인테리어 공사 관련 공사비, 강제집행시 집행관의 경비 등을 양도소득에서 필요경비로 공제할 수 있는 지 여부

심판청구를 일부인용합니다.

• 가. 청구인은 2004.4.12. ○○시 소재 ○○아파트 111-102호(이하 “쟁점1주택”이라 한다)를, 2005.12.15. ○○시 소재 ○○아파트 108-2102호(이하 “쟁점2주택”이라한다)를, 2007.5.7. ○○시 소재 ○○아파트 210-703호(이하 “쟁점3주택”이라 한다)를 양도하고 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 아래 <표1>과 같이 양도가액의 과소신고 확인 및 일부 필요경비를 부인하여 2008.9.10. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 6,837,110원, 2005년 귀속 양도소득세 2,678,900원, 2007년 귀속 양도소득세 1,739,770원을 경정고지하였다. <표1: 양도소득세 신고 및 처분청 경정 내용> (단위: 원) 구 분 양 도 가 액 취 득 가 액 필 요 경 비 양 도 차 익 쟁점1주택 신고 80,000,000 77,300,000 4,328,800 △1,628,800 경정 95,000,000 77,300,000 5,710,000 11,990,000 쟁점2주택 신고 112,300,000 112,300,000 4,941,200 △4,941,200 경정 125,500,000 112,300,000 7,314,980 5,885,020 쟁점3주택 신고 40,000,000 34,200,000 5,400,280 399,720 경정 40,000,000 34,200,000 2,150,610 3,649,390
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점1주택을 취득한 후 인테리어 공사를 새로 하였는바, 배관공사 인건비 1,000천원, 싱크대 공사 2,300천원, 거실․방 미장 및 배관공사 인건비 3,000천원, 배란다 샷시 공사비 2,616천원 등 13,855천원을 지출하였으므로 동 금액을 쟁점1주택에 대한 필요경비로 인정하여야 하며, 쟁점 2주택에 대한 강제집행시 집행관의 경비 외에 채권자인 청구인이 추가로 부담한 유채동산 운반 등의 경비 2,700천원과 쟁점3주택과 관련된 관리비 중 청구인이 부담한 1,544천원, 가스요금 441천원, 싱크대․유리․신발장등 4,460천원 등 6,445천원을 지출하였으므로 동 금액 또한 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 양수인 확인서․공사인부의 영수증․공사업체의 견적서․입금증․물품구입영수증과 명도집행비용에 대한 영수증 및 전소유자의 도시가스미납금 및 관리비미불금 등의 쟁점금액은 대부분 필요경비로 인정할 수 있는 자본적지출로 볼 수 없으며, 일부 해당되는 것도 사인 간에 임의작성이 가능한 것이어서 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵고, 위 증빙 외에 객관적이고 구체적인 금융증빙 등을 제출하지 못하고 있어 이를 필요경비로 인정하지 아니한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점1․2․3 주택의 내부 수선비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 앨리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물․기계․설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량․확장․증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과 위 <표1>과 같이 양도가액 과소신고 및 일부 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 처분청은 청구인이 추가로 제출한 필요경비 중 쟁점1주택관련 ○○건업 소액영수증 중 샤시관련 필요경비 해당분 1,370천원, 부동산중개수수료 475천원, 쟁점2주택관련 인도명령에 의한 강제집행비용 1,247천원, 부동산중개수수료 627천원, 채무자유체동산보관료 및 법무사비용 947천원, 쟁점3주택관련 샤시 및 가스보일러교체 1,050천원, 법무사비용 및 송달료 등 집행비용 416천원을 필요경비로 인정하였으나, 나머지 부분에 대하여는 자본적지출에 해당하지 아니할 뿐만 아니라 영수증 등도 사인 간에 임의작성이 가능한 것이어서 객관적인 증빙으로 인정하기 어렵고, 위 증빙 외에 객관적이고 구체적인 금융증빙 등을 제출하지 못한다는 이유 등으로 청구인이 주장하는 금액을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세하였다. 한편, 처분청의 조사내용에 의하면, 청구인은 2002년~2007년 중 ○○시 소재 단독주택 등 10건의 주택을 경매로 취득하여 단기 양도하였고, 배우자 박○○은 1997~2008년 중 공동주택 등 27건의 부동산(주로 주택)을 경매로 취득하여 1년 이내 단기 양도한 부동산 경매 다수 거래자에 해당한다고 조사되어 있다. (나) 청구인이 쟁점1․2․3주택의 양도와 관련하여 추가로 공제할 것을 주장하는 필요경비 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2:청구인이 추가로 주장하는 필요경비> (단위: 천원) 구 분 공 사 명 금 액 제 출 증 빙 쟁점1주택 거실․방의 미장․배관공사인건비 3,000 사실확인서 배관 및 타이루공사 인건비 1,000 앞․뒤 베란다 공사 2,616 견적서 및 입금표 씽크대 2,300 간이영수증 벽지․장판․페인트공사 인건비 920 영수증 방․창고문수리, 선반설치등 3,544 영수증 부동산수수료 475 간이영수증 쟁점2주택 명도집행비용 2,700 간이영수증 쟁점3주택 전소유자 관리비및가스요금 대납액 1,985 영수증 가스보일러 및 샤시 1,050 간이영수증 씽크대․신발장․가스랜지․비디오폰 2,530 간이영수증 벽지․장판․변기 등 880 간이영수증 소 계 23,000

(2) 청구인이 쟁점1․2․3주택과 관련된 내부 공사비용 등으로 주장하는 위 <표2>의 경비를 양도자산의 필요경비로 인정할 수 있는지 이에 대하여 본다. (가) 2009.2.27. 청구인은 우리 심판원의 전화를 통한 의견진술제조(conference call)를 통하여 심판관회의(소액)에서 “쟁점1주택은 1층으로 습기가 많아 상태가 좋지 아니하여 임대하기 위해서 어쩔 수 없이 밑바닥을 전부 들어내고 배관공사 등을 하게 되었으며, 동 주택을 매입한 이○○이 ”내부인테리어와 앞․뒤 베란다샷시가 전부 교체된 상태에서 구입했다“는 확인서를 보더라도 실제 공사한 사실이 확인되며, 일용직 인부들은 매일 매일 노임을 지급하여야 하는데 사업자도 아닌 일용직 노무자들을 상대로 금융증빙을 정확하게 챙길 수는 없다고 하면서 상황에 따라 현금으로 지급하였다”고 진술하였다. (나) 청구인은 위 사실과 관련하여 쟁점1주택을 내부가 완전히 수리된 상태에서 구입했다는 2009.1.12자 이○○의 사실 확인서와 공사와 관련된 사진 14매 등을 제출하였으며, 손○○와 이○○의 확인서(배관 및 타이루공사), 서○○․임○○의 확인서(거실․방 미장․배관공사), ○○건업(대표 구○○)의 앞․뒤 배란다공사 견적서와 입금증, 기타 물품구입 및 비용지출영수증 등 총 23,000천원의 사실확인서 및 영수증을 제출하였다. (다) 청구인이 제출한 앞․뒤 배란다공사 견적서와 입금증 및 사실확인서를 써 준 ○○건업 구○○의 2004년 제1기 부가가치세 과세기간의 매출처별세금계산서합계표에 의하면 동 거래에 대하여 부가가치세를 신고하지 아니한 사실이 확인되나, 청구인이 제출한 쟁점1주택의 현황사진에 의하면, 내부 인테리어공사가 실제 있었던 사실과 베란다 창문 등에 방범창 등이 설치된 것으로 나타나며, 동 주택을 구입한 이○○은 내부수리가 완전히 되어있고 앞․뒤 배란다의 샤시가 전부 교체된 상태로 구입했다고 확인하고 있다. (라) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제67조 제2항 및 제163조 제3항의 규정에 의하여 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출액으로서 이를 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는 것이나, 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출액으로 보기는 어렵다 할 것인 바(국심 2006서0062, 2006.5.9. 외 다수 같은 뜻임), 위 필요경비 23,000천원 중 쟁점1주택의 부동산 수수료 475천원 및 쟁점3주택의 가스보일러 및 샤시 1,050천원, 계 1,525천원은 처분청이 기 인정하였고, 청구인이 쟁점1주택에 대한 손○○․이○○에게 지급한 배관공사 인건비 1,000천원과 서○○․임○○에게 지급한 방․거실 미장․배관공사 인건비 3,000천원 및 구○○에게 지급한 앞․뒤 배란다공사비 2,616천원 등 6,616천원은 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 자본적 지출액으로 판단되며, 거래사실확인서, 청구인이 제시한 쟁점주택의 내부수리 관련 사진, 동 주택을 구입한 이○○의 내부인테리어 및 앞․뒤 배란다 샤시가 완전히 교체된 상태에서 구입했다는 확인서 등에 비추어 볼 때, 실제로 쟁점1주택의 내부수리 공사를 하고 청구인이 수선비로 대금을 지급한 사실이 있는 것으로 보는 것이 타당하므로 이를 쟁점1주택의 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 그러나, 청구인이 주장하는 명도집행비용 2,700천원의 경우 당초 ○○용역(대표자 황○○,2005.11.17, 2,500천원)의 영수증을 제출하였다가 ○○용역 개업일 (2006.12.20.)전의 영수증으로 확인되자 ○○(대표자 박○○, 2005.10.17.)의 영수증을 제출하였다가, 다시 ○○개발(대표자 김○○, 2005.10.17, 2,700천원)의 영수증을 제출한 것으로 조사되어 있고, ○○개발의 사업자등록일(2006.11.21)전의 영수증으로 조사된 점을 비추어 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 또한, 나머지 쟁점1주택 및 쟁점3주택과 관련된 방문․싱크대 교체, 페인트 및 도배 비용, 관리비 및 가스료 대납액과 기타 물품 구입비용 등 12,159천원은 쟁점아파트의 원상회복 또는 상태 유지 등을 위하여 지출한 것으로서 자본적 지출액으로 보기는 어렵다고 판단되므로 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.