매매사례가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.11.28. 母 ○○○에게 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○○리 000번지 ○○아파트 000동 0000호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 양도가액을 460,000천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트는 특수관계자에게 저가양도된 것으로 보아 부당행위계산부인하여 양도일(2006.11.28.)로부터 3개월 이내인 2006.11.4. 매매계약된 같은 아파트 단지내의 같은 동 같은 평형인 000동 0000호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매가액 635,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.12.20. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 61,180,830원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 매매가액은 부동산중개소에 문의한 결과 5억원이었고, 추후 제시된 감정원의 적정가격 또한 530,000천원임에도 일시적으로 급등한 시세인 635,000천원을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 특수관계자에게 시가보다 현저히 낮은 가액으로 매매한 쟁점아파트의 양도가액을 부인하고 양도일(2006.11.28.)로부터 3개월 이내인 2006.11.4. 매매계약된 같은 아파트 단지내의 같은 동 같은 평형인 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인의 母에게 양도한 아파트에 대하여 부당행위계산부인하여 매매사례가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제100조 의 2의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간" 으로 보며, 조세특례제한법 제100조 의 2 중 “상속받거나 증여받는 경우”는 “양도하는 경우”로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2006.11.28. 母 ○○○에게 쟁점아파트를 양도하고 양도가액을 460,000천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 것에 대하여 처분청은 쟁점아파트는 특수관계자에게 저가양도된 것으로 보아 하여 부당행위계산부인하여 양도일(2006.11.28.)로부터 3개월 이내인 2006.11.4. 매매계약된 같은 아파트 단지내의 같은 동 같은 평형인 000동 0000호(비교대상아파트)의 매매가액 635,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 결정고지하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 실지거래가액 검토내역은 다음 <표1>과 같은바, 쟁점아파트와 유사아파트의 시세평균은 하한가 696백만원, 상한가 795백만원으로 되어 있다. <표1> 실지거래가액 검토내역서 (백만, %)

항목 신고 및 TIS가액 인터넷시세 시세평균⑥(②～⑤합계)/4 신고비율(①/⑥)×100 신고 적정 여부 신고 실가① 기준 시가 공동주택적정가② 통합분석가액③

○○은행④ 부동산○○○⑤ 상한가 460 373 630 855 845 850 795 57.9 부 하한가 510 780 745 750 696 66.1

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교내역은 다음 <표2>와 같은바, 쟁점아파트는 비교대상아파트와 같은 아파트의 같은 층으로서 호수만 다를뿐 기준시가도 같음을 알 수 있다. <표2> 쟁점아파트와 비교대상아파트 비교내역 (단위: 천원) 구분 위치 준공 연도 면적(㎡) 층별 (최고층) 조망상태 기준시가 거래일자 매매(양도)가액

아파트 000 -0000 1994 134.97 16(16) 양호 373,000

2006. 11.28. 460,000 비교대상아파트 000 -0000 1994 134.97 16(16) 양호 373,000

2006. 11.4. 635,000

(4) 살피건대, 소득세법시행령 제167조 제5항 규정에서 양도소득의 부당행위 계산에 있어 시가는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문을 준용한 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 이내의 기간중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액으로 할 수 있다고 하고 있는 바, 처분청이 쟁점아파트의 양도일(2006.11.28.)로부터 3개월 이내인 2006.11.4. 매매계약된 같은 아파트 단지내의 같은 동 같은 평형으로서 기준시가도 같은 비교대상아파트의 매매가액 635,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.