신고한 실지거래가액이 불분명하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.2.14. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 1464-8번지 대지 285.4㎡, 건물 579.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.8.28. 주식회사

○○ 개발(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 양도하고, 2006.10.31. 양도소득 과세표준 예정신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액인 602,000천원으로, 취득가액은 환산가액인 184,944천원으로 하여 고가주택인 1세대 1주택으로 보아 납부할 양도소득세는 없는 것으로 신고하였다.

• 나. 처분청은

○○ 지방국세청장(이하 “조사관서”라 한다)이 청구인과 함께 재건축사업을 추진하면서 쟁점부동산 인근의 같은 곳 1464-9번지 대지 268㎡(이하 “인근토지”라 한다)를 청구외법인에게 양도한 사실이 있는 김

○○ 에 대한 양도소득세 실지조사 과정에서 김

○○ 이 신고한 매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액으로 확인되지 않고, 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백하다고 조사하여 과세자료를 통보함에 따라 인근토지와 동일 양도 건인 쟁점부동산에 대하여 청구인이 신고한 실지 양도가액도 신빙성이 없다고 보아 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 청구인의 양도차익을 기준시가에 의하여 재계산하고 2007.12.3. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 117,664,030원을 결정고지하였다.

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산을 양도한 납세의무자가 증빙서류를 갖춘 실지거래가액에 의하여 양도차익 예정신고를 하였다면, 그 증빙서류가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 증빙서류에 의한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 입증하여야 함에도 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 기준시가에 훨씬 못미치고 인근 부동산의 매매사례에 비추어 지나치게 낮은 가액이라는 이유만으로 매매 당사자의 사정은 전혀 고려하지 아니한 채, 매매 당사자간에 진정 성립된 매매가액을 부인한 것이므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 쟁점부동산 인근 5필지의 토지 소유자들(이하 “청구인등”이라 한다)은 노후화된 기존주택을 재건축하기 위하여 부동산 개발업종으로 사업자 등록은 하였으나 사업실적이 없는 청구외법인을 활용하기로 하고, 청구인등이 소유한 부동산을 청구외법인에게 양도하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였는 바, 청구인이 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 신고한 금액은 시세 반영 등 명확한 기준이나 근거없이 임의 산정한 것으로 기준시가에도 훨씬 못미치는 금액이며, 청구인등이 재건축에 참여하지 아니한 백

○○ 으로부터 취득하여 쟁점부동산과 함께 청구외법인에게 양도한 같은 곳 1464-49번지 대지 279.9㎡의 양도가액에 비추어 현저하게 낮은 가격으로 신빙성이 없다고 보이므로 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. ～ 5. (생 략)

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매 사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 쟁점부동산 인근 5필지의 토지(이하 “쟁점토지등”이라 한다) 소유자들은 노후화된 기존주택을 재건축하기로 합의하고, 관리형 식탁방식으로 재건축을 추진하고자 하였으나, 재건축 규모가 작고 개인 자격으로는 금융기관 대출 등에 제약이 있으므로 ‘서비스/부동산 개발업’으로 사업자등록을 한 청구외법인을 활용하여 재건축을 추진하기로 하고 청구인등은 청구외법인의 주주 겸 이사로 등록하였다.

(2) 청구인등은 재건축사업 추진을 위해 금융기관으로부터 대출을 받고자 하였으나 개인 자격으로는 대출이 불가하다는 금융기관의 통보에 따라 청구외법인의 명의로 대출을 받되, 청구인등이 개인재산인 쟁점토지등을 담보로 하여 등기이사 자격으로 대출보증을 서고, 기존 주주들은 인보증을 서기로 하였으며, 청구외법인은 2006.2.10. 미래상 호 저축은행으로부터 60억원을 대출받아 그 중 일부는 건축허가를 득하 기 위한 설계비 등 제반 경비로 사용하고, 일부는 청구인등에게 대여하여 이주비용, 세입자와의 임대차계약 해지 및 근저당권 말소비용 등으로 사용하도록 하였다.

(3) 청구인등은 2006.3.9. 청구인등의 개인 공동명의로 쟁점토지등에 연면적 5,791.91㎡의 아파트(1개동 6층 19가구 평균전용면적 204㎡형)를 신축하는 내용의 건축허가를 득하였다가 2006년 8월 건축주를 청구외법인으로 변경하고, 2006.12.29. 공사에 착공하여 시공 중에 있으며, 19가구 중 7가구는 청구인등이 분양받고 나머지 12가구는 일반분양하여 그 이익금을 청구외법인의 기존 주주들과 배분한다는 조건에 합의하고 있는 사실이 처분청 조사자료에 나타나나, 이익금의 배분방법 등을 정한 약정서는 제출되지 아니한 것으로 확인된다.

(4) 청구외법인은 재건축과 관련하여 시공사를 벽

○○○ 주식회사로 선정하고, 주거래은행을

○○ 은행으로 선정하면서 모든 자금 집행을

○○ 은행의 승인하에 사용하는 조건과 청구인등 명의의 쟁점토지등을 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기한 후

○○ 은행의 자회사인

○○ 신탁에 신탁하는 조건으로 2006.8.28. 170억원을 대출받았으나,

○○저축은행의 대출금을 상환하고, 앞으로 발생할 공사비를 통 장에 예입하고 보니 청구인등에게 토지매매대금을 지급할 여유가 없게 되 자, 추후 재건축사업이 완료되어 이익이 발생하면 배당으로 이익을 실현 하기로 하고 ○○저축은행의 차입금에서 청구외법인으로부터 대 여받은 각자의 차입금을 토지 매매대금으로 하여 쟁점토지등을 청구외법인의 명의로 소유권 이전등기하기로 하였다.

(5) 청구인과 청구외법인간에 체결된 쟁점부동산의 매매계약서(2006.8.28.)에 의하면, 매매대금은 602백만원으로 계약시 전액을 지불하는 것으로 기재되어 있으며, 청구외법인이 2006.8.28. 각 토지 소유주들로부터 매입한 토지의 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 청구외법인의 토지 매수현황(2006.8.28.) (단위: ㎡, 천원) 지 번 (서초동) 소유자 토지 면적 매매대금 (신고가액) 김정평가액 기준시가 (주)대한감정평가법인 (2006.2.3.) (주)아세아감정평가법인 (2006.7.19.) 1464-8 청구인 285.4 602,000 1,127,330 1,284,300 1,113,060 1464-9 김○○ 286.8 500,000 1,132,860 1,290,600 1,118,520 1464-4 서○○ 217.6 300,000 859,520 979,200 633,215 1464-5 신○○ 윤○○ 297.9 541,000 1,176,705 1,340,550 884,763 1464-6 한○○ 정○○ 671.2 1,600,000 2,651,240 3,020,400 2,382,769 1464-49 (백○○) 청구인(1/4) 한○○(1/4) 서○○1/4) 신○○1/4) 279.9 1,693,400 1,106,605 1,259,550 772,524 합 계 2,038.8 5,236,400 8,053,260 9,174,600 6,904,843 (가) 청구인등은 청구외법인으로부터 각자 대여받은 금액을 양도 가액으로 하여 부동산 매매계약서를 작성하였는 바, 각 부동산의 매 매 계약서에 기재된 양도가액은 기준시가의 약 44～61% 수준이고, 쟁점부동산의 경우, 양도당시 기준시가가 1㎡당 약 390만원인 1,113,060천원인데 비하여 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 1㎡당 약 210만원 수준인 602,000천원으로 기준시가의 약 54% 수준이다. (나) 청구인등은 재건축에 참여하지 않은 백

○○ 으로부터 2006.2.10. 같은 곳 1464-49번지 대지 279.9㎡를 1,693,400천원에 취득하여 2006.8.28. 쟁점토지등과 함께 청구외법인에게 양도하면서 취득가액과 같은 가격으로 양도한 사실이 있는 바, 동 양도가액은 1㎡당 약 600만원 수준으로 기준시가(772,524천원)의 약 2.19배이다. (다) 청구인등은 재건축을 추진하는 과정에서 2회에 걸쳐 쟁점토지등에 대하여 감정평가를 실시한 사실이 있는 바, 쟁점부동산을 양도하기 직전인 2006.7.9.에 주식회사

○○ 감정평가법인이 평가한 쟁점부동산의 감정가액은 1㎡당 약 450만원인 1,284,300천원이다. (6) 이상의 조사내용에 기초하여 처분청은 청구인이 당초 실지거 래가액으로 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 신빙성이 없다고 보았고, 청구인은 재건축 사업의 진행을 위하여 부득이 쟁점부동산을 기준시가에 못미치는 가격으로 양도하게 된 것이나, 청구인이 당초 신고한 양도가액은 매매당사자간에 실제로 합의한 가액이므로 이를 실지 양도가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(7) 살피건대, 청구인등이 재건축에 참여하지 않은 백

○○ 으로부터 취득하여 쟁점부동산과 함께 청구외법인에게 양도한 쟁점부동산 인근의 같은 곳 1464-49번지 대지 279.9㎡의 양도가액이 기준시가의 2.19배에 달하였던데 비하여 청구인이 당초 신고한 실지 양도가액은 공신력있는 감정평가기관의 감정평가액의 약 46%, 기준시가의 약 54% 수준으로 지나치게 낮은 가액인 점, 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 청구외법인으로 이전하는 과정에서 소유권 이전등기당시 지급받지 못한 양도대가의 일부를 추후 재건축사업의 이익금에서 보전받는 조건하에 매매가액을 임의로 정하였음이 처분청의 조사자료에 의하여 확인되나 추후에 보전받기로 한 금액이 구체적으로 얼마인지 여부를 확인하기 어려운 점에 비추어 청구인이 당초 신고한 양도가액은 매매계약의 진정 성립을 인정할만한 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 인정하기 어렵고, 그 밖에 달리 실지 양도가액을 확인할만한 객관적인 증빙자료가 제출된 바도 없으므로 처분청이 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다(대법원 96누5810, 1997.6.27. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.