토지의 시가를 감정가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○지방국세청장은 2007년 6월 청구법인에 대하여 법인세조사를 실시한 바, 청구법인이 2004.7.28. ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○34 대지 5,073㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 법인세법시행령 제87조 의 특수관계자에 해당하는 대표이사 김○○로부터 4,600,000,000원에 매입한 사실과 관련하여 법인세법 제52조 의 부당행위계산부인규정에 따라 쟁점토지의 취득가액인 4,600,000,000원을 부인하고 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 에 의한 감정가액 4,210,756,000원을 시가로 보아 그 차액 389,244,000원을 대표이사 김○○에게 상여처분하고, 2007년 9월 청구법인에게 소득금액변동통지하였으나 청구법인이 원천징수(근로소득세)의무를 불이행하자 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 나. 처분청은 이를 근거로 2008.7.9. 청구법인에게 2004년 귀속 근로소득세 143,944,220원 및 2004사업연도 법인세(지급조서미제출가산세) 7,784,880원을 경정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.10.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청이 쟁점토지의 시가가 불분명하므로 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 규정을 적용하여 ○○감정평가법인의 감정가액 4,210,756,000원을 시가로 보아 이 건 근로소득세 및 법인세를 과세하였으나, 청구법인이 쟁점토지를 2007.10.12. 제3자인 주식회사 ○○유압에 양도한 가액 6,477,000,000원을 기준으로 하여 취득시점과 양도시점의 주변환경변화가 없는 점을 고려할 때 공시지가 상승률에 의해 취득가액을 환산하면 57억원인 바, 처분청이 적용한 감정가액은 시가를 제대로 반영하지 못한 것이므로 이에 취득당시의 적정한 감정가액을 산정하기 위하여 2008년 9월 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인에 의뢰하여 감정받은 4,515,148,000원 및 4,428,903,600원과 처분청이 시가로 적용한 ○○감정평가법인의 4,210,756,000원의 평균가액인 4,384,935,866원을 취득가액으로 하여 법인세 및 근로소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대하여 매매계약당시의 불특정다수인과의 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 확인되지 않아, 보충적 평가방법으로 2004.9.23.의 2개의 감정가액 중 담보목적의 감정가액 3,348,312,000원을 배제하고 청구법인이 매매거래용으로 의뢰하여 평가받은 4,210,756,000원을 시가로 보아 부당행위계산부인하여 이 건 법인세 및 근로소득세를 과세한 처분은 정당하며, 3년 이상 지난 후 단지 주변환경변화가 없다는 점만을 고려하여 소급감정가액을 시가로 보아 평균가액을 적용하여야 한다는 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 시가를 2004.9.24. 감정가액으로 적용하여 법인세 및 근로소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율 ․ 이자율 ․ 임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대 상각한 경우

○ 법인세법 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.

• 다. 사실관계 및 판단 청구법인은 쟁점토지의 시가를 과세처분 이후 2개의 소급감정가액과 처분청이 시가로 적용한 감정가액의 3개 평균감정가액으로 결정하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 과세기록에 의하면, 청구법인은 쟁점토지를 청구법인의 대표이사인 김○○로부터 2004.7.28. 46억원에 매입하는 계약을 체결하여 쟁점토지를 취득하였고, 처분청은 쟁점토지의 시가를 2004.9.24. ○○감정평가법인의 감정가액 4,210,756,000원으로 보아 부당행위계산부인규정을 적용하여 청구법인이 신고한 매매가액 46억원과의 차액 389,244,000원을 특수관계자로부터 고가매입으로 보아 이를 대표자 상여처분하여 이 건 근로소득세 및 법인세를 결정고지하였다.

(2) 쟁점토지에 대한 각 감정가액을 살펴보면, ○○감정평가법인의 감정평가서(2004.9.24.)에 의하면, 가격시점은 2004.9.23. 평가목적은 담보용, 감정가액은 3,348,312,000원이며, 동 법인의 또 다른 감정평가서(2004.9.24.)에 의하면, 가격시점은 2004.9.23. 평가목적은 일반거래(매매참고용), 감정가액은 4,210,756,000원이다. 또 ○○감정평가법인의 감정평가서(2008.9.30.)에 의하면, 가격시점은 2004.9.23. 평가목적은 일반거래(시가참고용), 감정가액은 4,428,903,600원이며, ○○감정평가법인의 감정평가서(2008.9.30.)에 의하면, 가격시점은 2004.9.23. 평가목적은 일반거래(시가참고용), 감정가액은 4,515,148,000원이다.

(3) 법인세법제52조 제2항 및 법인세법 시행령제89조 제1항 제1호에 의하면, 부당행위계산부인 규정 적용시기의 시가는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 하되 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 규정하면서, 그 제1호에서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액, 제2호에서 상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 규정하고 있는 바, 감정가액이 있는 경우에는 감정가액으로 규정하고 있고, 그것이 없을 때에는 제2호의 상속세 및 증여세법상 평가액을 적용하도록 하고 있어 이 건은 제1호를 적용하는 것이다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점토지에 대하여 매매계약일(2004.7.28)의 시가에 해당하는 법인세법시행령제89조 제1항의 불특정다수인과의 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 확인되지 아니하여, 동조 제2항의 보충적평가방법을 적용하여 감정평가일자가 동일한 (2004.9.23) 2개의 감정가액 중 담보목적의 감정가액 3,348,312,000원을 배제하고 청구법인이 매매거래용으로 감정의뢰한 약 2개월 후인 2004.9.23.자 감정가액인 4,210,756,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산부인규정을 적용한 이 건 처분에 별다른 흠결을 찾아 볼 수 없다. 덧붙여, 청구법인은 평가기준일부터 3년이 지난 후 평가한 감정가액과 처분청이 적용한 위 감정가액과 평균가액을 시가로 보아야 한다고 주장하나, 이 소급감정가액은 평가목적이 시가참고용이고 오랜기간 경과하여 이를 객관적인 시가로 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서, 매매계약일부터 잔금청산일까지의 기간 중에 매매목적용으로 감정한 4,210,756,000원을 쟁점토지의 시가로 보아 청구법인에게 이 건 법인세 및 근로소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.