분양권 양도를 미등기 양도로 하여 양도세 고지한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 딸인 송○○이 1999. 12. 2. 주식회사 ○○과 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 00-1 소재 ○○○○○아파트 ○동 0000호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 총공급금액 420,300,000원에 공급받기로 한 계약상 지위(권리·의무)를 1999. 12. 5. 승계하여 위 총공급금액 중 1백만원이 미납된 총 419,300,000원을 지급한 상태에서 2003. 4. 30. 쟁점부동산의 분양권을 450,300,000원에 임○○에게 양도하고 분양권 양도에 대한 세율을 적용하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청(○○세무서장)은 청구인의 쟁점부동산 분양권 양도(2003. 4. 30.) 및 매도계약(2003. 3. 26.) 이전에 쟁점부동산에 대한 사용검사승인(2003. 2. 7.) 및 소유권보존등기가 완료(2003. 3. 18.)되었고 이후 1백만원 미납상태로 잔금납부(2003. 3. 31.)하고 양도(2003. 4. 30.)함으로써, 청구인이 고의로 잔금납부를 미루어 등기를 하지 아니하고 분양권 상태에서 양도하였다고 보고 미등기 자산의 양도로 보아(60% 세율 적용) 2007. 12. 3. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 19,612,970원을 경정고지하는 한편, 관련 과세자료를 ○○시장(○○구청장)에게 통보함에 따라, ○○시장(○○구청장)은 청구인이 취득세과세물건인 쟁점부동산을 취득한 후 미등기양도한 것으로 보아 지방세법 제120조 및 제121조 규정 등에 따라 2008. 1. 10. 청구인에게 취득세 15,130,800원을 부과고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 1. 28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 분양대금의 완납이 이루어지지 아니한 분양권 상태에서 등기가 불가능하고, 법령에서도 얼마만큼 잔금이 남아야 “미등기양도자산”이 되는지 명료한 규정이 없으므로 “양도 또는 취득의 시기”는 소득세법 시행령 제162조 에 따라 분양대금의 완납일로 보아야 할 것인 바, 청구인은 잔금이 미납된 상태에서 양도하였으므로 분양권을 양도한 것이지 미등기자산을 양도한 것이 아니므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 사용검사승인(2003.2.7.) 및 소유권보존등기(2003.3.18.)가 완료된 이후 분양권 매도계약이 체결(2003.3.26.)되었고, 이러한 사실은 매도계약 체결 전에 쟁점부동산 취득과 관련하여 잔금 납부를 하고 취득등기를 하는 것이 가능한 상태였다고 할 수 있고, 양도자가 완납하지 아니한 잔금 1백만원은 총 분양금 420,300,000원에 비해 극히 소액(0.2%)임에도 뚜렷한 이유없이 이를 납부하지 아니하였으며 이와 같이 잔금 1백만원을 미납한 상태에서 사회통념상 완납이 아니라고 보기 어렵고, 소득세법 제88조 제1항 에서 “양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다”고 규정하고 있는 것과 같이 양도는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 등기와는 관련이 없으며, 청구주장과 같이 이 건 양도를 분양권의 양도로 본다면 분양대금 잔금을 전액 납부하고 취·등록세를 납부한 이후 양도한 대다수 입주자들만 불리해지는 역차별 문제도 발생하는 바, 이 건 양도를 분양권 양도로 보지 아니하고 미등기자산의 양도로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산 취득·양도에 대하여 부동산을 취득한 후 미등기상태로 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

양도소득과세표준의 100분의 60

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 접수일

(3) 지방세법 제120조【신고납부】

① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일[상속으로 인한 경우는 상속개시일부터 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9월)] 이내에 이를 신고함과 동시에 당해 신고과세표준액에 제112조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액(이하 “신고세액”이라 한다)을 신고납부하여야 한다. 제121조【부족세액의 추징 및 가산세】

① 취득세납세의무자가 제120조의 규정에 의한 신고납부를 하지 아니하거나 신고납부세액이 제111조 및 제112조의 규정에 의한 산출세액에 미달한 때에는 제111조 및 제112조의 규정에 의하여 산출한 세액 또는 그 부족세액에 100분의 20을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

② 취득세납세의무자가 취득세과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년내에 제120조의 규정에 의한 신고납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제111조 및 제112조 제1항의 규정에 의한 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. 다만, 대통령령으로 정하는 과세무건에 대하여는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한, 매도자가 주식회사 ○○, 시공자가 ○○○○ 주식회사, 매수자가 송○○으로 기재된 쟁점부동산에 관한 공급계약서(1999.12.2.)에 의하면 총공급금액은 420,300,000원이고, 계약금 42백만원을 계약시 납부하고 중도금은 2000.5.10.~2002.5.10. 기간동안 5회에 걸쳐 각각 63백만원씩 납부하며, 잔금은 입주지정일에 63,300,000원을 납부하는 것으로 기재되어 있고, 매도인ㅇ니 청구인과 매수인인 임○○ 간의 쟁점부동산에 관한 매매계약서(2003.3.26.)에 의하면 매매대금이 450,300,000원으로 기재되어 있다.

(2) 쟁점부동산에 대한 세대별 정산내역서(2003.4.30., 주식회사 ○○)에 의하면, 계약자는 송□□(청구인)이고, 납부내역을 보면 약정금액은 총 420,300,000원이며 1999.12.2.부터 2003.3.31.에 걸쳐 실납입액이 총 419,300,000원인 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인에 대한 양도소득세 조사(종결)복명서(2007.9.18., ○○세무서 조사공무원)에 의하면 쟁점부동산의 분양권 양도관련 조사결과, 송□□(청구인)의 딸인 송○○에게 취득가액을 확인한 바 1999.12.2. 분양권의 계약금 42백만원을 아버지인 청구인이 대납하고 3일 후 1999.12.5.에 청구인에게 분양권 명의를 이전하였으며 이후 총 분양금 419백만원을 청구인이 납부한 것으로 되어 있고, 쟁점부동산에 대한 사용검사승인(2003.2.7.) 및 소유권보존등기가 완료된(2003.3.18.) 이후 2003.3.26. 분양권 매매계약이 체결되었으며 그 후 1백만원 미납상태로 잔금납부(2003.3.31.)를 마친 이후 양도(2003.4.30.)하였고, 양도자(청구인)가 완납하지 아니한 잔금 1백만원은 총 분양금 420,300,000원에 비해 극히 소액(0.2%)임에도 뚜렷한 이유 없이 이를 납부하지 아니한 사실 등으로 볼 때, 양도자(청구인)가 양도소득세, 취득세 등의 조세회피를 위하여 의도적으로 부동산의 취득 및 양도등기를 하지 아니한 것으로 보여지므로, 미등기자산의 양도로 보아 과세하고 관할구청에 자료통보하고자 한다고 기재되어 있다. 이와 관련하여 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, 2003.3.18. 주식회사 ○○ 명의로 소유권보존등기되고, 2003.5.16.(등기접수) 소유자 임○○ 명의로 소유권이전등기된 것으로 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 청구인이 2003.4.30. 쟁점부동산의 분양권을 양도하기 이전에 이미 쟁점부동산에 대한 사용검사승인(2003.2.7.) 및 소유권보존등기가 완료(2003.3.18.)되었고 이후 청구인은 2003.3.26. 쟁점부동산 분양권 매도계약을 체결하였으며, 쟁점부동산의 분양권 취득관련 미납된 잔금 1백만원은 전체 분양대금 420,300,000원의 약 0.2%에 해당하는 소액인 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 양도소득세, 취득세 등을 회피하기 위하여 의도적으로 분양잔금 중 1백만원을 미납하고 양도한 경우로서 청구인이 부동산(쟁점부동산)을 취득한 후 미등기상태로 양도한 것으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.