아파트 매매사례가액을 증여자산가액의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.8.31. 아버지 ○○○로부터 ○○○(면적 119.47㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)을 증여받고, 2006.11.21. 처분청에 그 당시 ○○○이 고시한 기준시가 647,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 규모·방향·신축연도가 같은 ○○○(이하 “매매사례아파트”라 한다)가 쟁점아파트를 증여받은 날로부터 3개월 내인 2006.10.26. 1,150,000,000원에 매매된 사실이 있다 하여 이를 증여재산가액으로 결정(별지 <표1> ‘쟁점아파트와 매매사례아파트 비교’)하여 2007.6.15. 청구인에게 2006.8.31.자 증여분에 대한 증여세 146,209,140원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.30. 이의신청을 거쳐 2008.1.8. 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 아파트 가격은 같은 단지 내 동일평형이라 하더라도 층과 방향, 동의 위치, 내부수리정도에 따라 가격이 다르게 형성되는 개별성이 강한 특성이 있다. 그런데 쟁점아파트와 매매사례아파트는 층과 내부구조변경, 인테리어시공정도에 있어서 서로 다르고, 특히 쟁점아파트는 별지 <표2> ‘15동 호수 배치도’와 같이 남동향의 1~6호와 동북향의 8~11호 사이에 끼어 있어 오후만 되면 햇빛이 들어오지 않으며, 증여시점을 전후하여 ○○○아파트의 가격(별지 <표3> ‘○○○아파트 부동산거래’)이 급격히 올랐던 점을 감안하면, 매매사례아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트와 매매사례아파트는 같은 단지 동일평형으로 방향과 기준시가가 서로 같고 로얄층에 위치하므로, 매매사례아파트의 매매가액을 증여재산가액으로 결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트와 건물신축연도·규모·방향·기준시가가 같은 1108호의 매매가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (1-1) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택: 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (3) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정ㆍ경정 】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 증여계약서(2006.8.24.) 및 쟁점아파트의 등기부등본에는 청구인이 2006.8.24. 아버지 ○○○로부터 쟁점아파트를 증여받기로 계약을 체결한 후, 2006.8.31. 청구인이 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기를 하였음이 나타난다.

(2) 청구인의 증여세 신고서(2006.11.21.) 및 처분청의 증여세 결정결의서에는 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가인 647,000,000원으로 신고한 데 대하여, 같은 동 1108호가 2006.10.26. 1,150,000,000원에 매매된 사실이 있다 하여 이를 증여재산가액으로 결정하였음이 나타난다.

(3) 처분청은 쟁점아파트는 1979년 8월에 신축(지상 14층 지하 1층)된 7층 707호이며, 매매사례아파트는 같은 시기에 건축된 11층 1108호로 이들은 같은 평형(면적 119.47㎡)으로 “ㄱ”자 모양의 모서리에 위치하여 방향과 조망권이 같고, 아파트의 기준시가도 1994년 이후 현재까지 같다고 한다.

(4) 이를 바탕으로, 처분청이 쟁점아파트와 건물신축연도·규모·방향·기준시가가 같은 1108호의 매매가액을 증여재산가액으로 결정한 것이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 상속세법 및 증여세법 제60조 에서는 증여재산의 가액은 시가에 의한다고 규정하면서 동법시행령 제49조에서는 당해 증여재산과 면적,위치,용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 당해 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 증여재산에 대한 기준시가를 적용하기에 앞서 당해 매매가액을 증여재산가액으로 계산하여야 함을 알 수 있다. (나) 매매사례아파트가 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는지를 보면, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하면서 신축시기·면적·방향이 서로 같고, 국세청장(또는 건설교통부장관)이 고시(2005.5.2., 2006.4.28., 2007.4.30.)한 기준시가도 서로 같으므로, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 면적,위치,용도가 동일하거나 유사한 재산에 해당한다고 할 수 있다. (다) 따라서, 처분청이 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 결정하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.