[요지] 쟁점상가를 청구인들 각자에게 소유권이전등기한 것은 실제 분양목적(또는 자가공급)이라기 보다는 형식적으로 소유권이전등기하였다고 보여지므로 분양가액도 제3자에게 재분양한 가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단됨
[요지] 쟁점상가를 청구인들 각자에게 소유권이전등기한 것은 실제 분양목적(또는 자가공급)이라기 보다는 형식적으로 소유권이전등기하였다고 보여지므로 분양가액도 제3자에게 재분양한 가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문]
1. OO세무서장이 2007.7.23. 청구인 이OO에게 한 2005년 귀속 종합소득세 426,518,720원의 부과처분, OOO세무서장이 2007.7.20. 청구인 박OO에게 한 2005년 귀속 종합소득세 407,206,610원의 부과처분 및 2007.7.23. 청구인 문OO에게 한 2005년 귀속 종합소득세 425,118,140원의 부과처분, OO세무서장이 2007.7.16. 청구인 이OO에게 한 2005년 귀속 종합소득세 426,740,050원의 부과처분, OO세무서장이 2007.7.12. 청구인 김OO에게 한 2005년 귀속 종합소득세 428,943,180원의 부과처분은
2. OO세무서장이 2007.7.23. 청구인들에게 한 2005년 1기분 부가가치세 178,775,010원의 부과처분은
[이 유]
1. 처분개요 청구인 김OO, 문OO, 이OO, 박OO, 이OO(5명의 공동사업자이고, 이하 “청구인들”이라 한다)은 OOOO공사로부터 2002.6.7. 매입한 OOO OOO OOO OOO OOOOOO(OOOO OOO OOOOOO) 토지 1,776㎡상에 지하2층 및 지상 9층의 ‘OO프라자’ 42개 상가건물(대지를 포함하여 이하 “쟁점부동산” 또는 “쟁점사업장”이라 한다)을 신축하여 ① 2005년 중에 쟁점부동산의 10개 상가(이하 “쟁점상가”라 한다)를 출자자인 청구인 등에게 소유권이전등기를 하였고, ② 쟁점상가와 관련하여분양대행회사인 (주)OO산업에게 분양수수료 715백만원을 지급하고 수취한 매입세금계산서의 매입세액을 매출세액에서 공제하고 그 공급가액을필요경비에 산입하여 2005년 1기분 부가가치세 및 2005년 귀속 종합소득세를 신고하였다. 처분청은 OO지방국세청장으로부터 통보받은 과세자료에 의거 ①쟁점상가의 소유권이전등기를 개인적 공급으로 보아 동 상가의 감정가액으로 시가를 산정(감정가액이 없는 상가는 감정가액의 단위면적당 평균액을 적용)한 후 쟁점상가의 매출누락액 2,345,500,000원을 적출하여 총수입금액 등에 산입하고, ②분양대행회사인 (주)OO산업에 지급한 분양수수료 중 쟁점상가와 관련된 분양수수료 715,500,000원을 필요경비 불산입 및 매입세액불공제하여 2007.7.23. 청구인들에게 2005년 1기분 부가가치세 178,775,010원(OO세무서장), 2007.7.23. 청구인 이OO에게 2005년 귀속 종합소득세 426,518,720원(OO세무서장), 2007.7.20. 청구인 박OO에게 2005년 귀속 종합소득세 407,206,610원(OOO세무서장), 2007.7.23. 청구인 문OO에게 2005년 귀속 종합소득세 425,118,140원(OOO세무서장), 2008.7.16. 청구인 이OO에게 2005년 귀속 종합소득세 426,740,050원(OO세무서장), 2007.7.12. 청구인 김OO에게 2005년 귀속 종합소득세 428,943,180원(OO세무서장)을 경정·고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.8.29. 이의신청을 거쳐 2008.1.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 미분양된 쟁점상가를 출자자 등의 명의로 소유권이전등기한 것은 출자자 등에게 실제 분양한 것이 아니라 상가 미분양으로 인한 자금압박에 따라금융기관으로부터 대출을 받기 위한 자격획득을 위하여 부득이 하게 이전등기한 것이므로 이를 자가공급으로 본 처분은 부당하다. 설령, 자가공급에 해당된다고 하더라도처분청이 쟁점상가의 시가로 본감정가액은 금융기관으로부터 대출을 받기 위하여 시세보다 고가로 평가된 것이므로 청구인 등이 제3자에게 실제 재분양한 가액으로 수입금액을 산정하는 것이 타당하다.
(2) 처분청이 자가공급으로 본 쟁점상가는 쟁점(1)에서 본바와 같이 출자자 등이 쟁점상가를 개인적으로 분양한 것이 아니라 청구인들이 공동으로 운영하는 OO프라자에서 재분양한 것이므로 쟁점상가에 대한 분양수수료 상당액을 필요경비불산입 및 매입세액불공제한 처분은 부당하다.
(1) 청구인들은 OO프라자를 운영하면서 자기의 사업과 관련하여 생산한 재화인 쟁점상가를 청구인들이나 청구인들의 사OO에게 명의이전등기를 하고 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고·납부하였으므로 이는 부가가치세법 제6조의 규정에 의한 재화의 간주공급 중 개인적 공급에 해당되는 것이고,특수관계자간의 거래로 인하여 조세를 부당히 감소시킨 것(감정가액 대비 65.83%)에 해당되어 법인세법시행령 제89조 제2항에 의거 감정가액을 시가로 평가하고 신고금액과의 차액을 매출누락금액으로 보아 총수입금액에 산입한 처분은 정당하다. 또한, 청구인들이 쟁점상가의 시가로 주장하는재분양가액은당초 분양시기(2005.2.2)와 3월～1년6월의 시차가 있어 일반적인 시가로 볼 수 없을 뿐 만아니라㎡당 분양예상가액(6,747천원)과 청구인들이 일반인에게 실제 분양한 환산가액(107호 6,957천원)이 유사하고 출자자들이 의뢰하여 감정받은 감정가액(7,658천원)과 차이가 없으며, 그 사례로 101호(신OO)는 분양가액이 1,200백만원인데 감정가액은 1,160백만원이며, 106호(허OO)는 분양가액이 738백만원인데 감정가액이 785백만원으로서특수관계자간의 거래시가를 가장 잘 반영하고 있는 것은거래시기가 가장 가까우며 청구인들이 의뢰하여 감정받은 감정가액이므로 동 감정가액을 쟁점상가의 시가로 보아 개인적 공급에 대한 매출누락액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인들은쟁점상가를 특수관계자에게 자가공급한 것이고, 특수관계자가 부담할 쟁점상가의 분양대행수수료를 청구인들이 운영하는 OO프라자에서 지급하고 세금계산서를 수취하여 매입세액공제를 받고 그 공급가액을 필요경비에 산입한 것이므로 OO산업(주)에 지급한 분양대행수수료 중 쟁점상가에 해당하는 매입세액 및 필요경비를 부인하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점상가를 특수관계자들에게 소유권이전한 것이 개인적공급이 아닌 금융기관으로부터 대출받기 위한 것이므로 분양수입금액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부 및 설령, 개인적 공급에 해당된다고 하더라도 매출누락금액을 감정가액이 아닌 특수관계자가 제3자에게 재판매한 가격으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
(2) 분양대행사에 지급한 분양수수료 중 쟁점상가와 관련된매입세액을 불공제하고 필요경비를 불산입한 처분의 당부
(1) 부가가치세법 제6조【재화의 공급】③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사OO의 개인적 목적 또는 기타의 목적으로 사용·소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다.
(2) 부가가치세법시행령 제16조【개인적공급 및 사업상증여의 범위】① 법 제6조 제3항의 규정에 의하여재화의 공급으로 보는 것은사업과 직접 관련없이 개인적인 목적 또는 기타의 목적을 위하여사업자가 재화를 사용·소비하거나 사OO 또는 기타의 자가 재화를 사용·소비하는 것으로서 사업자가 그 대가를 받지 아니하거나시가보다 낮은 대가를 받는 것으로 한다. (단서생략)
(3) 부가가치세법시행령 제50조【시가의 기준】① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.
1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다) 외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격
2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나시가가 불분명한 경우에는소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격
(4) 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.
(5) 소득세법 제27조【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 OO되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
(6) 소득세법 제41조【부당행위계산】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
(7) 소득세법시행령 제98조【부당행위계산의 부인】② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.
(8) 법인세법시행령 제89조【부당행위계산의 부인】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서시가가 불분명한 경우에는다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. (이하생략)
(1) 청구인들이 OOO OOO OO동에 쟁점부동산(‘OO프라자’이고 42개 상가)을 신축하여 분양하고 쟁점사업장의 2005년 귀속 분양수입금액을 17,441,492천원으로 산정하여 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 사실에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 처분청은 ① 2005년 1기 중 특수관계자에게 소유권이전등기된 쟁점상가(10개 상가)를 개인적공급으로 보아 부당행위계산부인규정에의거 동 상가의 시가를 감정가액으로 산정하여 시가와의 차액 2,345,500천원을매출누락으로 보아 총수입금액 등에 산입하고, ② 특수관계자에게 소유권이전등기되었다가 제3자에게 재분양된 쟁점상가의 분양수수료715,500천원을 필요경비불산입 및 매입세액불공제하는 등 이 건 종합소득세및부가가치세를 과세한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 이 건의 경우 청구인들은 ① 쟁점상가를 특수관계자에게 소유권이전등기한 것은 상가 미분양으로 인한 자금압박 때문에 금융기관으로부터 추가 대출을 받으려고 하였으나 금융기관의 동일인 대출OO규정에저촉되어 이를 회피할 목적으로 한 것일 뿐 실제 특수관계자에게 분양한것이 아니며, 설령 특수관계자에게 분양한 것이라고 보더라도 쟁점상가의시가를 감정가액이 아닌 특수관계자가 제3자에게 재분양한 가액으로 산정하여야 하고, ② 쟁점상가의 재분양과 관련된 분양수수료를 필요경비로 인정하고 매입세액으로 공제하는 것이 타당하다고 주장하고 있다.
(4) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 조사종결보고서(2007.4.13.)에 의하면, 쟁점사업장의 분양수입금액 누락여부를 조사하기 위하여 매입자에게 개별통지하여 확인하였으나 매출누락은 발견할 수 없고, 쟁점상가는 공동사업자 및 사OO(이OO)에게 소유권이전등기된 것으로서 개인적 공급에 해당되나 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 그 시가를 감정가액으로 산정(감정가액이 없는 103호, 108호, 110호, 113호는 감정가액의 단위평균액 적용)하여 아래 표<1>과 같이 2005년의 매출누락금액 2,345,500천원을 적출하고, 분양수수료 중 쟁점상가의 자가공급분에 대한 분양수수료 715,500천원을 필요경비불산입 및 그 매입세액을 불공제한다는 내용이 나타난다. OOOOOOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOOO OO (OOOO) O OOOOO OOO OOOOOOOOO OOOOO OOOO OOOOOOOOO OOOOOO OOOOOOO
(5) 쟁점상가에 대한 등기부등본, 분양계약서, 재분양계약서에 의하면, 아래 표<2>와 같이 쟁점상가를 2005.2.2. 청구인들에게 소유권이전등기하고 그 분양가액으로 4,770,000천원을 신고하였다가 2005.4.22.부터 2007.2.15.까지 제3자에게 분양가액 5,045,600천원으로 재분양한 사실이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOOOO (OOOO)
(6) 청구인들에 대한 문답서 내용에 의하면, 쟁점상가가 실제 분양되지 않았는데 왜 분양계약서를 작성하고 소유권이전등기를 해 주었는지에 대한 조사공무원의 질문에 대하여 청구인들은 OOOO OO프라자는 준공할 때까지 42개 상가중 14개만 분양(실제는 7개만 분양)되었고, 준공후 지불하여야할 공사비와 토지구입시 대출받은 대출금상환등 자금이 부족하였으나 금융권에서 공실대출을 제한하여 부득이 지분건축주와직원에게 분양하고 소유권이전등기를 하였다고 답변한 사실이 나타난다.
(7) 청구인들이 증빙자료로 제시하는 쟁점상가를 출자자등에게 소유권이전등기한 경위·대출금 사용내역·의견진술내용에 의하면, 쟁점상가 42개를 신축하여 소유권보존등기일(2005.1.25.) 현재의 미분양비율이 83.4%(7개 상가만 분양됨)로서 사업자금의 압박을 받게 되었고, 금융기관으로부터 사업자금을 대출받고자 하였으나 미분양비율이 30%를 초과하여 기업대출이 불가능한 관계로 부득이 출자자 등 각자에게 소유권이전등기를 한 후 출자자 명의로 대출받은 2,602백만원 전액을 출자자 대표인 김OO의 사업용 통장에 입금시켜 그 전액을 공사비지급, 토지구입대출금상환 및 사업경비로 지출하였고, 그 후 출자자 등 각 개인 명의로 등기되었던 쟁점상가를 일반인에게 분양가액 5,045백만원에 재분양하여 동 재분양가액으로 위 출자자 개인 대출금 2,602백만원을 상환하고, 잔액 2,443백만원은 출자자 대표 김OO의 사업용통장에 입금하여 토지매입대출금상환 및 회사에 현금입금(출자금반환)하여 사업비로 지출하였다는 내용이 나타난다.
(8) OOOOO대출약관 제1조 제1항 제7호 나목에 의하면, 부동산을담보로 대출을 받고자 하는 자는 소유권보존등기일까지 전체 분양건물중 미분양물건이 30%(상가 오피스텔은 20%) 이상인 집합건물(아파트, 주상복합건물, 오피스텔, 상가 등)을 담보로 하여 신규, 재약정, 채무인수, 기한연기 등의 채무자가 될 수 없다고 규정하고 있는 사실이 확인된다.
(9) 청구인들이 제시한 무통장입금증·예금통장사본·장부사본에 의하면, 청구인들은 각자 명의로 소유권이전등기된 쟁점상가를 담보로 제공하고 OO은행 등으로부터 대출받은 2,602,732,200원(수수료를 차감한 금액임)을 쟁점사업장의 대표인 김OO의 사업용계좌로 송금받아 공사비 및 OOOOO의 토지대출금을 상환하는데 지출한 사실이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOO OOO O OOO O OOOO OO (OOOO)
(10) 청구인들의 각서(2005.1.11.)에 의하면, 청구인들은 OOOO OO프라자의 공동건축주로서 OO프라자의 준공에 따른 공사비 및 토지비 상환을 위하여 쟁점상가를 청구인들 각자 명의로 분양받아 대출받은 금액 및 분양대금을 쟁점사업장으로 입금할 것을 각서로 제출한 사실이 나타나고, OOOOOOOOO OO지점장이 발급한 대출금상환증명서 (2005.7.20.)에 의하여 채무자 김OO이 토지취득시의 대출금액 4,560백만원을 2005.7.20. 전액 상환한 사실을 확인하고 있다.
(11) 청구인들과 OO산업(주)가 체결한 분양대행계약서(2004년 4월)에 의하면, 청구인들이 OO산업(주)에게 각 호수별 총분양대금의 15%(부가가치세 별도)를 분양수수료로 지급한다고 약정한 사실이 확인된다.
(12) 또한, 청구주장처럼 쟁점상가의 재분양일을 기준으로 하면 아래 <표4>와 같이 2005년에 귀속될 분양수입금액은 2,840,000천원이고 분양수수료는 399,000천원이며, 2005년 1기에 귀속될 분양수입금액은 1,500,000천원이고 분양수수료는 211,500천원으로 산정됨을 알 수 있다. OOOOOOOOOO OOOOO OO OOOOO O OOOOO OOOO (OOOO)
(13) 먼저, 쟁점(1)에 대하여 살펴보면, 청구인들은 쟁점부동산(42개 상가)을 신축하여 분양사업을 하기 위한 공동사업자로서 쟁점부동산이 준공되어 2005.1.20.자로 청구인들 5인에게 소유권보존등기되는 시점에 42개 상가 중 7개 상가만 분양되어 분양비율이 16.6%로서 저조한 사실이 확인되는 점, OOOOO대출약관에 의하면 전체 분양건물 중 미분양물건이 30% 이상인 사업용 자산에 해당하는 집합건물은 이를 담보로 제공하고 대출을 받을 수 없도록 규정하고 있는 점, 쟁점상가를 청구인들 각자에게 소유권이전등기를 한 후 청구인들이 개인별로 쟁점상가를 담보로 제공하여 OO은행등으로부터 2,602백만원을 대출받아 전액 쟁점사업장의 대표인 김OO의 사업용계좌로 송금하여 쟁점사업장의 공사비 지급 및 토지구입자금과 관련된 OO대출금상환에 사용한 사실이 확인되는 점, 또한 청구인들이 쟁점상가를 제3자에게 분양하고 그 분양대금 중 OO은행 등의 대출금을 상환한 나머지 금액도 쟁점사업장의 대표인 김OO의 사업용계좌로 송금받아 공사비 등으로 지출한 사실이 확인되는 점을 종합하여 볼 때 쟁점상가를 청구인들 각자에게 소유권이전등기한 것은 실제 분양목적(또는 자가공급)이라기 보다는 준공시점에 일반인들을 상대로 한 분양실적이 너무 저조하여 자금압박을 받게 되었으나 미분양비율이 너무 높아(30%초과) 동 상가를 담보로 제공하고 공동사업자 명의로 대출을 받을 수 없는 금융기관의 대출제한규정을 회피하기 위하여 형식적으로 소유권이전등기하였다고 보는 것이 경험칙에 부합한다고 판단된다. 그렇다면, 쟁점상가에 대한 부가가치세법상의 공급시기 및 소득세법상의 수입시기는 제3자에게 재분양한 날로 보아야 하고 그 공급가액 및 총수입금액에 산입할 분양가액도 제3자에게 재분양한 가액으로 산정하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 쟁점상가의 2005년 귀속 분양수입금액은 앞의 표<4>에서와 같이 2,840,000천원으로 보아 이를 초과하는 금액을 총수입금액에서 제외(각 과세기간별로 다시 과세하는 것은 별론임)하여야 하고, 2005년 1기에 귀속되는 상가의 분양가액 1,500,000천원을 기준으로 건물분 부가가치세를 다시 산정하여 과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
(14) 끝으로 쟁점(2)에 대하여 살펴보면, 처분청에서는 쟁점상가에 대한 분양수수료는 쟁점상가 소유자인 청구인들 각자가 부담하여야 할 비용이라고 보았으나 쟁점(1)에서 청구인들 등 명의로 소유권이전등기된 것은 대출목적으로 형식적으로 행한 것이라고 확인된 점, 분양대행계약서상 상가를 분양하는 경우 분양대행회사에 분양가액의 15%에 상당하는 분양수수료를 지급하는 것으로 체결되어 있고 분양대행회사인 청구외 (주)OO산업이 쟁점상가를 청구외 김OO 등 제3자에게 분양대행한 점으로 볼 때, 쟁점상가 중 2005년에 재분양된 상가(105호, 109호, 102호, 104호, 110호, 103호)와 관련된 분양수수료 399,000천원은 필요경비에 산입하는 것이 타당하고, 2005년 1기에 재분양된 상가(105호, 109호, 102호)의 분양수수료 211,500천원의 매입세액 상당액은 2005년 1기의 매출세액에서 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.