건물신축비용이 불분명하여 취득가액을 기준시가로 환산하여 산정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2006.12.26. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 306-5 주택(대지 228.9㎡건물 445.4㎡ 지하1층, 지상3층, 이하 “쟁점주택”이리 한다)을 양도하고 양도가액을 1,520백만원, 취득가액을 1,400백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후 쟁점주택의 취득가액 중 실가가 확인되지 않은 건물신축비용의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액으로 하여 쟁점주택의 취득비용을 산정한 후 2008.8.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 169,684,010원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1992년 쟁점주택을 신축하기 위하여 대지를 590백만원에 취득하고 건물신축비용으로 940백만원을 부담(합계 1,530백만원)하였다. 쟁점주택의 설계 및 감리를 한 박○은 쟁점주택 건물공사와 관련하여 지반의 침하가 있었다는 사실과 원시공사가 공사를 중단하고 도주한 사실을 분명히 확인하고 있고, 청구인은 당시 대금을 주로 현금으로 결재하였으나 실제 들어간 취득비용과 이를 확인하여 줄 수 있는 건축사가 있음에도 단지 증빙서류가 미비하다는 이유로 실지취득가액을 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 실제 쟁점주택을 본인의 책임하에 신축하면서 건물신축에 대한 계약서는 있어야 될 것 같아 신○○와의 도급계약서(390백만원)을 형식적으로 작성하였다고 진술하였으며, 또한 정○○과의 도급계약서(550백만원) 작성경위는 정○○과는 평소 잘알지 못하였지만 공사장에 와서 공사를 하겠다는 제의를 받고 정○○에게 공사를 발주하였으나 자재는 본인이 직접구입하여 조달하였다고 주장하는 등 건물신축비용의 관련증빙을 제시하지 못하므로 쟁점주택의 건물신축비용을 기준시가에 의한 환산가액으로 하여 취득가액을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득가액을 1,530백만원으로 보아 양도소득세를 경정하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 소득세법시행령 제176조 의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계조사

(1) 처분청은 쟁점주택의 토지취득가액은 인정하였으나 쟁점주택의 건물신축비용은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 적용하여 건물신축비용을 취득가액을 산출하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 건물신축비용으로 940백만원, 토지취득비용 590백만원을 부담하여 쟁점주택의 취득비용은 1,530백만원이며 이러한 사실은 쟁점주택의 설계 및 감리를 한 건축사 박○이 확인하고 있다고 주장하면서 건축사 확인서, 주택신축 관련 청구인이 작성한 용지, 청구인이 지급한 금액에 대한 영수증 및 통장인출자료 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 건축사 박○의 확인서를 보면 “청구인은 쟁점주택 신축공사를 수행하면서 시공업자를 잘못 선택하여 많은 손해를 지고 공사비도 이중으로 지급한 사실이 잘 기억은 없으나 그 당시 공사현장에서 여러 경로를 통하여 들었다”고 확인하고 있으나 공사비에 대하여는 구체적인 언급이 없고, 청구인은 처분청 조사시 공사비를 이중으로 지급하였는지 여부는 기억이 없다고 진술한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 신○○와 정○○과의 건축도급계약서 등을 증거자료로 제출하고 있으나 처분청 조사시 신○○와의 도급계약서(390백만원)는 형식적으로 작성하였다고 진술하였고, 정○○과의 도급계약서(550백만원) 작성경위는 정○○과는 평소 잘알지 못하였지만 공사장에 와서 공사를 하겠다는 제의를 받고 공사를 발주하였다고 진술하였으나 자재는 본인이 직접구입하여 조달하였다고 진술한 점, 정○○은 ○○도 ○○시에서 주식회사 동○○○이라는 여행사를 운영하였으며 건축업과는 무관한 점, 쟁점건물의 건축물대장에 공사시공자는 국○○로 기재된 점으로 보아 정○○의 실제공사여부도 신빙성이 없는 것으로 조사되어 있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 당초 처분청에 과세전적부심을 신청할 당시에는 토지취득가액 590백만원, 건물신축비용 810백만원 합계 1,400백만원을 쟁점주택의 취득가액으로 부담하였다고 주장하다가 이 건 심판청구시에는 토지취득가액 590백만원, 건물신축비용 940백만원 합계 1,530백만원을 부담하여 양도차손이 발생하였다고 주장하고 있는 사실이 확인된다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점주택의 설계 및 감리를 한 건축사도 청구인이 지급한 쟁점주택 신축비용에 대하여 구체적인 진술이 없는 점, 청구인은 쟁점주택의 건물신축비용에 대하여 객관적인 증거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 제출한 신○○와 정○○과의 건축도급계약서 등을 증거자료로 인정하기 어려운 점 등을 고려하여 볼 때 쟁점주택의 취득비용이 1,530백만원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 건물신축비용이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 건물신축비용으로 산정한 후 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.