증빙으로 확인되지 않는 장부가액을 실지 취득가액으로 인정할 수 없음

○○세무서장이 2007.12.24. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 117,919,150원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1967.12.15. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 000-7 외 2필지 대지 1,152.8㎡ 지상에 1986.10.11 건물 3,121.452㎡(이하 “쟁점건물”이라 하며, 대지와 건물을 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 임대사업에 제공하다가 2005.5.26. 쟁점부동산을 63억원에 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정(취득가액은 환산가액인 1,303,270,475원)하여 2005.7.29. 양도소득세 1,114,237,680원을 예정신고 납부하였다. 처분청은 양도가액은 신고한 63억원(토지 5,230,600,770원, 건물 1,069,399,230원)을 인정하고, 취득가액은 토지분은 1985.1.1. 의제취득일로 하여 환산한 가액인 614,652,761원으로 하고, 건물분은 부동산 임대사업에 제공하였던 사업용 자산이라 하여 장부상 취득가액 552,575,776원에서 감가상각비 217,491,929원을 차감한 335,083,847원을 실지 취득가액으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하고 건물분 필요경비 18,059,089원을 필요경비 불공제하여 2007.12.24. 청구인에게 2005년귀속 양도소득세 117,919,150원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물의 취득가액을 장부상 계상된 가액을 실지거래가액으로 보았으나 건물은 취득일로부터 오랜 세월이 경과하여 언제부터 청구인이 장부에 계상하였는지 정확하게 알 수 없고 대차대조표에 계상된 토지가액 253,765,000원과 건물가액 552,575,776원은 실제 취득한 가액도 기준시가도 아닌 종합소득세 신고 목적으로 임의 계상된 장부가액에 불과하며, 건물 취득시점인 1986.10월 장부상 토지가액이 기준시가보다 195,827,414원이, 건물은 45,694,200원이 과소 계상되어 장부가액을 실지 취득가액으로 볼 수 없으므로 건물의 취득가액은 소득세법 제114조 제5항 에 규정에 따라 환산한 가액으로 신고한 내용을 인정하여야 하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 장부에 계상한 취득가액은 553백만원으로 취득당시 기준시가 597백만원보다 큰 차이가 없으며, 청구인 스스로 쟁점건물 취득가액을 장부에 계상하고 1994년부터 감가상각비를 필요경비에 산입하여 이미 217백만원을 필요경비로 공제하였음에도 임의로 계상한 것이라는 주장만 할 뿐 그 가액이 실지거래가액이 아님을 입증 할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 쟁점건물에 대하여 소득세법 제97조 및 같은 법 제114조의 규정에 의해 장부에 의하여 확인된 가액을 실지 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 본인이 취득가액으로 장부에 기재하고 장기간 감가상각한 사업용 건물에 대하여 장부가액이 기준시가보다 미달한다 하여 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (5) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――――――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도당시의 토지 및 건물의 실지거래가액과 처분청이 결정한 취득당시의 토지가액에 대하여는 서로 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점건물의 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 양도당시의 실지거래가액으로 환산한 가액을 취득가액에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액을 장부상 가액인 335,083,847원(건물 취득가액 552,575,776원에서 감가상각누계액 217,491,929원을 차감)으로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하자 청구인은 쟁점건물의 장부상 가액은 취득당시의 실지거래가액이 아니므로 이 건 처분은 부당하고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점건물은 청구인이 1967.12.15. 취득한 대지 위에 1986.10.11. 4층 지상건물 3,121.452㎡를 신축하여 임대하다 양도한 것으로, 청구인은 부동산임대에 따른 종합소득세 신고를 위한 2005.12.31. 장부 계상내역은 아래와 같다. 토지 건물 취득가액 감가상각누계액 잔존가액 253,764,586원 552,575,776원 217,491,929원 335,083,847원 (나) 쟁점부동산의 취득당시 기준시가와 장부가액을 보면 아래와 같이 토지의 경우 기준시가가 449,592,000원이나 장부가액은 253,764,586원으로 장부상 가액이 기준시가보다 낮고, 건물의 경우 기준시가가 598,269,976원이나 장부가액은 552,575,776원으로 장부상 가액이 기준시가 보다 낮은 것을 알 수 있다. 구분 토지 건물 계 기준시가 449,592,000원 598,269,976원 1,047,861,976원 장부가액 253,764,586원 552,575,776원 806,340,362원 차 이 195,827,414원 45,694,200 241,521,614원 (다) 한편 소득세법 제96조 제1항 에서 실지 거래가액이란, ‘당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액’을 말한다고 규정하고 있고, 소득세법 제97조 및 같은 법 제100조를 보면, 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하며, 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액에 의하도록 규정하고 있다.

(3) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 볼 때, 현행 소득세법상 투기지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우 그 양도차익의 계산은 양도 및 취득 당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이 원칙이고, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 실지거래가액은 장부를 기장한 경우에도 취득에 관한 제 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액(취득가액)을 실지거래가액으로 인정하는 것이며, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것인바(국세청 서면5팀-975, 2008.5.6 같은 뜻), 이 건의 경우 사업용자산인 쟁점건물의 장부상가액이 기준시가보다 낮은 가액으로 계상하여 감가상각을 해 온 사실과, 감가상각 대상인 사업용 자산의 취득가액을 장부에 계상하는 경우 감가상각비의 비용화를 위하여 기준시가보다 낮지 아니한 가액으로 계상하는 것이 일반적임에도 불구하고 청구인의 경우 건물의 장부상 취득가액이 기준시가보다 낮은 가액인 점 및 대차대조표에 계상된 토지 및 건물가액은 실제 취득한 가액도 기준시가도 아닌 종합소득세 신고 목적으로 임의 계상된 것이라고 보이는 점 등으로 볼 때 동 장부가액을 쟁점건물의 취득당시의 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다(국심 2006서327, 2006.4.13 외 다수 같은 뜻). 따라서 처분청이 청구인의 장부상 계상된 건물가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 조세심판관회의 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.