[요지] 건물만 양도하고 토지는 실질적으로 양도하지 않은 사실이 확인되므로 주택 전체를 양도한 것으로 인정할 수 없으므로 양도차손이 발생하지 않음
[요지] 건물만 양도하고 토지는 실질적으로 양도하지 않은 사실이 확인되므로 주택 전체를 양도한 것으로 인정할 수 없으므로 양도차손이 발생하지 않음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 등기부 등본상 소유자가 청구인의 모 이OO의 명의로 되어 있음에도 처분청은 청구인과 김OO에게 이 건 양도소득세를 과세한 것이므로 부당하다.
(2) 처분청은 청구인과 김OO이 2,580백만원에 취득한 쟁점주택 중 건물만 1,690백만원에 양도하여 청구인 지분(1/2)에 대하여 532백만원의 양도차익이 발생한 것으로 보았으나, 청구인과 김OO은 토지를 포함하여 쟁점주택 전체를 1,690백만원에 양도하여 청구인 지분(1/2)에 대하여 445백만원의 양도차손이 발생한 사실이 쟁점주택의 매매계약서와 이행각서 및 등기부 등본 등에 의하여 확인되므로, 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
(1) 조사관서의 조사과정에서 청구인과 김OO은 쟁점주택의 실지소유자가 청구인과 김OO이라고 진술하였고, 이OO는 쟁점주택을 취득할만한 경제적·금전적 여력이 없음이 확인되었으므로 쟁점주택의 실지소유자를 청구인과 김OO으로 본 당초 처분은 정당하다.
(2) 청구인과 김OO은 쟁점주택을 2,580백만원에 취득하여 그 중 건물만 1,690백만원에 양도하고, 토지는 양도하지 아니한 사실이 조사관서가 조사당시 확보한 실지 매매계약서와 김OO의 전말서 및 청구인과 김OO이 각 건물 매수자로부터 받은 이행각서 등에 의하여 확인되므로 2,580백만원에 취득한 쟁점주택 전체를 1,690백만원에 양도하여 실질적으로 양도차손이 발생하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점주택 양도소득의 실질적인 귀속자가 청구인인지, 아니면 청구인의 모 이OO인지 여부
② 청구인에게 양도차손이 발생하였는지 여부
(1) 국세기본법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
(1) 쟁점주택의 등기부등본에 의하면, 쟁점주택은 청구인의 모 이OO가 2005.10.18. 취득하여 2005.10.18.부터 2006.7.27.까지 박OO 등에게 양도한 것으로 나타난다.
(2) 이 건 조사당시 조사관서가 김OO으로부터 받은 전말서(2007.9.3.)에 의하면, 김OO은 OOOO의 실질적인 대표자로서 2005.10.18. 쟁점주택 23채(취득당시는 17세대이나 같은 곳 144-1번지 다세대는 지분 쪼개기를 하여 1세대를 7세대로 늘림)를 청구인과 각 지분 1/2의 공동으로 매매대금 2,580백만원에 취득하여 청구인의 모 이OO의 명의로 소유권 이전등기를 하였다가 그 중 건물만 1,690백만원에 양도하였으며, 매수인들 동의하에 이중계약서를 작성하고, 추후 입주권(특별분양권)이 나오면 토지·건물의 보상금을 양수자들로부터 반환받기로 하는 내용의 이행각서를 작성하였다는 취지의 진술내용이 기재되어 있다.
(3) 조사관서가 청구인으로부터 받은 전말서(2007.9.4.)에 의하면, 청구인은 2006년 1월부터 OOOO에서 세입자 관리업무를 맡아 하면서 친구인 김OO의 제의로 쟁점주택을 취득하게 되었으며, 66세로 연로하고 쟁점주택을 취득할만한 경제력도 없는 청구인의 모 이OO의 명의로 명의신탁하였다가 양도하였는데, 양도와 관련된 매매계약서의 작성, 양도대금 회수, 자금관리 등 업무는 모두 김OO이 담당하여 자신은 잘 모른다는 취지의 진술내용이 기재되어 있다.
(4) 이 건 조사당시 조사관서가 확보한 실지 매매계약서에 의하면, 이OO의 소유인 쟁점주택의 매도 업무를 김OO이 대리하였으며, “매수인은 건물만 매입하고, 토지는 매도인의 것”이라는 취지의 특약사항이 기재되어 있고, 김OO이 쟁점주택의 매수인들로부터 받은 이행각서에는 “매수인은 쟁점주택을 명의이전하는 과정에 있어서 OOO 철거민에 대한 특별공급아파트를 분양받을 수 있는 권리만 매입하였으며, 건물 및 토지에 대한 감정평가에 의하여 OOO에서 지급하는 보상금 일체는 매도인에게 귀속되므로, 각서인(매수인)은 철거 보상금 수령즉시 보상금 전액을 매도인에게 지급한다”는 내용이 기재되어 있다.
(5) 이상의 조사내용에 기초하여 조사관서는 쟁점주택을 청구인과 김OO이 실지 취득하였고, 청구인과 김OO이 쟁점주택 중 건물만 양도한 것으로 보아 쟁점주택의 취득가액 2,580백만원을 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분한 가액 625,624,410원을 건물의 취득가액으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(6) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택의 등기부상 소유자가 청구인의 모 이OO로 되어 있으므로 이 건 양도소득세는 이OO에게 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 조사관서의 조사과정에서 청구인 스스로 쟁점주택의 실지소유자가 청구인과 김OO이며, 자금능력이 없는 이OO의 명의만 빌린 것이라고 확인하였고, 이OO는 66세로 경제활동을 하지 아니하며 쟁점주택을 자력으로 취득할만한 재력도 없는 것으로 확인되므로, 쟁점주택의 명의상 소유자를 실지소유자로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구인과 김OO이 쟁점주택 중 건물만 매도한 것이 아니라 쟁점주택 전체를 1,690백만원에 양도하여 실질적으로 양도차손이 발생하였다고 주장하면서 그 근거로 쟁점주택의 등기부등본, 쟁점주택 양도당시 작성하였다는 매매계약서와 이행각서 등을 제시하였으나, 조사관서가 조사당시 확보한 쟁점주택의 실지 매매계약서 등에 의하여 청구인과 김OO이 “쟁점주택 중 건물만 양도하고 토지는 실질적으로 양도하지 않은 사실”이 확인되고, 실행위자 김OO의 전말서에 의해서도 “쟁점주택 중 건물만 양도하였고, 추후 쟁점주택이 공공기관에 수용되어 매수자에게 특별분양권이 발생하고 보상금이 지급되면 보상금은 매도자에게 반환하기로 한다”는 내용의 이행각서를 작성한 사실이 확인되는 반면, 청구인이 제시한 자료만으로는 청구인과 김OO이 쟁점주택 전체를 1,690백만원에 양도하였다고 인정할 근거는 미흡한 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.