실제 공사비가 지급되었는지 및 컨설팅 비용을 부동산 양도비로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.8.20. 취득한 ○○○ 대지 601.1㎡ 및 상가건물 1,599.96㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2005.8.25. 강○○○번지 대지 377.7㎡ 및 건물 1,999.53㎡와 교환을 원인으로 양도한 후[양도가액 9,000백만원, 취득가액 5,380백만원, 필요경비 2,128백만원(자본적지출 1,550백만원, 양도비 200백만원, 취득세 등 378백만원)] 양도차익 1,491백만원에 대하여 양도소득세 422백만원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 건물개축공사 및 시설장치공사(이하 “쟁점공사”라 한다)에 따른 자본적지출로 신고한 비용 1,550백만원(이하 “쟁점공사비”라 한다) 및 쟁점부동산 양도에 따른 컨설팅비용 200백만원(이하 “쟁점양도비”라 한다)을 필요경비에서 부인하여 2007.12.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 714,601천원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 안○○○(당초계약자 유○○○)과 쟁점부동산의 쟁점공사에 대한 계약을 체결하고, 쟁점공사 완료 후 쟁점공사비를 지급하기로 한 조건에 따라 청구인의 재개발사업 부동산의 매각대금 중에서 쟁점공사비를 실지 공사업자인 안○○○의 처(최○○자) 예금계좌로 송금한 사실이 있으므로 쟁점공사비를 부인한 처분은 부당하다. 쟁점양도비는 일반적으로 고가의 부동산을 매도자가 제시한 금액으로 받아주기 위하여 세입자 처리문제, 은행거래 유지, 수익성에 대한 시장조사, 시가조사 등을 검토하여 매매를 성사시키는 컨설팅비용이며, 쟁점부동산 양도에 따른 직접비용으로 지출한 것이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 쟁점공사에 대하여 당초 양도소득세 신고시에는 미등록사업자 유○○○이 공사를 한 것으로 계약서를 첨부하여 제출하였으나, 세무조사시 유○○○이 공사사실을 부인하자, 청구인은 세무대리인 최○○호의 처남 안○○○이 공사를 한 것으로 주장하고 있으며, 쟁점부동산 쟁점공사 중 건물개축 공사는 ○○○(주)가 시공하고, 시설장치공사는 (주)○○○이 시공하였다고 하나, 조사한 바에 의하면, (주)○○○은 체납 결손법인으로 당해 공사를 했다고 하는 어떤 근거도 확인할 수 없어 이 건 처분은 정당하다. 쟁점양도비 관련 컨설팅비용의 수급자는 세무대리인 최○○호이며, 최○○호는 청구인이 쟁점부동산을 양도할 때 교환 컨설팅비용을 지급한 것이라고 주장하나, 쟁점부동산 양도와 관련한 중개는 양도계약서를 통하여 ○○○부동산의 박○○○로 확인되며, 쟁점부동산 양도에 따른 구체적인 컨설팅비용 지급 증빙도 없어 소득세법 제97조 에 의한 필요경비에 해당되지 않는 비용이므로 공제를 부인한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점부동산의 쟁점공사를 실제로 하여 쟁점공사비가 지급되었는지 여부

② 쟁점부동산 양도를 위해 지불하였다고 주장하는 컨설팅비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 2005.8.25. 강○○○의 부동산과 교환하면서 양도가액 9,000백만원, 취득가액 5,380백만원, 필요경비 2,128백만원(자본적지출 1,550백만원, 양도비 200백만원, 취득세 등 378백만원)으로 하여 양도차익 1,491백만원에 대한 양도소득세 422백만원을 신고하였으나, 처분청은 쟁점공사비 1,550백만원 및 쟁점양도비 200백만원을 필요경비에서 부인하여 2007.12.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 714,601천원을 경정고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2003.2.27. 쟁점공사비를 실지 공사업자인 안○○○의 처(최○○자)로 2003.2.27. 입금하였으므로 쟁점공사 사실을 부인할 수 없다고 주장한다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 도급계약서, 안○○○ 및 오○○○, 진○○○의 사실확인서를 보면, 청구인과 유○○○이 2002.8.20. 계약한 것으로 되어 있으나, 실지 공사업자 안○○○(유○○○과 차명계약)이 쟁점공사를 완료하고 쟁점공사비를 2003.2.27. 영수하여 2003.2.28. 하도급업체 등에게 지급하였다고 확인하고 있고, 오○○○은 쟁점공사 책임자로 근무하면서 세입자들의 영업에 지장이 없는 시간에 공사를 진행하였기에 공사가 장기간 소요되었다고 확인하고 있으며, (주)○○○엔터테인먼트 대표이사 진○○○은 쟁점부동산에서 2002.10.~2003.3.까지 영업한 사실이 있으며, 쟁점부동산을 대수선할 당시 영업에 지장이 없는 시간을 이용해서 내부공사를 완료한 사실이 있다고 확인하고 있다. 도급계약서의 세부공사내역은 당초 계약당시에는 작성되지 아니하고 계약 체결 이후에 작성된 것으로 확인되며, 국세청 자료에 의하면 실지 공사업자 안○○○은 2002년에 근로소득이 발생하고 있고, 공사책임자 오○○○은 근로소득이 없는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 서울시 ○○○소재 토지 및 건물의 재개발사업에 이○○○과 공동 투자하였다가 (주)월○○○에 재매각하였고, 매수자 (주)월○○○가 ○○자산신탁으로부터 대출받아 청구인에게 지불할 매각대금 중에서 청구인의 요청으로 쟁점공사비를 최○○자 계좌에 입금하였다고 이○○○이 확인하고 있는 반면, 부동산등기부등본에는 재개발부동산 매도자인 청구인과 이○○○의 명의는 나타나지 아니하고 (주)월○○○가 2003.2.27. 소유권 이전한 것으로 확인된다. (라) 청구인은 쟁점부동산의 쟁점공사 완료 후 2003.2.27. 쟁점공사비를 실지 공사업자 안○○○의 처 최○○자 계좌로 송금하였다고 주장하는 바, 최○○자 ○○은행 계좌에는 2003.2.27. 청구인 명의가 아닌 ○○자산신탁 명의로 1,550,000천원이 입금된 것으로 확인된다. (마) 실지 공사업자 안○○○의 처 최○○자는 쟁점공사의 공사대금 중 본인이 300백만원을 차입하고, 나머지 금액은 오빠인 최○○호로부터 차입하였고, 쟁점공사비를 받아 300백만원은 차입금을 갚고 나머지 대금은 최○○호에게 변제한 사실이 있음을 확인하고 있으나, 최○○자의 계좌에서 쟁점공사비의 입·출금 사실만 확인된다. 쟁점공사 하도급업체인 ○○○(주) 대표이사 이○○묵은 공사대금을 ○○○(주)의 고문인 장○○○ ○○은행 통장으로 310,000천원(2002.12.6. 최○○호 150,000천원, 안○○○을 50,000천원, 2002.12.9. 최○○호 110,.000천원)을 받았으며, 인건비 300,000천원(2002.12.10)은 최○○호로부터 현금으로 받아 지급한 사실이 있고, 장○○○이 ○○○(주)의 영업고문으로 2001.1.10.~2003.5.31.까지 재직한 사실을 확인하고 있다. 쟁점공사 하도급업체인 (주)○○○의 대표이사 최○○섭은 공사대금을 (주)○○○의 고문인 이○○○ 통장으로 457,680천원(2003.2.28. 최○○호 송금), 현장소장 정○○○ 통장으로 40,000천원(2002.11.4 최○○호 송금), 최○○호가 2003.2.28. 현장직원 이○○섭 5,000천원, 이○○용 1,000천원, 이○○용 1,940천원, 김○○○ 5,000천원 무통장입금등 합계 510,620천원을 송금받았으며, 이○○○이 (주)○○○의 영업고문으로 2002.2.1.~2003.6.30.까지 재직한 사실을 확인하고 있다. (바) 처분청은 2003년 쟁점부동산 쟁점공사 계약자인 유○○○에 대하여 사실 확인 결과, 공사사실을 적극 부인하고 사업자등록도 없음을 확인하고 있으며, 하도급업체인 ○○○(주)는 체납 결손법인으로서 장○○○이 ○○○(주)의 고문이라는 근거와 쟁점공사의 인건비 지급에 대한 증빙이 없으며, 하도급업체인 (주)○○○도 체납 결손법인으로서 이○○○이 (주)○○○의 고문이라는 객관적인 증빙이 없다고 확인하고 있다. 또한, 처분청은 대차대조표상에 쟁점부동산의 자본적지출로 인한 자산증액이 쟁점부동산의 쟁점공사 종료시점인 2003년도에 귀속되지 아니하고 양도시점인 2005년 종합소득세 귀속분에 쟁점공사비 상당금액이 증가되었음을 확인하고 있고, 쟁점부동산 공사기간이 2002.9.1.~2003.2.28.까지 6개월이 소요되었는데도 청구인의 임대수입은 변동이 없고 쟁점부동산 공사기간에 정상 영업한 것으로 나타나고 있어 쟁점공사를 실제로 하였는지도 불분명하여 쟁점공사비를 부인한 것으로 확인된다. (사) 살피건대, 청구인은 쟁점공사비를 실지 공사업자인 안○○○의 처(최○○자) ○○은행 계좌로 2003.2.27. 입금하였고, 실지 공사업자인 안○○○이 쟁점공사를 하였다고 주장하나, 쟁점공사비가 ○○자산신탁 명의로 안○○○의 처 최○○자의 ○○은행 예금계좌에 입금된 사실은 확인되는 반면, 청구인의 재개발사업 부동산 매각자금중에서 송금된 것이라는 쟁점공사비가 부동산등기부등본 등 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하고, 쟁점공사비 상당금액이 대차대조표상 자산으로 쟁점공사시점인 2003년이 아닌 양도시점인 2005년에 귀속된 점, 쟁점공사가 대수선임에도 쟁점공사기간에 임차인들이 정상영업한 것으로 나타난 점으로 볼 때, 청구인이 제출한 사실확인서 등의 증빙서류만으로는 쟁점공사를 하여 쟁점공사비를 지급하였다는 입증서류로 부족해 보이며, 또한 최○○호가 공사대금을 (주)○○○과 ○○○(주)의 고문 이○○○과 장○○○ 계좌로 송금한 점, 이○○○과 장○○○이 (주)○○○과 ○○○(주)의 고문이라는 객관적인 증빙이 확인되지 아니한 점, 실제 공사업자라고 주장하는 안○○○은 2002년 근로소득이 발생하고 있고 공사 관련업을 영위하지 아니한 점 등으로 볼 때, 최○○호가 송금한 공사대금이 쟁점부동산의 쟁점공사비인지 확인되지 아니하고 쟁점공사의 실지 공사업자가 안○○○인지가 불분명하다고 판단되는 바, 청구인이 제시한 통장사본, 사실확인서 등의 증빙만으로는 쟁점부동산의 쟁점공사를 하였는지 여부와 실지 공사업자가 안○○○인지 객관적으로 확인된다고 볼 수 없으므로 쟁점부동산의 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 최○○호에게 쟁점부동산의 매도가격을 90억원이상 보장하고, 세입자철거를 책임지는 조건 등 컨설팅비용으로 쟁점공사비를 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 부동산컨설팅 약정서, 세금계산서, 통장사본을 보면, 청구인은 2005.4.12. 최○○호에게 컨설팅비용으로 200,000천원을 지급하기로 약정하고 있고, 청구인이 2005.7.29. 발급받은 세금계산서에는 공급대가 220,000천원으로 작성되어 있으며 통장사본에는 2005.11.1. 최○○호 계좌에 220,000천원을 송금된 것으로 나타난다. 청구인이 증빙서류로 제출한 (주)○○○컨설팅의 대표이사 조○○○의 사실확인서에 의하면, 쟁점부동산의 매매를 최○○호가 성사시키고 평소 세무자문과 친분이 있는 당사에 교환계약서 작성을 의뢰하여 중개인으로 한 것뿐이며, 쟁점양도비는 실질적으로 최○○호가 수령하였다고 확인하고 있다. (다) 국세청 자료에 의하면, 청구인은 2005.2기에 최○○호로부터 다른 사업장 명의로 매입세금계산서를 발급받아 신고한 사실이 확인되고 있고, 쟁점부동산과 다른사업장 명의의 세금계산서상의 금액(220,000천원, 공급대가)이 동일한 반면, 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점부동산의 쟁점양도비에 대한 세금계산서는 신고 누락된 사실이 확인된다. (라) 처분청은 쟁점부동산 매매(매도)계약서에 중개업자가 있음에도 불구하고, 청구인이 쟁점양도비를 필요경비로 신고하였으며, 쟁점부동산 양도에 따른 구체적인 컨설팅비용 지급 증빙도 없을 뿐 아니라 소득세법 제97조 에 해당되는 비용이 아니므로 필요경비를 부인한 사실이 확인된다. (마) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 매매컨설팅 약정서를 작성하고 쟁점양도비를 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 국세청 자료에 의하면, 청구인은 2005.2기에 최○○호로부터 쟁점부동산 명의로 발급받은 매입세금계산서 이외에 청구인의 다른 사업장 명의로 발급받은 매입세금계산서를 신고한 사실이 확인되고 있는 반면, 쟁점부동산과 다른 사업장 명의의 세금계산서상의 금액(220,000천원, 공급대가)이 동일하나 쟁점부동산의 쟁점양도비 세금계산서는 신고 누락되어 있어 청구인이 증빙서류로 제출한 통장사본(220,000천원) 등의 증빙서류로는 쟁점양도비로 지급한 금액임이 확인되지 아니하므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 모두 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.