거래상대방으로부터 확인한 매매가액에 의하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002년 및 2003년에 취득하였던 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 ○○ 태○○칼 ○○○호 등 상가 5개, 오피스텔 2개(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004년에 양도하고, 양도가액이 429,000천원, 취득가액이 639,000천원으로서 양도소득이 없는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양수인들로부터 취득가액회보서 및 부동산매매계약서를 제출받아 쟁점부동산의 양도가액을 770,000천원, 취득가액을 664,600천원으로 확인하고, 2007.12.14. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 37,262,780원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 당시 공급물량은 많고 상권이 형성되지 아니하여 임대가 부진하여 은행채무를 감당하지 못함에 따라 쟁점부동산을 양도한 것으로서 법무사가 임의로 작성한 계약서에 의하여 양도차익이 발생하였으나, 청구인이 당초 신고한 내용이 사실로서 실제로는 손해가 발생하였으므로 소득이 전혀 없는 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득자가 실제 거래가액을 확인하였고, 부동산매매계약서에 청구인이 정상적으로 날인한 것으로 보이므로, 취득자로부터 확인한 가액에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 거래상대방으로부터 확인한 매매가액에 의하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004년 5월 및 6월에 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 ○○ 태○○칼상가 201～204호 및 605호, ○○도 ○○시 ○○구 ○동 ○○-○외 승○○엄오피스텔 420호 및 807호를 양도하고 다음과 같이 양도가액을 429,000천원, 취득가액을 639,600천원으로 하고 양도차손(-210,600천원)이 발생한 것으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 거래상대방들로부터 취득가액회보서 및 부동산매매계약서를 제출받아 확인한 가액에 의하여 양도가액을 770,000천원, 취득가액을 664,600천원으로 하고 양도차익 105,400천원이 발생한 것으로 보아 2007.12.14. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 합계 37,262,780원을 경정 고지한 사실이 확인된다. (단위: 천원) 종류 소재지(면적) 양도일 취득일 신고내용(천원) 조사내용(천원) 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 상가

① 태○○칼605호 (77.7㎡) 04.5.15 02.10.31 51,000 61,600 90,000 61,600 상가

② 태○○칼201 ～204호(318.5㎡) 04.6.2 02.6.2 300,000 490,000 555,000 490,000 오피스텔

③ 승○○엄 420호(31.87㎡) 04.5.28 03.7.18 40,000 50,000 55,000 34,000 오피스텔

④ 승○○엄 807호(40.87㎡) 04.6.25 03.6.16 38,000 38,000 70,000 79,000 합계 429,000 639,600 770,000 664,600

(2) 청구인이 2007년 10월 ○○중앙지방법원에 신청한 파산선고 및 면책 신청서에 의하면, 청구인은 2002년 9월부터 2004년 12월까지의 기간 중에 상가 및 오피스텔을 취득하여 학원운영 및 임대사업을 하였으나, 임대수요가 저조하고 수익이 발생하지 아니하여 금융기관으로부터 차입한 부채를 상환하지 못하였고, 경매가 개시될 것을 우려하여 세입자들에게 은행융자를 승계하는 조건으로 각각의 부동산을 양도하였으며, 파산선고 및 면책 신청일 현재 청구인은 재산이 전혀 없고 부채가 665,614,605원인 사실이 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 양도가액 및 취득가액을 살펴본다. (가) ① 태○○칼605호의 양도가액에 대하여, 청구인은 51,000천원이라고만 주장할 뿐 증빙을 제출하지 아니한 데 대하여, 양수인(고○아)이 2007.9.5. 처분청에 제출한 취득가액회보서에는 매매대금이 90,000천원으로서, 계약금은 전세보증금 10,000천원(2004.4.29)으로, 잔금은 융자금 80,000천원(2004.5.6)으로 기재되어 있는 바, 양수인이 확인한 은행융자금 인수금액이 2002.10.31. 주식회사 ○○은행이 채권최고액을 96,000천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 부합되므로 실지 양도가액으로 판단된다. (나) ② 태○○칼 201～204호의 양도가액에 대하여, 청구인이 30,000천원으로 주장하며 그 증빙으로 제출한 부동산매매계약서를 보면 매매대금이 300,000천원으로서, 계약금이 30,000천원(2004.5.3)으로, 중도금이 150,000천원(2004.5.11)으로, 잔금이 120,000천원(2004.6.2)으로 기재되어 있으나, 양수인(박○자)이 2007.9.18. 처분청에 제출한 취득가액회보서 및 부동산매매계약서에는 매매대금이 555,000천원으로서, 계약금은 4,000천원(2004.5.15)으로, 잔금은 4,000천원(2004.5.31)으로, 융자금은 547,000천원으로 기재되어 있는 바, 양수인이 확인한 가액이 2002.10.31. 주식회사 ○○은행이 채권최고액을 합계 1,312,800천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 부합되므로 실지 양도가액으로 판단된다. (다) ③ 승○○엄 420호의 양도가액에 대하여, 청구인이 40,000천원이라고 주장하며 그 증빙으로 제출한 부동산매매계약서를 보면, 매매대금이 31,000천원으로서, 계약금은 5,000천원(2004.4.27)으로, 잔금은 26,000천원(2004.5.27)으로 기재되어 있어 청구인이 주장하는 양도가액과 일치하지 아니하나, 양수인(최○목)이 2007.9.27. 처분청에 제출한 취득가액회보서에는 매매대금이 55,000천원으로, 계약금은 15,000천원으로, 융자금은 40,000천원으로 기재되어 있는 바, 양수인이 확인한 가액이 2003.3.29. 주식회사 ○○은행이 채권최고액을 52,000천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 부합되므로 실지 양도가액으로 판단된다. 동 부동산의 취득가액에 대하여, 청구인은 처분청이 확인하여 제시한 34,000천원을 다른 증빙을 제시하며 다투지 아니하므로 이 또한 34,000천원이 실지 취득가액으로 판단된다. (라) ④ 승○○엄 807호의 양도가액에 대하여, 청구인이 38,000천원이라고 주장하며 그 증빙으로 제출한 부동산매매계약서를 보면, 매매대금이 38,000천원으로서 2004.6.25. 일시에 지급하는 조건이 기재되었으나, 양수인(박○서)이 2007년 9월에 처분청에 제출한 취득가액조회서에는 매매대금이 70,000천원으로서 은행융자 70,000천원을 승계하는 조건이 기재되어 있는 바, 양수인이 확인한 가액이 2003.6.26. 및 2003.7.30. 주식회사 ○○은행이 채권최고액을 182,000천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 부합되므로 실지 양도가액으로 판단된다. 동 부동산의 취득가액에 대하여, 청구인이 38,000천원이라고 주장하며 그 증빙으로 제출한 부동산매매계약서를 보면, 매매대금이 38,000천원으로, 계약금은 3,800천원(2003.5.16)으로, 잔금은 34,200천원(2003.6.16)으로 기재되어 있으나, 양도인(민○호)이 2007.9.21. 처분청에 제출한 양도가액회보서 및 부동산매매계약서에는 매매대금이 79,000천원으로서, 계약금은 9,000천원(2003.6.13)으로, 잔금은 융자금 70,000천원(2003.6.16)으로 기재되어 있는 바, 양도인(민○호)이 제시한 가액이 2003.5.12. 주식회사 ○○은행이 채권최고액을 91,000천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실과 부합되므로 청구인의 실지 취득가액으로 판단된다.

(4) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인이 신고한 가액은 사실과 다르므로 소득세법 제114조 제4항 에 의하여 처분청이 확인한 실지거래가액에 의하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.