교환으로 취득한 부동산의 취득가액을 정상적인 시가로 인정할 수 있는지 여부

**세무서장이 2008.7.4. 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 369,590,710원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2005.6.10. ○○시 ○○구 ○○동 1651-17소재 토지 및 건물(이하 “교환양도 부동산”이라 한다)을 청구외 ○○산업개발 주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 1110-2 및 1110-3 소재 토지 및 건물(이하 “교환취득 부동산”이라 한다)과 동등가치로 교환한 후 양도가액과 취득가액을 2005년 기준시가인 159,612,820원으로 하고, 양도차익은 △4,788,383원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 예정신고에 대하여 청구외법인이 교환취득 부동산을 692,900,000원에 취득한 실거래가액이 확인되므로 이를 매매사례가액인 양도가액으로 하고, 청구인이 교환양도 부동산의 실제 취득가액인 217,000,000원을 취득가액으로 하여 청구인에게 2008.7.4. 2005년 귀속 양도소득세 369,590,710원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 교환양도 부동산은 병원 장례식장으로 인한 인근 주민의 민원으로 2005.2.27. 취득하여 간호사 숙소로 사용하던 부동산으로 병원 주변의 재개발사업으로 사업시행자인 청구외법인으로부터 양도요청을 받고, 일부 소유자의 비협조로 매수에 어려움을 겪고있던 병원 주차장을 확보할 목적으로 청구외법인의 교환취득 부동산과 청구인의 교환양도 부동산의 교환이 이루어진 것으로 양도차익을 얻을 의사는 없었다. 교환취득 부동산의 2005.11.7. 감정가격은 750,000원/㎡이고, 인근 ○○시 ○○구 ○○동 1125-3외 1필지의 2006.7.28. 한국자산관리공사의 매수가격도 935,000원/㎡으로 교환취득 부동산에 대한 청구외법인의 취득가격 2,002,601원/㎡은 개발사업시행자가 터무니없이 높은 가격으로 매수한 것에 불과하다.
• 나. 처분청의견 청구인은 교환취득 부동산의 취득후 감정가액을 근거로 양도차익이 실현되지 않았음을 주장하나, 교환양도 부동산은 재개발 사업부지에 속한 다수 주택중 하나로서 교환이 아닌 일반적인 양도를 가정하더라도 교환취득 부동산의 청구외법인의 취득가액에 상응하는 가액을 받을 수 있었음이 인접 재개발 주택의 매매사례가액에 의해 확인된다.

• 가. 쟁점 교환거래에 있어 교환으로 취득한 부동산의 취득가액을 양도 부동산의 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실제거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득닫시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.2.27. 강○○로부터 217,000천원에 취득한 교환양도부동산과 청구외법인이 2005.4.13. 이○○으로부터 382,900천원, 2005.6.10. 윤○○로부터 310,000천원 합계 692,900천원에 취득한 교환취득부동산을 2005.6.10. 교환하면서 이 토지의 교환은 등가교환으로서 금전 기타의 수수는 하지 아니하는 것으로 교환하였음이 2005.3.23. 작성된 교환계약서에 나타난다.

(2) 청구인은 교환양도부동산을 교환취득부동산과 교환한 후 교환양도부동산의 실지거래가액이 없음을 이유로 양도가액과 취득가액을 기준시가인 159,612,820원으로 하고, 양도차익을 △4,788,383원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

(3) 처분청은 청구인의 양도소득세 예정신고에 대하여 교환양도 부동산은 1년이내 단기매매 및 1세대3주택에 해당되어 실지거래가액 신고대상으로서 교환거래에 의한 부동산의 양도가액은 교환으로 취득한 부동산의 취득가액이 실지거래가액이므로 청구외법인이 취득한 교환취득부동산의 취득가액인 692,900천원을 양도가액으로, 청구인의 교환양도부동산의 취득가액인 217,000천원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 심리자료에 나타난다.

(4) 청구인은 당초 의료법인 ○○의료재단이 운영한 ○○병원이 경영이 어려워 도산하게 됨에 따라 청구인이 경락받아 의료법인 △△의료재단에 현물출자하여 2003.2.10. △△병원을 개원하면서 장례식장등에 대한 리모델링 공사를 개시하였는 바, 인근주민들이 주택가격 하락 등을 이유로 장례식장의 출입구 이전과 일부 주민소유의 주택을 매수할 것을 요구하였고 이에 원활한 병원운영을 위해 주민들의 요구를 일부 수용하면서 교환양도부동산을 취득하여 종업원의 기숙사로 사용하고 장례식장 입구도 이전한 후 주차장이 협소하여 인근 토지를 매수하던 중 청구외법인이 재개발사업을 위해 교환양도부동산을 양도할 것을 요구하게 되어 주차장 부지 확보를 위해 청구외법인으로 하여금 주차장용 부지를 취득하여 서로 교환하게 된 것으로 투기의도는 전혀 없을 뿐만 아니라 현실적으로 얻은 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하다는 주장이다. 또한, 청구인은 처분청에서 교환양도부동산의 실지거래가액으로 본 교환취득부동산의 취득가액 692,900천원(㎡당 2,002,601원)에 대하여 청구인이 교환취득부동산을 매수한 후 대출목적의 담보제공을 위해 2005.11.7. ○○감정평가법인에 감정을 의뢰한 결과 감정가격은 ㎡당 750,000원이었고, 교환취득부동산 인근의 한국자산관리공사 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 1775-3번지 대지 161㎡와 같은동 1774-81번지 대지 163㎡의 취득가격 또한 ㎡당 935,000원에 불과하며, 교환취득부동산중 ○○시 ○○구 ○○동 1110-2번지의 공시지가가 2005년 448,000원/㎡, 2006년 528,000원/㎡인 점을 감안할 때, 청구외법인의 교환취득부동산의 취득가액은 청구외법인이 재개발사업을 위한 특수한 상황에서 높은 가격에 매수한 것에 불과하므로 일반적인 시가로 볼 수 없다는 주장이다.

(5) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로 당해 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것(국심 2006서2426, 2006.10.4. 같은 뜻임)이고, 청구인의 교환계약서상 “등가교환으로서 양자간에 금전 기타의 수수는 하지 아니한다”고 기재되어 있어 이를 정산절차를 수반한 교환거래라고 보기도 어렵다고 판단된다. 또한, 청구인이 2005.2.27. 217,000천원에 취득한 교환양도부동산의 실지거래가액을 2005.6.10. 교환취득부동산의 취득가액인 692,900천원으로 보는 것은 교환양도부동산의 공시지가가 2004년 421,000원/㎡에서 2005년 651,000원/㎡으로 전반적인 상승세에 있었다고 하더라도 4개월에도 못미치는 기간에 3배이상의 가격이 급등하였다는 것인 바, 교환양도일 현재 청구외법인은 교환양도부동산을 포함한 ○○시 ○○구 ○○동 1653-8번지외 106필지를 취득하여 “○○대공원 ○○”아파트(지하1층 지상 27층의 5개동 359세대) 분양을 위해 인근 부동산을 취득하는 시기인 점과, 청구인이 교환취득부동산에 대하여 ○○ ○○지점에 대출을 위한 담보목적으로 2005.11.7. ○○감정평가법인에 감정을 의뢰한 감정가액이 ㎡당 750,000원으로 259,500천원에 불과한 점 등을 감안할 때, 교환취득부동산의 취득가액을 정상적인 시가로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 교환취득부동산의 취득가액을 교환양도부동산의 양도가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.