증여재산가액을 매매사례가액을 시가로 보아 증여세 과세한 처분의 당부

1. ○○세무서장이 2007.9.5. 청구인에게 한 2005년도분 증여세 83,783,970원의 부과처분은 신고불성실가산세를 과세하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.10.7. ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○동 ○호(118.12㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 청구인의 부 ○○○으로부터 증여받고 증여재산가액을 국세청 기준시가인 440,000천원으로 평가하여 증여세 64,800,000원을 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 2005.4.7. 매매계약이 체결된 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재하는 같은 면적의 ○동 ○호(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매가액 630,000천원을 시가로 적용하여 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가한 후 2007.9.5. 청구인에게 2005년도분 증여세 83,783,970원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.29. 이의신청을 거쳐 2007.12.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 증여받고 증여세 신고시 시가를 평가하기 어렵고 그 당시에는 매매사례가액에 대한 정보를 확인할 방법이 없어 상속세및증여세법 제60조 제3항 의 규정에 따라 보충적 평가방법으로 쟁점아파트를 평가하여 증여세를 신고 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트를 비교아파트와 유사한 재산으로 판단하였으나 쟁점아파트와 비교아파트는 서로 다른 동에 위치하고 있고, 조망권, 일조권 등의 주변 환경도 서로 달라 가격차이가 발생할 소지가 충분함에도 동일 또는 유사한 다른 재산에 해당한다고 보는 것은 부당하다. 설령, 쟁점아파트와 비교아파트를 유산한 재산으로 보더라도, 처분청이 시가로 결정한 비교아파트의 매매가액은 증여일로부터 6개월 전의 매매사례가액에 해당되어 평가기간(증여일 전후 3개월 이내)을 충족하지 못하므로 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. 따라서, 청구인이 세법에 따라 적법하게 신고한 보충적 평가방법에 의한 기준시기를 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 증여재산가액에 대한 시가 산정시 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 청구인의 주장대로 공시된 기준시가로 결정할 수 있다. 쟁점아파트의 매매사례가액으로 결정된 비교아파트의 경우 세법상 평가기간을 벗어나 매매되었으나, 처분청에서 ○○지방국세청 비상장주식평가심의위원회에 자문을 의뢰한 결과 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가의 범위에 포함할 수 있다고 통보해 옴에 다라 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것인 바, 쟁점아파트는 4층인데 비해 비교아파트는 1층으로 쟁점아파트가 선호도가 높은 점, 동일 평형의 동일 방향인 점, 거래당시와 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점 등으로 볼 때 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 기준시가에 의한 가액으로 증여세를 신고 납부한 것에 대하여 비교아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

4. 주택 (2005. 7. 13. 신설) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세및증여세법 제78조 【가산세 등】

① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 "미달신고"라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한 이내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무·명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

② 세무서장등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 년부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 년부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제80조 【가산세 등】

③ 법 제78조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 평가가액의 차이"라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준신고기한 및 증여세과세표준신고기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조제2항·제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (가) 쟁점아파트와 비교아파트를 비교해 보면 아래 <표1>과 같고 기준시가 변동내역은 아래 <표2>와 같다. <표1: 쟁점아파트 및 비교아파트 비교> 구분 동 호수 면적(㎡) 증여일 (계약일) 거래금액 (천원) 비고(기준시가) 쟁점아파트

○동

○호(○층) 118.12 2005.10.7 440,000 444,000천원 비교아파트

○동

○호(○층) 118.12 2005.4.7 630,000 424,000천원 <표2: 기준시가 변경 내역> (단위: 천원) 2002.9.13. 2003.4.30. 2003.12.1. 2004.4.30. 2005.5.2 2006.4.28. 2007.4.30. 쟁점아파트 352,000 357,000 412,000 453,500 440,000 565,000 720,000 비교아파트 344,000 348,500 408,000 449,500 424,500 544,000 664,000 (나) 처분청은 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 신고한 것에 대하여 아래 <표3>과 같이 매매사례가액을 조사하였다. <표3: 처분청이 매매사례로 조사한 내역> (단위: 천원) 동,호수,층수 매매게약일 기준시가 거래가액 비 고

○-○, 4층 2005.10.7.(증여일) 440,000

• 쟁점아파트

○-○, 1층 2005.4.7 424,000 630,000 비교아파트 * 평가기간 외

○-○, 7층 2005.7.14 448,000 750,000 * 평가기간내

○-○, 9층 2005.10.14. 448,000 700,000 * 평가기간내

○-○, 11층 2005.11.24 444,500 797,000 * 평가기간내 처분청은 매매거래가 쟁점아파트의 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내에 있는 ○동 ○호, ○동 ○호, ○동 ○호는 쟁점아파트 보다 기준시가가 높고, 조망권도 좋아 매매사례로 보기에는 적합하지 아니하여 제외하고, 비교아파트(○동 ○호)는 비록 평가기간 내에 있지 아니하나 쟁점아파트 보다 기준시가가 낮고 면적과 방향이 같으며 비교아파트 매매계약일인 2005.4.7.부터 쟁점아파트의 평가기준일인 2005.10.7.까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하여 비교아파트의 매매가액 630,000천원을 쟁점아파트 증여당시 시가로 볼 수 있는지에 대하여 ○○지방국세청 비상장주식 평가심의위원회에 자문을 의뢰하였고, 이에 대하여 위 평가심의위원회가 처분청에 “시가의 범위에 포함할 수 있음”으로 통보함에 따라 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 비교아파트의 매매가액인 630,000천원으로 결정하여 이 건 증여세를 과세하였다. 한편, 쟁점아파트와 동일 단지 내에 위치한 동일 면적의 아파트 매매시세 변동 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4: 쟁점아파트와 동일 면적 아파트의 매매시세 변동 내역> (단위: 천원) 기준월 하한가 일반거래가 상한가 비고 2006.3월 840,000 865,000 895,000 2006.2월 805,000 825,000 845,000 2006.1월 795,000 815,000 835,000 2005.12월 725,000 765,000 800,000 2005.11뤌 715,000 765,000 800,000 2005.10월 715,000 765,000 800,000 2005.9월 725,000 775,000 805,000 2005.8월 725,000 775,000 815,000 2005.7월 725,000 775,000 815,000 2005.6월 685,000 725,000 760,000 2005.5월 655,000 690,000 710,000 2005.4월 590,000 625,000 650,000

(2) 쟁점아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여당시(2005.10.7.)고시된 기준시가(440,000천원)를 시가로 볼 것인지, 아니면 증여일로부터 6개월 전(2005.4.7.)에 매매계약을 체결한 비교아파트의 매매가액(630,000천원)을 시가로 볼 것인지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점아파트가 비교아파트 보다 한강변에 가까운 것은 사실이나 4층이고 바로 앞 단지인 ○동에 가려져 한강변에 대한 조망은 사실상 불가능하며, 오히려 ○○빌딩 앞을 지나서 ○○대교 남단으로 가는 진입로가 있어 차량소음이 심하다고 하면서, 이에 비해 비교아파트는 쟁점아파트 보다 한강변에서 멀리 떨어져 있기는 하나 단지의 앞과 옆쪽에 단지 내 부속 공원이 위치해 있고 단지 중앙에 위치하여 차량소음이 적기 때문에 동일 또는 유사한 재산에 해당하지 아니한다고 주장하고있고, 2006년부터는 아파트 실제 거래가액이 부동산 사이트 등에서 제공하고 있지만, 쟁점아파트 증여당시(2005년)는 이러한 시세관련 정보가 없었기 때문에 증여세 신고시 보충적 평가방법으로 평가하여 신고할 수밖에 없었으므로 쟁점아파트의 증여재산가액은 보충적 평가방법으로 평가(기준시가)하여 과세하여야 한다고 주장한다. (나) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하며 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 다른 재산의 매매사례가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다. (다) 비교아파트의 거래가액이 평가기간(증여일 전후 3월) 이내의 매매사례가액이 아니라고 하나, 위 <표4>에서 보듯이 비교아파트의 매매가액이 그 당시 쟁점아파트의 거래시세를 반영하고 있다고 보이고, 쟁점아파트와 비교아파트가 동일한 면적이고 동일한 아파트 단지 내에 위치하고 있는 점, 비교아파트 보다 쟁점아파트의 기준시가가 높게 고시된 점 등을 감안할 때, 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 증여재산가액을 산정하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다만, 이 건 증여세 결정 결의서에 의하면, 처분청은 이 건 과세시 신고불성실가산세 1,952,579원을 가산하였는 바, 신고불성실가산세를 가산한 처분이 정당한지 여부에 대하여 직권 심리하기로 한다. (가) 상속세및증여세법 제78조 제1항 및 같은 법 시행령 제80조 제3항의 규정에 의하면, 증여재산가액을 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 미달 신고한 부분에 대해 10%의 신고불성실 가산세를 부과하나, 신고한 금액에 대해서는 신고불성실가산세를 부과하지 아니하는 것으로 규정하고 있다. (나) 이 건은 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 동 증여재산가액을 비교아파트의 매매사례가액을 적용하여 시가로 평가함에 따라 미달 신고한 금액에 대하여 과세한 것이므로 신고불성실가산세를 과세하지 아니하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으나 직권 심리하여 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.