실지거래 계약서가 확인되자 양도소득이 아닌 사업소득이라는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 93-6번지 ○○○호 (토지 33.44㎡, 건물 51.87㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고 양도가액을 68,000천원으로, 취득가액을 65,033천원으로, 과세표준을 △1,391,732원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점주택의 취득자인 ○○○이 2003.11.13. 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서, 쟁점주택의 취득가액을 125,000천원으로 신고한 사실을 확인하고, 청구인의 양도가액을 125,000천원으로 정정하여 2007.10.15. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 37,855천원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.26. 이의신청을 거쳐 2007.12.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 부동산업에 종사하고 있으며, 2002.4.23. ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○번지 단독주택(토지: 218.0㎡, 건물: 352.41㎡, 이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 취득한 목적은 주택을 개조 및 수리하여 다세대주택으로 분양할 목적이었는 바, 그에 따라 ○○구청의 허가를 받아 다세대주택 5채로 개보수한 후 구분등기를 경료하였다. 청구인은 위 다세주택 5채중 2002년 쟁점주택 1채를, 2003년에 3채를 각각 양도한 후, 양도소득세를 신고하였으나, 이는 청구인의 착오신고로 양도소득이 아닌 부동산매매업에 따른 사업소득으로 신고 하는 것이 타당하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 다가구주택을 다세대주택으로 구분 등기하여 양도한 행위는 부동산매매업을 영위하기 위한 사업목적으로 취득하여 판매한 것이라기보다는 거주목적으로 다가구주택을 매입하여 다세대주택으로 개조한 후 자신의 거주주택을 제외한 나머지 주택을 양도한 것으로 보이며, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성의 판단에 있어서도 양도한 규모 ․ 횟수 ․ 태양 등이 2년에 걸쳐 1회 취득, 2회 양도한 것에 불과한 점으로 볼 때, 청구인이 사업목적의 매매차익을 얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 하였다고 보기 어렵고, 부동산매매업으로 사업자등록한 사실도 없는 것으로 확인되므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도로 인한 소득을 부동산매매업에 따른 사업소득으로 보아야 한다는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다)또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생한 소득

○ 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내여 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

○ 부가가치세법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 ․ 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)사실관계 (가) 청구인이 쟁점다가구주택을 2002.4.23. 취득하여, 2002.8.22. 다세대주택 5세대를 등기한 것 중, 한 채가 쟁점주택인 것으로 ‘부동산매매계약서’, ‘구분건물의 표시변경 등기신청’, ‘등기부등본’ 등에 의해 확인된다. (나) 쟁점주택 매입자인 ○○○이 청구인으로부터 쟁점주택을 12,500만원에 취득한 사실이 ○○○이 당해주택을 양도하고, 양도소득세 신고시 제출한 “양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서”, 2002.10.1. 중개업자 ○○부동산 ○○○이 작성한 쟁점주택의 ‘부동산매매계약서’에 의해 확인되는 반면에, 청구인은 위 실지거래가액 대신에 매매대금을 6,800만원으로 한 허위계약서를 작성하여 쟁점주택의 양도소득세 과세표준을 △1,391천원으로 계산하여 납부할 세액이 없는 것으로 신고하였다. (다) 청구인은 쟁점다가구주택을 2002.8월에 다세대주택 5채로 구분 등기하여 본인이 거주하는 201호를 제외한 4주택을 양도하고 그에 따른 양도소득세를 아래와 같이 신고하였다. (단위: 천원) 구분 매수인 양도가액 취득가액 과세표준 납부세액 비고 계 211,000 174,356 3,218 지하1층 양 50,000 38,324 24,868 3,218 딸 지하2층 최 43,000 32,674 며느리동생 101호 최%% 50,000 38,325 며느리 102호 김** 68,000 65,033 △1,391 0 쟁점다세대주택 201호

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• 본인거주

(2) 판 단 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, (가) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것 뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(대법원 94누16021, 1999.9.15, 같은 뜻임). (나) 청구인은 쟁점주택의 양도에 따른 소득을 양도소득이 아닌 부동산매매업에 따른 사업소득으로 과세하여야 한다는 주장이나, 청구인이 쟁점다가구주택을 취득하여 다세대주택 5세대로 구분 등기한 후, 본인이 거주하는 201호를 제외한 4주택 중 쟁점주택을 2002.11.12. ○○○에게 양도하고, 나머지 3주택은 딸 ○○○, 며느리 ○○○, 며느리 여동생 ○○○에게 양도한 것으로 하여 소유권이전등기를 하여 준 것 이외에는 다른 부동산을 취득 및 양도한 사실이 없는 것으로 확인되고, 쟁점다가구주택의 취득 및 다세대주택으로 구분등기 양도와 관련하여 사업자등록 등 대외적으로 부동산매매업을 표방한 사실이 없으며, 양도소득세 자진신고시 허위 양도계약서에 의하여 과세표준을 미달로 신고하였다가 실지거래가액이 확인되어 이 건 과세되자, 당초 자진신고한 양도소득세를 부인하고 부동산매매업에 따른 사업소득으로 주장하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점다세대주택 양도에 따른 소득을 부동산매매업으로 인한 사업소득으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려운 반면에, 처분청이 확인한 쟁점주택의 실제 양도가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.