매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.12.20. 모 김○○으로부터 부산광역시 ○○구 ○○동 541 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하‘쟁점아파트’라 한다)를 증여받고, 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 104,000천원으로 평가하여 2007. 1.10. 증여세를 자진 신고·납부하였다 처분청은 쟁점아파트의 증여일로부터 3월이내인 2006.11.15. 거래된 부산광역시 ○○구 ○○동 541 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 ‘비교대상아파트’라 한다)의 매매사례가액 205,000천원을 확인하고, 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2007.11.19. 청구인에게 2006년도 증여분 증여세 11,356,840원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 2. 5. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동, 같은 면적이라도 위치, 층형, 내부시설 상태, 조망권, 일조권의 유무에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이고, 쟁점아파트는 증여자인 모 김○○○이 1993.12.27. 취득한 후 한 차례의 내부수리도 없이 증여일 현재까지 계속 거주하고 있었으며, 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액을 알 수 없어 기준시가로 증여세 신고를 한 것이다. 수영강변에 위치한 ○○○아파트의 경우 조망권이 가격형성에 크게 영향을 미치고 있는 바, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 소재하고 있는 108동의 경우, 1호 및 2호 라인은 ○○○과 ○○○대교를 바라볼 수 있는 좋은 조망권이 확보되어 있으나, 3호부터 8호까지는 이 같은 조망권이 없으며, 또한 비교대상아파트는 경비원의 확인서와 같이 2차례에 걸친 대대적인 내부공사를 하여 깨끗하게 단장된 아파트이며, 내부수리시 개별난방으로 전환하여 관리비도 저렴하여 이례적으로 높은 가격에 매매가 되었던 것임에도 불구하고, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트가 내부수리를 하였다 하더라도 상속세 및 증여세법시행령 제49조제5항 에서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액을 당해 재산의 시가로 볼 수 있도록 한 취지는 당해 재산과 객관적인 조건인 면적·위치 등이 동일하거나 유사하면 족한 것이고 내부수리 여부까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 청구인이 제출한 공인중개사의 확인서내용을 보면, 비교대상아파트는 조망권이 있는 반면, 쟁점아파트는 조망권이 없다는 내용이나 이 같은 조망권의 유무에 따라 아파트 거래가액에 어느 정도 영향을 미치는지 여부는 확인되지 않으며, 처분청이 쟁점아파트의 인근 공인중개사들로부터 아파트시세에 대한 정보를 수집한 바에 의하면, 비교대상아파트가 속하는 1~2호 라인이 다른 라인들에 비하여 조망권이 있는 것은 사실이나 거래가격에 반영되는 정도는 같은 조건의 다른 아파트에 비해 선호도가 있어 먼저 매매되는 정도라고 진술하고 있다. 쟁점아파트의 평가 기간내 쟁점아파트와 같은 단지내 동일한 기준시가의 아파트가 202,000천원, 207,000천원에 각각 거래된 사실이 있는 점 등으로 보아 쟁점아파트 증여일 전·후 3개월 이내의 매매사례아파트의 매매가액 205,000천원을 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 동일한 아파트 단지 내 동일 동 아파트의 매매사례가액을 증여받은 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. ∼ 3. (생 략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

④ ∼ ⑧ (생 략) (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2.·3. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2.·3. (생 략)

③·④ (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 2006.12.20. 모 김○○○으로부터 증여받은 후 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 증여세를 신고·납부하였으며, 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트와 동일 동에 있는 매매사례아파트가 증여당시로부터 3개월 이내인 2006.11.15. 매매되었다 하여 그 매매사례가액 205,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 경정·고지하였음이 확인되고 이 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트와 매매사례아파트의 위치, 면적, 기준시가 등은 아래와 같다. 구분 쟁점아파트 매매사례아파트 소재지 부산광역시 ○○구 ○○동 541 ○○아파트 ○○동 ○○호(32평형 84.13㎡) 부산광역시 ○○구 ○○동 541 ○○아파트 ○○동 ○○호(32평형 84.13㎡) 증여및매매일 2006.12.20 증여 매매계약일 2006.11.16 신고 증여가액 및 매매가액 104,000,000 205,000,000 기준시가 104,000,000 102,000,000

(3) 위 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정을 종합하여 보면, 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일로부터 3월 이내에 당해 재산과 면적癜위치癜용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있음을 알 수 있다. 쟁점아파트의 경우 증여일 현재 매매사례아파트와 동일한 아파트 단지 내의 동일 동에 위치하고 있고, 기준시가도 매매사례아파트보다 고가이며, 쟁점아파트의 증여일로부터 3월 이내에 매매가 이루어진 매매사례아파트의 매매사례가액이 있으므로 이를 쟁점아파트의 증여일 현재의 시가로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 현재의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유가 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.