실지취득가액을 알 수 없어 매매사례가액을 취득가액으로 추계경정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2001.8.28 ○○○○시 ○○구 ○○동 276 ○○아파트 A동 405호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2001.8.28 취득하여 2006.12.28 양도하고, 2007.1.31 쟁점아파트에 대하여 양도가액은 실지거래가액인 980,000천원으로, 취득가액은 부동산매매계약서를 분실하였다 하여 환산취득가액인 459,538천원으로 양도소득세 129,814천원을 신고․납부하였다. 처분청은 위 청구인이 신고한 쟁점아파트의 환산취득가액(459,538천원)을 인정하지 아니하고, 쟁점아파트 취득일 전후 3월 이내인 2001.10.10 거래된 쟁점아파트와 같은 동 1406호(이하 “비교아파트”라 한다)의 매매사례가액인 343,000천원을 쟁점 아파트의 취득가액으로 추계조사하여 2007.12.11 청구인에게 2006년 귀속 양도소 득세 40,763,570원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.27 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 쟁점아파트에 대하여 매매사례가액을 적용한 비교아파트는 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 동 최상층인 14층에 위치하고 있어 국세청 기준시가를 비교하더라도 쟁점아파트에 비하여 낮게 책정되어 있으므로 이를 쟁점아파트의 취득가액과 유사한 매매사례가액으로 인정할 수 없고, 쟁점아파트는 취득시 내부수리가 양호하여 다른 아파트보다 가격이 높을 수 밖에 없었음에도 처분청이 이를 고려하지 아니하고 단순히 매매사례가액만을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 쟁점아파트가 취득시 같은 면적의 타 아파트에 비하여 높은 가격에 매매되었다는 주장에 대하여 이를 인정할 만한 객관적인 증빙이 없고, 비교아파트의 기준시가는 쟁점아파트에 비하여 낮게 되어 있으며, 이 건 매매사례가액은 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 동, 같은 면적의 아파트에 대하여 취득일 전후 3월 이내 거래된 매매사례가액 중 청구인의 세부담이 가장 적은 가액을 적용한 것이므로 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트에 대한 실지취득가액을 알 수 없다 하여 환산취득가액으로 양도소득세 실가신고한 것에 대하여 매매사례가액을 취득가액으로 추계경정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호 에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양 도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정 에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 및 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취 득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하 는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통 령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경 정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

○ 소득세법 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당 하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액․부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경 정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부 당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 비교아파트가 쟁점부동산과 같은 아파트 단지로 같은 동 최상층인 14층에 위치하고 있어, 국세청 기준시가 비교시 쟁점아파트에 비하여 기준시가가 낮으므로 이를 쟁점아파트의 취득가액과 유사한 매매사례가액으로 인정할 수 없음을 주장하면서 아래 <표1>과 같은 국세청 기준시가 비교표를 제시하였으나, 쟁점아파트 취득시 내부수리가 양호하여 가격이 높을 수 밖에 없었다는 주장에 대하여는 관련 증빙자료를 제출하지 아니하였다. <표1> 국세청 기준시가 비교표 (단위: 원) 일자 쟁점아파트 비교아파트 2000.7.1 256,000,000 248,000,000 2001.7.1 264,000,000 256,000,000 2002.4.4 320,000,000 312,000,000 ○○○○시 ○○구 ○○동 276 ○○아파트 A동 405호 같은 동 1406호

(2) 청구인의 이 건 양도소득세 신고내용에 대한 처분청의 조사내용(2007.10)을 살 펴보면, 처분청에서 쟁점아파트의 양도가액에 대하여 쟁점아파트의 양수자인 청구 외 최○○이 확인한 금액 및 인근 아파트의 시세를 검토한 결과, 청구인이 신 고한 양도가액은 실제 거래된 금액으로 인정되나, 취득가액은 매매계약서가 없어 실지양도가액에 의하여 기준시가로 환산한 금액임이 확인되며, 쟁점아파트의 전소유 자 변원상이 무신고자이어서 양도자료는 비과세 결정되었다는 사실이 나타나며, 조 사대상자(청구인)가 신고한 양도가액은 이를 인정하고, 신고 취득가액은 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조(추계결정 및 경정)에 의하여 매매사례가액인 343백만원으로 경정하고자한다는 내용이 기재되어 있다.

(3) 위 처분청의 조사에 따른 처분청의 조사결정 내용 및 쟁점아파트에 대하여 적용 한 매매사례가액에 대한 조사내용은 각각 <표2> 및 <표3>과 같다. <표2> 처분청의 조사결정 내용 (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고 980,000 459,538 7,920 512,541 433,160 129,814 기준시가 563,000 264,000

• -

• - 조사 980,000 343,000 7,920 629,080 532,218 170,577 적출 116,538

• 116,539 99,058 40,763 <표3> 매매사례가액 조사내용 (단위: 천원) 양도일 (취득일) 아파트 호 수 매매사례가액 기준시가 비 고 2001.7.1 (취득시) 2006.4.28. (양도시) 2001.8.28 405 459,538 (환산신고가액) 264,000 563,000 쟁점아파트 2001.8.12 103 320,000 256,000 536,000 2001.10.10 1406 343,000 256,000 569,000 비교아파트 2001.11.16 1103 300,000 272,000 576,000

(4) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항 의 규정에 의하여, 청구인은 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 신고함에 있어 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 ①매매사례가액, ②감정가액, ③환산가액, ④기 준시가를 순차적으로 적용할 수 있는 바, 이에 대하여 처분청은 소득세법 제114조 제4항 및 제5항의 규정에 의하여 청구인이 쟁점아파트 취득당시의 매매계약서 등 증빙 을 제출하지 아니함에 따라 그 취득가액이 확인되지 아니하여 청구인이 한 예정신고 내용에 잘못이 있다고 보아 쟁점아파트 취득일 전후 3월 이내 쟁점아파트와 유사성이 있는 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 추계경정한 것으로 이에 대하여 위 사실관계 및 관련법령 등에 비추어 잘못이 있다고 보기 어렵다. 한편, 매 매사례가액을 적용함에 있어서도 쟁점아파트와 동일한 경우는 물론, 유사성이 있는 아파트의 매매사례가액도 적용이 가능하므로, 비교아파트는 최상층(14층)에, 쟁점아파 트는 4층에 위치하고 있어 쟁점아파트 취득당시(2001.8.28)의 기준시가를 비교시 비 교아파트의 기준시가(256,000천원)가 쟁점아파트의 기준시가(264,000천원)보다 8백만 원 낮은 것으로 나타나고 있고, 2001.8.12 같은 동 최저층(1층)의 매매가액이 320,000천원, 2001.11.16 같은 동 중 11층(1103호)의 매매가액이 300,000천원임을 감안할 때 이 건 매매사례가액 343,000천원은 적정한 가격으로 보여진다. 또한, 쟁점 아파트가 다른 아파트보다 높은 가격에 거래되었다는 객관적인 증빙이 없으므로 비 교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 추계경정한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.