기부채납된 도로의 매매사례가액 전체를 필요경비로 인정하는 어려우나, 취득한 전체 토지 중 쟁점토지분에 해당하는 기부채납된 도로분의 취득가액 상당액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것임
기부채납된 도로의 매매사례가액 전체를 필요경비로 인정하는 어려우나, 취득한 전체 토지 중 쟁점토지분에 해당하는 기부채납된 도로분의 취득가액 상당액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것임
1.○○○세무서장이 2008.3.17. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 189,799,600원의 부과처분은 도로로 기부채납한 ○○○ 소재 토지 349㎡에 대하여 청구인이 당초 취득한 전체토지(6,400㎡) 중 양도한 토지(809㎡)의 도로분에 해당하는 취득가액 상당액(취득가액, 취ㆍ등록세, 공장부지 조성공사비)을 양도가액에서 공제할 필요경비에 산입하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지의 양도가액은 4억9,000만원이 아니라 4억2,900만원이다. 2006.3.30. 청구인과 (주)○○○ 외1인(양수인)이 작성한 부동산매매계약서와 토지매매 및 공사이행계약 약정서에 의하면, 쟁점토지 및 타인 소유 토지 4,287㎡를 공장부지로 조성한 후 총 22억7,500만원(평당 175만원)에 양도하기로 약정하였는 바, 동 매매계약서에 의거 청구인이 양도한 쟁점토지의 면적 809㎡를 환산한 4억2,900만원이 쟁점토지의 적정한 양도가액이다. 비용정산과정에서 (주)○○○ 등의 요청에 의거 확정금액 수수 없이 작성한 쟁점토지의 양도대금 4억9,000만원은 의미없는 정산절차상의 숫자에 불과하고, (주)○○○ 등의 실지거래가액 신고에서도 부동산 취득가액이 22억7,500만원임을 알 수 있으므로 쟁점토지의 양도가액을 4억2,900만원으로 인정하여야 한다.
(2) 공장부지 조성공사와 관련하여 당초 공사비원가 1,281,620,680원 중 청구인이 계산한 공사원가는 1,148,500,000원인 바, 위 공사원가 중 28,776,140원의 농지조성비 및 87,000,000원의 구주택매입비용 합계 115,776,140원(이하 “쟁점1금액”이라 한다)은 공사전에 별도 지출된 비용으로 쟁점토지에만 국한되어 지출된 것이므로 안분대상이 아니라 우선 공제하여야 하므로 순수 공사비는 1,032,723,860원(1,148,500,000원-115,776,140원)이며, 그 중 청구인 지분 토지의 공사비는 519,940,900원으로 계산되므로 매각(쟁점)토지 부분의 순수공사비는 123,208,022원(519,940,900원×809㎡/3,414㎡)이다. 또한, 개별법에 따라 기부채납한 도로부분이 351㎡이고 이를 매매사례가액인 실지거래가액으로 계산할 경우 1억8,550만원(175만원×106평, 이하 “쟁점2금액”이라 한다)이므로 이 또한 필요경비로 인정하여야 한다. 따라서, 쟁점토지의 양도가액이 4억2,900만원이든 4억9,000만원이든, 쟁점토지의 필요경비는 취득가액 61,230,000원, 쟁점토지분 취득세 8,964,872원, 쟁점토지에 국한되는 자본적 지출액 115,776,140원(쟁점1금액), 쟁점토지분 공사비 123,208,702원, 기부채납도로의 실지거래가액 185,500,000원(쟁점2금액), 계 494,680,294원에 달하여 장기보유특별공제 등의 기타 비용을 공제하지 않더라도 양도차손이 발생하여 납부할 조세가 없다. 한편, 처분청은 신점돌 등과의 정산서에 나타난 615,000,000원(이하 “쟁점3금액”이라 한다)을 타인부지 공사비로 추정하는데, 이는 준공조건부매매계약 실현을 위한 비용대위 부담자가 신점돌 등 이었을 뿐임에도 쟁점금액을 타인 부지의 공사비로 확정하는 것은 부당하다.
(3) 원천세를 부과한 처분에 대하여 공장부지 개발과 관련하여 5억원을 차용하고 이자 3억5,500만원을 지급한 사실이 입증되어 청구인에게 원천세를 부과하는 것이 정당하다면 이를 필요경비로 인정함이 타당하다. 한편, 개인간 소비대차계약을 하고 이자 지급한 것에 대하여 문제를 삼는다면 사인간 소비대차가 공공연히 이루어지고 있는 현실에 비추어 소득이 있는 자에게 이를 추징하는 것이 조세원칙에 부합되며, 이를 원천징수의무자의 부작위 문제로 삼아 청구인에게 징수와 납세의무를 전가하는 것은 부당할 뿐만 아니라 합리성에도 많은 문제가 발생하는 것이므로 원천징수의무를 면제하여야 한다.
(1) 쟁점토지의 양도가액은 4억9,000만원으로 봄이 타당하다. 청구인이 제시한 2006.3.30.자 매매계약서(양도가액 22억7,500만원)는 당초 세무조사시 징취하였으나 청구인 소유가 아닌 쟁점외토지의 매매계약이 포함되어 있어 계약을 파기한 것으로 조사되었고, 청구인이 매매계약해제 및 소유권이전원인무효통지서를 정○○○(매수인)에게 내용증명으로 발송한 점 등으로 보아 위 계약서상의 총계약금액 22억7,500만원을 평당 가액으로 안분한 4억2,900만원을 양도가액으로 보는 것은 합당하지 아니하다. 쟁점토지의 양도대금이 4억9,000만원인 매매계약서(작성일 2007.4.30.)와 함께 2008.1.10. 청구인의 대리인 안○○○(동생)의 확인서를 징취하였고, 양수자 중 (주)○○○의 대표자 신○○○의 확인서상 당초 쟁점토지를 관할구청에 취득신고시 4억9,000만원으로 하였던 것을 별도로 지출한 자본적 지출액 6억5,850만원을 포함한 총금액 11억4,850만원으로 정정신고한 것이라고 진술한 점에 비추어 양수자의 취득가액 중 순수 취득가액은 4억9,000만원으로 보아야 한다.
(2) 공장부지 조성공사와 관련된 필요경비에 대하여 공장부지 조성공사와 관련된 내역을 보면 쟁점외토지는 공장부지 조성공사 토지이고 나머지는 청구인의 공장부지 조성공사 토지로 총 3,414㎡이며 그 중 809㎡를 양도하였는 바, 청구인의 토지 3,414㎡는 기부채납된 도로부지를 포함한 면적으로 공사 후 기부채납한 도로면적을 공사 총면적에 포함하는 것은 당연하다. 청구인이 당초 제시한 총공사비용 1,281,120,680원 중 ○○○ 주식회사 2,600만원 및 현장소장 인건비 7,600만원 등 부지조성공사비 1억500만원과 기타비용(부대시설비 등) 124,466,790원, 계 229,466,790원은 증빙 등을 제시하지 아니하여 이를 필요경비로 인정할 수 없으므로 동 금액을 차감한 1,051,653,890원이 인정 가능한 필요경비에 해당하며, 위 금액에서 (주)○○○ 외1인으로부터 쟁점외토지의 공사비로 받은 6억1,500만원은 청구인이 부담한 공사비가 아니므로 이를 차감한 436,653,890원이 청구인 소유 전체 공장부지(3,414㎡)의 조성에 대한 비용이며 이를 양도한 쟁점토지의 면적 809㎡로 환산하면 103,471,879원이 되고 취득세 8,964,872원, 계 112,436,752원이 쟁점토지의 필요경비에 해당하므로 당초 처분은 정당하다. 쟁점1금액(115,776,140원)은 농지조성비 28,776,140원과 장애철거비 87,000,000원으로서 공장부지 조성공사 면적 6,781㎡ 전체를 조성하기 위하여 지출한 비용인 바, 신○○○ 공장부지 3,367㎡는 공장부지 조성비를 포함하여 공사비 6억1,500만원을 별도로 수령하였으므로 쟁점1금액을 공장부지 6,781㎡에서 신○○○ 공장부지 3,367㎡를 제외한 청구인의 소유 면적 3,414㎡ 중 양도면적 809㎡에 대한 비율로 안분계산한 것은 정당하다. 청구인의 기부채납(2007.5.28.)은 쟁점토지 양도(2007.5.18.) 후에 행한 것으로 기부채납자가 주식회사 ○○○이므로 동 기부채납과 관련된 토지의 취득금액은 쟁점토지의 양도가액에서 공제되는 필요경비로 볼 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
(3) 원천세를 부과한 처분에 대하여 차용금 증서, 영수증, 통장사본 등에 의해 청구인이 박○○○ 외3인으로부터 2005년 5억원을 차용하고, 2007년 이자로 3억5,500만원을 지급한 사실이 확인되며, 원천징수의무자인 청구인에게 소득세법 제16조 와 관련된 비영업대금의 이자를 지급하고 이자소득세를 원천징수납부하지 아니하였다는 확인서를 받고서 원천세를 결정고지한 것이므로 당초 처분은 정당하다.
① 쟁점토지의 양도가액을 4억9,000만원으로 볼 것인지(처분청 의견), 아니면 4억2,900만원으로 볼 것인지(청구인 주장) 여부
② 쟁점토지의 공장부지 조성공사와 관련된 필요경비의 계산이 적정한지 여부
③ 공장부지 개발과 관련하여 지급한 비영업대금 이자지급에 대한 원천세 고지의 당부 및 필요경비 인정 여부
제85조【징수와 환급】③ 납세지 관할세무서장은 원천징수의무자 또는 제156조의 규정에 의하여 원천징수하여야 할 자가 징수하였거나 징수하여야 할 세액을 그 기한내에 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 때에는 당해 원천징수의무자로부터 그 징수하여야 할 세액에 제158조 제1항에 규정하는 가산세액을 가산한 금액을 그 세액으로 하여 징수하여야 한다. 다만, 원천징수의무자가 원천징수를 하지 아니한 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제158조 제1항의 규정에 의한 가산세액만을 징수한다.
1. 납세의무자가 신고ㆍ납부한 과세표준금액에 그 원천징수하지 아니한 원천징수대상소득금액이 이미 산입된 때
2. 원천징수하지 아니한 원천징수대상소득금액에 대하여 납세의무자의 관할세무서장이 제80조의 규정에 의하여 당해 납세의무자에게 직접 소득세를 부과ㆍ징수하는 때 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제127조【원천징수의무】① 국내에서 거주자나 비거주자에게 다음 각호의 1의 소득금액 또는 수입금액을 지급하는 자는 이 절의 규정에 의하여 그 거주자나 비거주자에 대한 소득세를 원천징수하여야 한다.
제130조【이자소득 등에 대한 원천징수의 방법】원천징수의무자가 이자소득 또는 배당소득을 지급하는 때에는 그 소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) ○○○국세청장의 청구인에 대한 부동산 취득·양도 에 대한 자금출처조사복명서에 의하면, 2002.8.26. 쟁점토지 등 6,400㎡를 경매취득하고, 2003.12.25. 같은 곳 쟁점외토지 중 986번지의 취득계약을 체결한 후 2004.4월 ○○○에 위 토지에 대하여 공장부지 조성공사를 위한 개발행위(토지형질변경)허가 신청서를 제출하였고, 토지개발 범위를 같은 곳 산 179번지까지 확대하고자 김○○○을 참여시키고 2005.5.6. 박○○○이 산 179번지의 매매계약을 체결하여 토지개발 범위를 확대하였으나 청구인이 시공업체들에게 공사대금을 지급하지 못하는 등의 이유로 공사가 중단되었다. 김○○○의 주선으로 청구인은 2006.3.30. (주)○○○ 외1인과 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 매매계약(총매매대금 22억7,500만원)을 체결하였으나, 매수인은 쟁점외토지가 청구인의 소유가 아닌 것을 알고 매매계약을 파기하고, 전소유자들로부터 직접 이를 매입하였다. 매수인은 가스공장을 건설하기 위한 공장부지가 필요하였고 청구인은 개발행위 허가권만 있을 뿐 자금부족으로 공사를 중단한 상태여서 매수인은 청구인에게 공사를 일임하고 쟁점외토지의 공장부지 조성공사 대금으로 6억1,500만원(쟁점3금액)을 지급하였다. 청구인은 공사를 재개하여 2007.3.22. 6,781㎡(청구인 지분 3,414㎡, 매수인 3,367㎡)의 공장부지 조성공사를 준공하였고, 청구인은 2007.5.18. (주)○○○ 외 1인에게 쟁점토지를 양도하였으나 양도소득세 예정신고를 하지 아니한 것으로 조사되어 있다. 또한, 2004.4월 ○○○이 아닌 청구인 개인 행위임을 확인한 것으로 조사되어 있다. (나) 공장부지 조성과 관련하여 ○○○에 따라 28,776,140원의 농지조성비를 부과하였고, 주택매입비 8,700만원은 ○○○ 소재 주택 3,500만원임이 매도자들의 영수증에 의해 확인된다. (다)○○○를 기부채납한 것으로 되어 있다. (라) 청구인은 쟁점토지 등의 취득과 공장부지 조성공사 비용을 위하여 박○○○ 외 3인으로부터 5억원을 차용하고 관련이자 3억5,500만원을 지급하였다.
(2) 먼저 쟁점토지의 양도가액을 4억9,000만원으로 볼 것인지 4억2,900만원으로 볼 것인지(쟁점①)를 살펴본다. (가) 2006.3.30. 청구인과 (주)○○○ 외1인(양수인)이 작성한 부동산매매계약서와 토지매매 및 공사이행계약 약정서에 의하면, 쟁점토지 및 타인 소유 토지 4,287㎡를 공장부지로 조성한 후 총 22억7,500만원에 양도하기로 약정하였는 바, 청구인은 동 매매계약서에 의거 총양도가액 중 쟁점토지의 면적 809㎡로 환산한 4억2,900만원이 쟁점토지의 양도가액이라고 주장한다. (나) 그러나, 위 2006.3.30.자 매매계약서는 쟁점외토지가 청구인의 소유가 아니라는 사실을 안 양수인인 (주)○○○ 외1인이 당초 매매계약을 파기하고 쟁점외토지의 전소유자들로부터 직접 매수한 것으로 조사되어 있는 점과 2007.4.30. 양수인인 (주)○○○ 외1인은 청구인과 쟁점토지에 대하여 총매매대금을 4억9,000만원으로 하여 매매계약을 체결하였고, 청구인의 대리인인 청구인의 동생 안○○○은 2008.1.10.자 확인서에서 쟁점토지의 양도금액은 4억9,000만원이라고 확인하고 있는 점으로 볼 때 쟁점토지의 양도가액을 4억2,900만으로 보기보다는 4억9,000만원으로 봄이 합리적이라 할 것이다.
(3) 쟁점토지의 공장부지 조성공사와 관련된 필요경비의 계산이 적정한지(쟁점②)에 대하여 살펴본다. (가) 관련자료에 의하면, 쟁점토지의 필요경비와 관련된 취득가액이 61,219,160원이고, 관련 취·등록세가 8,964,872원인 사실이 확인된다. (나) 처분청은 아래 <표>와 같이 총공사비 1,051,653,890원 중 매수인이 직접 부담한 쟁점외토지 공사비 615,000,000원을 차감한 청구인 소유토지(3,414㎡)의 공사비가 436,653,890원이므로, 쟁점토지의 공사비는 103,471,880원〔청구인의 총공사비 436,653,890원 × (쟁점토지 809㎡ / 전체면적 3,414㎡)〕이 적정하다는 의견이다. (다) 청구인은 쟁점1금액(농지전용부담금 및 장애철거비인 구주택매입비)은 쟁점토지에만 귀속되는 것이므로 안분대상이 아니라 전액을 필요경비로 직접 공제할 것을 주장한다. 그러나, 공장부지 조성에 따른 농지조성비 28,776,140원을 부과한 농지전용 대상농지가 ○○○의 농지조성비 부과결정 통지서에 의거 확인되고, 주택매입비 8,700만원은 ○○○ 3,500만원임이 매도자들의 영수증에 의해 확인되는 점을 감안할 때, 공장부지 조성에 따른 농지조성비와 장애철거비(주택매입비)는 공장조성부지 전체에 해당하는 것으로서 쟁점토지에 국한된 것이 아니므로 안분계산하지 말고 전액을 쟁점토지의 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (라) 청구인은 쟁점3금액의 경우 쟁점외토지 만의 공사비에 국한되는 것이 아니라 공장부지 조성과 관련된 전체 부지의 공사비에 해당하므로 동 금액을 포함시켜 청구인의 공사비를 안분계산하여야 한다고 주장한다. 그러나, 쟁점외토지의 소유자인 (주)○○○ 외1인이 공장부지 조성공사대금으로 청구인에게 쟁점3금액을 지급한 점에 비추어 쟁점3금액은 쟁점외토지 만의 공사비에 해당한다고 봄이 타당하므로 쟁점3금액을 전체 공사비에 포함시켜 안분계산하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다. (마) 또한 청구인은 기부체납된 도로의 매매사례가액인 실지거래가액이 존재하므로 도로분에 대한 실지거래가액인 1억8,550만원{평당 175만원 × 106평(351㎡)}을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 제4호 는 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액은 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함하도록 규정하고 있다.
○○○ 등 4필지 351㎡(청구인 소유 349㎡)를 주식회사 호명의 명의로 양도일(2007.5.18.) 이후인 2007.5.28.에 기부채납하였으나, 이는 공장부지 조성에 따른 진입도로의 개설이 필수적으로 보이고, 처분청이 주식회사 ○○○은 형식상 법인일 뿐 실제 주체는 청구인 개인이라고 조사되어 있는 점으로 보아 청구인이 주장하는 기부채납된 도로의 매매사례가액 전체를 필요경비로 인정하기는 어려우나, 청구인이 취득한 전체 토지 중 아래 산식과 같이 쟁점토지분에 해당하는 기부채납된 도로분의 취득가액 상당액(취득가액, 취ㆍ등록세, 공장부지 조성공사비)은 양도가액에서 공제할 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단된다
(4) 공장부지 개발과 관련하여 지급한 비영업대금 이자지급에 대한 원천세 고지의 당부 및 필요경비 인정 여부(쟁점③)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 개인간 소비대차계약을 하고 이자 지급한 것에 대하여 문제를 삼는다면 사인간 소비대차가 공공연히 이루어지고 있는 현실에 비추어 소득이 있는 자에게 이를 추징하는 것이 조세원칙에 부합하므로 청구인의 원천징수의무를 면제하는 것을 주장하면서, 이자를 지급한 사실이 입증되어 청구인에게 원천세를 부과하는 것이 정당하다면 이를 필요경비로 인정할 것을 주장하고 있다. (나) 그러나, 소득세법 제127조 제1항 에서 이자소득금액을 지급하는 자는 소득세를 원천징수하도록 규정하고 있고, 소득세법 제130조 에서 원천징수의무자가 이자소득을 지급하는 때에는 그 소득금액에 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 차용금 증서, 영수증, 통장사본 등에 의해 청구인이 박○○○ 외 3인으로부터 2005년 5억원을 차용하고, 2007년 이자로 3억5,500만원을 지급한 사실이 확인되므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.