교환양도일 현재 청구외법인은 아파트를 시공하여 분양을 위해 인근 부동산을 취득하는 시기인 점 등을 감안할 때, 교환취득부동산의 취득가액을 정상적인 시가로 보기는 어려움.
교환양도일 현재 청구외법인은 아파트를 시공하여 분양을 위해 인근 부동산을 취득하는 시기인 점 등을 감안할 때, 교환취득부동산의 취득가액을 정상적인 시가로 보기는 어려움.
울산세무서장이 2008.7.4. 청구인에게 한 2005사업연도 법인세 179,811,150원, 2006사업연도 법인세 60,859,000원 및 농어촌특별세 14,685,000원의 부과처분은 이를 취소한다.
청구인은 2005.6.10. ○○시 ○○구 ○○동 1651-15소재 주택(이하 “교환양도 부동산”이라 한다)을 청구외 ○○산업개발 주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 1109-2 소재 토지 및 건물(이하 “교환취득 부동산”이라 한다)과 동등가치로 교환한 후 양도가액을 185백만원으로하여 2005사업연도 법인세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 법인세 신고에 대하여 매매거래가 교환거래로서 교환으로 취득한 자산의 가액이 630백만원으로 확인되므로 차액 445백만원을 2005사업연도의 익금에 산입하는 한편, 토지등양도소득에 대한 과세특례 대상자산의 양도로 보아 양도차익에 대한 30%의 특례세율을 적용하여 2008.7.4. 청구인에게 2005사업연도 법인세 179,811,150원 및 2006사업연도 법인세 60,859,000원, 동 법인세에 대한 농어촌특별세 14,685,000원을 각각 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
2. 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100부느이 40)을 곱하여 산출한 세액 (3) 법인세법시행령 제11조 【수익의 범위】법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자산(자기주식을 포함한다)의 양도금액 (4) 법인세법시행령 제14조 【재산가액의 평가 등】① 법 제16조 제1항 각호의 규정에 의하여 취득한 재산 중 금전외의 재산의 가액은 다음 각호에 의한다.
2. 취득한 재산이 주식 등외의 것인 경우에는 그 재산의 취득당시의 시가 (5) 법인세법시행령 제75조 【교환으로 인한 자산양도차익상당액의 손금산입】④ 법 제50조 제1항의 규정에 의하여 손금에 산입하는 양도차익에 상당하는 금액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 차감한 금액(그 금액이 당해 사업용고정자산의 시가에서 장부가액을 차감한 금액을 초과하는 경우 그 초과한 금액을 제외한다.)으로 한다.
2. 현금으로 대가의 일부를 지급한 경우 그 금액 및 사업용고정자산의 장부가액 (6) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인의 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. 2.상속세 및 증여세법제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항・제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (7) 법인세법시행령 제92조 의 2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】② 법 제55조의 2 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 사용인에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택
(1) 청구인은 2004.3.15. 185백만원에 취득한 교환양도부동산을 청구외법인이 2005.6.10. 630백만원에 취득한 교환취득부동산과 교환하면서 이 토지의 교환은 등가교환으로서 금전 기타의 수수는 하지 아니하는 것으로 교환하였음이 2005.3.23. 작성된 교환계약서에 나타난다.
(2) 청구인은 교환양도부동산을 교환취득부동산과 교환한 후 교환 양도부동산의 실지거래가액이 없음을 이유로 교환양도부동산의 취득가액인 185백만원을 양도가액으로 하여 2005사업연도 법인세 신고시 수입금액으로 계상하였다.
(3) 처분청은 교환양도부동산의 양도가액이 없더라도 청구외법인이 제3자로부터 교환을 목적으로 취득한 가액이 630백만원으로 확인되고, 교환양도부동산은 청구외법인의 재개발 사업부지에 속한 다수 주택중 하나로서 교환이 아닌 일반적인 양도를 가정하더라도 교환취득부동산의 취득가액인 630백만원에 상응하는 가액을 받을 수 있었음이 인접 재개발 주택의 매매사례가액에 의해 확인되므로 교환취득 부동산의 실지취득가액인 630백만원을 교환양도부동산의 양도가액으로 보아야 한다고 판단하여 청구인이 신고한 185백만원과의 차액인 445백만원을 2005사업연도의 익금에 산입하는 한편, 법인세법제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례)의 규정에 의하여 교환양도부동산의 양도소득인 445백만원에 100분의 30을 곱하여 산출한 세액을 법인세로 별도 과세하였음이 나타난다.
(4) 청구인은 청구인의 이사장 백○○이 경락받아 청구인에게 현물출자한 의료법인 ○○의료재단이 운영한 ○○병원에 대하여 2003.2.10. △△병원을 개원하면서 장례식장등에 대한 리모델링 공사를 실시하였는 바, 인근주민들이 주택가격 하락 등을 이유로 장례식장의 출입구 이전과 일부 주민소유의 주택을 매수할 것을 요구하였고 이에 원할한 병원운영을 위해 주민들의 요구를 일부 수용하면서 교환양도부동산을 취득하여 종업원의 기숙사로 사용하고 장례식장 입구도 이전한 후 주차장이 협소하여 인근 토지를 매수하던 중 청구외법인이 재개발사업을 위해 교환양도부동산을 양도할 것을 요구하였으며, 이에 주차장 부지 확보를 위해 청구외법인으로 하여금 주차장용 부지를 취득하게 하여 서로 교환하게 된 것으로 청구외법인이 필요한 교환양도부동산과 청구인이 주차장으로 사용하기 위해 필요한 교환취득부동산을 서로의 필요에 따라 교환하게 된 것으로 투기의도는 전혀 없을 뿐만 아니라 현실적으로 얻은 양도차익이 없으므로 이 건 양도소득세 과세는 부당하고, 또한, 처분청이 교환양도부동산의 실지거래가액으로 본 교환취득부동산의 취득가액은 630백만원(교환취득부동산은 주차장 부지로 활용하기 위한 것으로 토지만을 사용하기 위한 취득하였으므로 건물가액을 고려하지 아니할 경우 ㎡당 2,903,225원임)이나, 교환취득부동산 인근의 한국자산관리공사 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 1775-3번지 대지 161㎡와 같은 동 1774-81번지 대지 163㎡의 취득가격이 ㎡당 935,000원에 불과할 뿐만 아니라 교환취득부동산의 공시지가가 2005년 510,000원/㎡, 2006년 600,000원/㎡인 점 등을 감안할 때, 청구외법인의 교환취득부동산의 취득가액(2,903,225원/㎡)은 청구외법인이 재개발사업을 위한 특수한 상황에서 높은 가격에 매수한 것에 불과하므로 일반적인 시가로 볼 수 없다는 주장이다.
(5) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로 당해 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것(국심 2006서2426, 2006.10.4. 같은 뜻임)이고, 청구인의 교환계약서상 “등가교환으로서 양자간에 금전 기타의 수수는 하지 아니한다”고 기재되어 있어 이를 정산절차를 수반한 교환거래라고 보기도 어렵다고 판단된다. 또한, 교환양도부동산의 공시지가가 2004년 421,000원/㎡, 2005년 421,000원/㎡으로 전혀 가격이 상승되지 아니하였고, 교환양도일 현재 청구외법인은 교환양도부동산을 포함한 ○○시 ○○구 ○○동 1653-8번지외 106필지를 취득하여 “○○”아파트(지하1층 지상 27층의 5개동 359세대)를 시공하여 분양을 위해 인근 부동산을 취득하는 시기인 점 등을 감안할 때, 교환취득부동산의 취득가액인 630,000천원을 정상적인 시가로 보기도 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 교환양도부동산의 양도에 대하여 교환취득부동산의 취득가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.