만원, ○○○ 해당분 1,478백만원)을 부당하게 이익을 분여한 것으로 조사되어 있다.

(2) 이에 대해 청구인은 관리비는 ○○○이 직접 임차인들에게 용역을 제공하고 그 대가로 받은 금액이고, 주차료는 ○○○이 쟁점건물의 위탁관리용역계약에 따라 청구인에게 자본적지출을 수반하는 관리용역을 제공하고 여유주차장의 사용권을 무상으로 제공받아 이를 운영하여 획득한 금액으로서 쟁점건물에 대한 관리비와 주차료수입금액은 ○○○의 수입금액으로 계상하는 것이 정당함에도 청구인의 수입금액으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 2007.10. ○○○지방국세청장이 조사한 연도별 쟁점건물에 대한 관리비 및 주차료 수입금액은 다음 <표>와 같다. (나) ○○○이 2001.11.1. ○○○과 체결한 건물관리용역계약서를 보면, 제1조(계약의 목적)에서 본 계약은 갑(○○○)의 건물에 대한 유지 및 보전관리를 위하여 건물에 관련된 시설, 경비, 주차, 청소의 업무를 수행하기 위한 계약으로 되어 있고, 제3조(관리대상물)에서 본 계약에 따른 을(○○○)의 관리대상물은 쟁점건물 및 그 부속시설로 하는 것으로 되어 있으며, 제4조(관리업무의 범위 및 성실수행)에서 시설관리, 청소 및 위생관리, 경비 및 주차관리, 기타 상호합의한 업무를 그 범위로 하고 있으며, 제11조(관리용역비 지급)에서 본 계약에 따른 관리용역비는 건물 연 건평당 이만일천원(21,000원/월, 부가가치세 별도)으로 하는 것으로 되어 있고, 제13조(비용의 부담)에서 실비성 비용은 을(○○○)이 건물관리비로 충당하는 것으로 되어 있다(위 계약내용에는 ○○○이 청구인에게 관리용역을 제공하고 여유주차장의 사용권을 무상으로 제공받는다는 내용은 확인되지 아니한다). (다) ○○○이 임차인과 체결한 임대차계약서(2004.12.23. 예시)를 보면, 제2조(임대보증금)와 제3조(임대료)에서 임대보증금과 임대료를 규정하고 있고, 제4조(관리비)에서 임대차물건 또는 건물의 전용 및 공용 부분에 공급되는 전기, 수도, 냉난방, 승강기의 사용료와 청소비, 경비비 등의 관리비로 평당 금 이만삼천일백원정(23,100원)에 해당하는 금 일천이백이십육만이천사백사원정(12,262,404원)을 매달 1일 관리회사에게 납부하여야 하며 관리회사는 전월 20일까지 청구서를 임차인에게 송부(부가세 별도)하는 것으로 되어 있고, 제18조(주차)에서 임대인은 임차인에게 임대면적 45평당 1대에 해당하는 총 12대 분의 무료주차공간을 제공하고 유료주차의 경우는 건물관리회사가 책정한 금액(현재 대당 월120,000원, 부가가치세 별도)으로 하는 것으로 되어 있다. (라) ○○○이 입주자와 체결한 건물관리계약서(2002.1.7. 예시)를 보면, 제2조(관리유지비 부담) 제1호 관리비 규정에서 을(입주자)은 건물관리의 공용부분에 필요한 기본관리유지비로 평당 월 21,000원을 제1조에 표기된 관리계약면적인 668.13평에 대하여 월 합계금 14,030,730원정(부가가치세 별도)을 납부하여야 하는 것으로, 제2호에서 갑(○○○)은 관리유지비 및 기타 주차료, 수도광열비 등 청구서를 전월 20일까지 을(입주자)에게 통지하고 을(입주자)은 매달 1일까지 갑(○○○)에게 납부하여야 하는 것으로 되어 있다. (마) 청구인이 제시한 쟁점건물 관리비 등에 대한 ○○○의 2002년 1월~12월, 2003년 1월~12월, 2004년 12월, 2005년 12월, 2006년 12월의 청구내역서와 ○○○ 명의의 예금계좌○○○의 내용을 보면, ○○○ 등에 관리비, 전기료, 주차료 등을 청구한 내용과 ○○○ 등이 ○○○의 예금계좌로 이를 입금한 내용이 나타난다. (바) ○○○의 법인등기부등본을 보면, ○○○를 본점소재지로 하여 부동산 임대 및 관리업과 부대사업을 목적으로 자본금 1억원에 2001.10.18. 설립등기된 것으로 나타나고, 설립일 이후 주주현황을 보면 ○○○ 40%, ○○○ 30%, 청구법인 30%의 주주로 구성되어 있으며, 사업자등록현황을 보면, ○○○에서 2001.10.18.을 개업일로 하여 서비스/빌딩관리용역업을 영위하는 것으로 나타난다. (3)부가가치세법제2조(납세의무자) 제1항의 규정을 보면, 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 사업자는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제2조(용역의 범위) 제1항 제6호 및 제7호에서 부동산업 및 임대업, 사업서비스업이 용역의 범위에 해당하는 것으로 규정하고 있으며, 같은 법 제7조(용역의 공급) 제1항에서 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제16조(세금계산서) 제1항에서 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 그 공급을 받는 자에게 세금계산서를 교부하여야 하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 쟁점건물의 소유주인 청구인은 쟁점건물에 대해 임차인들과 임대차계약을 체결하여 임대보증금과 월정 임대료를 정하고, 전기·수도·냉난방·승강기 등 사용료 및 청소비·경비비 등의 관리비를 징수함에 있어 동 관리비를 관리회사에게 납부하도록 한 점, 임차인이 임대면적당 무료주차공간 외 유료주차의 경우 주차료는 관리회사가 책정하는 금액으로 하는 것으로 한 점 및 쟁점건물의 관리업무에 있어 ○○○과 건물관리용역계약을 체결하여 관리대상물을 쟁점건물 및 그 부속시설로 하고, 관리업무에 있어서 시설관리, 청소 및 위생관리, 경비 및 주차관리, 기타 상호합의한 업무를 그 범위로 하고 있는 점, 그리고 ○○○과 건물관리계약을 체결한 임차인이 관리비를 매월 ○○○에게 납부하게 하고 있는 점을 관련법령과 종합하여 보면, (가)부가가치세법제16조(세금계산서) 제1항에 의하면, 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 이를 공급받는 자에게 세금계산서를 교부하여야 하는바, 여기서 “용역을 공급받는 자”라 함은 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 역무 등을 제공받는 자를 의미하므로, 계약상 원인에 의하여 “용역을 공급받는 자”가 누구인가를 결정함에 있어서는 당해 용역공급의 원인이 되는 계약의 당사자 및 그 내용, 위 용역의 공급은 누구를 위하여 이루어지는 것이며 그 대가의 지급관계는 어떠한지 등 제반 사정을 고려하여야 할 것이다. (나) 관리비의 경우, 청구인은 임차인과 쟁점건물에 대한 임대차계약을 체결하고, ○○○과는 쟁점건물에 대한 건물관리용역계약을 체결하였으며, ○○○은 임차인과 건물관리계약을 체결한 바 있어, 청구인이 쟁점건물에 대한 청소 및 경비 등의 관리업무를 자체적으로 수행하지 아니하고 건물관리업체인 ○○○으로 하여금 관리업무를 수행하게 한 점으로 보아, 부가가치세 납세의무자(사업자)로 등록한 ○○○이 제공한 건물관리용역은 ○○○과 임차인 사이에 체결된 건물관리계약에 따라 임차인을 위하여 제공된 것이고, 이에 따른 관리비는 임차인이 쟁점건물을 수익·사용함에 있어 ○○○이 제공한 용역에 대한 대가의 성격이 강한 것인데, 임차인과 ○○○, ○○○ 등 당사자들의 합의에 의하여 관리비를 임차인이 ○○○에게 직접 지급하였음을 알 수 있는바, 쟁점건물을 관리하는 ○○○이 쟁점건물의 입주자에게 관리용역을 제공하고 입주자로부터 관리비를 받은 것은, ○○○의 책임과 계산으로부가가치세법제7조(용역의 공급) 제1항의 규정에 따른 역무를 제공하고 그 대가를 수취한 것으로 판단된다. (다) 한편 주차료의 경우, 쟁점건물에 부수된 주차장의 소유권이 청구인에게 속한 것으로 주차료수입금액은 쟁점건물의 임대료와 마찬가지로 쟁점건물의 소유주인 청구인이 쟁점건물에 부수된 시설인 주차장을 임차인 등에게 사용하게 하고 주차장 시설을 제공한 용역의 대가로 판단되고, ○○○은 청구인과의 건물관리용역계약서상 쟁점건물과 부속시설에 대한 관리업무의 범위 내에서 주차장을 관리한 것에 불과한 것이므로, 주차료를 징수함에 있어 ○○○이 임차인으로부터 주차료를 징수하였다고 하여, 쟁점건물에 부수된 주차장 시설에 대한 용역의 공급자가 ○○○이라 할 수는 없다 할 것이다. (라) 따라서, 쟁점건물에 대한 관리용역을 임차인에게 제공한 대가인 관리비수입금액에 대해서는 관리용역의 공급자인 ○○○의 수입금액으로 보아야 할 것으로 판단되나, 주차료수입금액은 청구인의 시설물인 주차장을 사용한 대가에 해당되는 것으로 청구인의 수입금액으로 보아야 할 것으로 판단되므로, 처분청이 주차료수입금액을 청구인의 수입금액으로 하여 각 과세기간별 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.