미분양 상가 양도분 과세표준 산정시 구체적인 매매사례를 제시하지 않고 감정평가법인의 감정가액을 부인한 처분은 부당함.
미분양 상가 양도분 과세표준 산정시 구체적인 매매사례를 제시하지 않고 감정평가법인의 감정가액을 부인한 처분은 부당함.
○○장이 2008.2.11 청구인에게 한 부가가치세 2006년 제2기분 727,831,730원과 법인세 2006사업년도분 4,641,547,520원의 부과처분은 청구인이 2006년 12월 주식회사 ○○○에 양도한 미분양 상가의 가격을 20,178,043,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(2) 청구인이 적용한 예정감정평가액을 시가로 인정할 수 없다면, 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호 에서 규정하고 있는 바와 같이 2개 감정평가법인의 감정가액의 평균액 20,178,043,000원을 시가로 하여 경정하여야 하는 바, 처분청이 감정평가서의 가격시점이 2007.1.11.인 것을 이유로 사후감정이라 하나 2006.12.4. 예상감정가액을 받았으므로 사후감정이라 할 수 없고, 설령 소급감정이라고 하더라도 법인세법에는 그 평가시기에 대하여 규정하고 있지 않으므로 이를 이유로 부인할 수 없고 양도일인 2006.12.29.과 감정평가서상 가격시점인 2007.1.11. 사이 13일에 쟁점상가의 감정가액에 차이가 발생할 수 없으므로 이를 이유로 감정평가액을 부인할 수 없으며, 처분청에서는 감정평가법인이 거래사례비교법을 적용하여 비교평가하였다면서도 구체적인 거래사례를 제시하지 않은 점, 평가액보다 높은 특수관계인의 제3자 분양가액, 양 감정평가법인의 감정가액의 차이, 담보된 채무액ㆍ임대보증금ㆍ건설원가ㆍ분양예정가액 등보다 낮게 평가된 점 등을 들어 감정평가액을 부인하나 이는 감정평가법인이 사용한 평가방법에 대한 이해가 부족한 과세관청에서 주관적으로 판단한 것이고, 미분양 상가분양의 특수성과 개별성, 당시 상가부동산 경기 등을 전혀 고려하지 않은 것으로 이를 이유로 감정가액을 부인한 것을 부당하다.
(1) 청구인이 시가로 보았다는 ○○감정평가법인의 예상감정평가액은 추정가액으로서 정상 감정가액으로 볼 수 없으며, 이는 청구인이 2006.11.24. 평가의뢰하여 10여일만인 2006.12.4. 개별물건별 평가내역 없이 추정금액만을 기재한 예상감정평가명세표를 통보받은 점, 최종 평가가액 또한 △△감정평가법인 감정가액과의 현격한 차이가 나나, ○○감정평가법인의 최종감정평가액과는 거의 동일하게 맞춘 점 등에 의하여도 확인되므로 이를 감정평가법인이 평가한 감정가액으로 볼 수 없으며,
(2) 이후 청구인은 가격시점이 각 2007.1.11, 2007.2.1.로 나타나는 ○○감정평가법인과 △△감정평가법인의 감정평가서를 받았으나 이는 쟁점상가 양도일 이후 가격조사가 완료되어 명백히 소급감정에 해당되며 사망이나 증여라는 사건 후 사후 신고하는 상속세 및 증여세와 달리 법인세법상 시가는 거래당시 쌍방계약을 전제하고, 소급감정을 인정할 경우 기준시가로 신고한 자와의 불공평 및 과세요건사실 발생시 법인세과세가액을 예측할 수 없는 불안정한 상태를 초래하여 소급감정을 인정할 수 없고, 동 감정가액의 적정성을 살펴보면, 쟁점상가 양도금액은 쟁점상가에 담보된 채무액(228억원), 건설원가(364억원), 분양예정가(604억원)보다 낮은 가액이며, 쟁점상가중 ○○지역 상가 67개호를 45억원에 일괄취득한 특수관계법인은 몇 개월 후인 2007년 2월-5월 62개호를 90억원에 양도하였고, 이에 대한 양 감정평가법인의 가액도 현격한 차이가(56%)나서 교환가치가 적정히 반영되었다고 볼 수 없고, 쟁점상가 중 □□지역 상가의 경우도 2006년 3월 은행담보 제공목적 감정평가액의 40.1% 수준이고, 위 담보용 감정평가와 달리 구체적인 매매사례를 제시하지 못하고 있으며, 불특정인에게 분양한 가액의 23.2%의 가액이고, 일부 상가는 임대보증금에도 미치지 못하게 평가되어 있는 점 등으로 보아 합리적으로 공정한 방법에 의하여 평가한 가액으로 볼 수 없는 바, 청구인이 제시한 감정가액은 거래당시의 감정가액이 아니라 사후 소급하여 확정된 감정가액이고 쟁점상가 거래당시의 시가로 인정할 수 없으므로 동 감정가액의 평균액 또한 시가로 인정할 수 없어 청구주장 이유없다.
① 청구인이 적용하였다는 예상감정평가액을 법인세법시행령 제89조 의 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로 볼 수 있는지 여부
② 상가 양도이후인 2007.1.11., 2007.2.1.을 가격시점으로 한 감정평가법인의 감정평가액 평균액 20,178,043,000원을 법인세법시행령 제89조 의 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로 볼 수 있는지 여부
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율․이자율․임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다. (2) 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자 한 경우 (3) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액) 다만, 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항ㆍ제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다. (4) 상속세 및 증여세법 61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 청구인이 특수 관계자인 청구외 법인에게 양도한 쟁점상가 내역 및 상가의 양도가액과 기준시가, 준공일부터의 미분양 기간 현황은 아래 표와 같고, 이에 의하면 □□지역과는 달리 ○○지역 상가의 미분양 기간이 현저히 길고, 청구인의 양도가액과 처분청이 과세근거로 한 기준시가와의 차이도 현저한 것으로 나타난다. <표: 쟁점상가 현황> 지역 상가명 호수 준공일 미분양기간 (양도시점 기준) 양도가액 기준시가
□□
○타브A 53 2006.1. 11개월 8,182 13,179
○타브B 46 2006.2. 10개월 5,498 6,233 소 계 99 13,680 19,412 △△
○스트 23 2003.6. 3년 6개월 714 1,292
○○빌딩 1 2004.6. 2년 6개월 36 57
○○펄스 9 2002.11. 4년 1개월 1,300 2,137
○ □
○코아 16 2002.11. 4년 1개월 1,304 2,408
○ △
○○스2관 4 2002.1. 4년 11개월 114 343
○스코아 13 2002.6. 4년 6개월 651 2,166
○○코아 1 2002.6. 4년 6개월 381 2,506 소 계 67 4,500 10,910 합계 (공급가액) 166 18,180 (17,289) 30,322 (28,841) (단위:백만원, 공급대가)
(2) 쟁점①에 대하여 본다 (가) 법인세법 제52조 제2항 및 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항에 의하면, 부당행위계산의 부인에 있어서 시가를 기준으로 하되 시가가 불분명할 경우 감정평가법인이 감정한 가액, 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 계산한 금액(이 건의 경우 기준시가)을 순차적으로 적용하게 되어 있다. (나) 청구인은 2006.12.4. 회보받은 ○○감정평가법인의 예상감정평가액을 위 법인세법 시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이라고 주장하나, 동 예상감정가액은 각 상가건물 단위로 평가한 가액이 기재되어 있을 뿐 구체적인 평가방법이나 세부내역이 기재되어 있지도 않는 1장 분량의 감정평가표에 기재되어 있는 가액이고, 동 감정평가법인이 추후 제출한 정식 감정평가서의 감정가액과도 차이가 발생하고, 2006.11.24. 청구인의 감정의뢰 후 불과 10여일 후 통보된 것으로 나타나는 등 감정평가법인이 정상적으로 감정한 가액으로 볼 수 없으므로 법인세법 시행령 제89조 의 규정에 의한 감정평가법인이 감정한 가액으로 볼 수 없다고 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 양자가 제출한 쟁점상가 평가액은 아래 표와 같은 바, □□지역 상가의 경우 양 감정평가법인의 감정가액이 거의 유사한 것으로 나타나는 반면, ○○지역 상가의 경우는 그 가액에서 현저한 차이가 발생하고 있는 것으로 나타난다. < 쟁점상가 양도가액, 기준시가, 감정가액 > 지역 상가명 양도가액 기준시가 감정가액
○○감정평가 △△감정평가
□□
○타브A 8,182 13,179 8,181 8,288
○타브B 5,498 6,233 5,498 5,473 소 계 13,680 19,412 13,679 13,761 △△
○스트 714 1,292 708 1,402
○○빌딩 36 57 37 91
○○펄스 1,300 2,137 1,436 2,005
○ □
○코아 1,304 2,408 1,305 1,879
○ △
○○스2관 114 343 115 446
○스코아 651 2,166 651 1,464
○○코아 381 2,506 381 812 소 계 4,500 10,910 4,633 8,281 합계 (공급가액) 18,180 30,322 18,312 22,042 (단위:백만원, 공급대가) (나) 한편, 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인은 2006.11.24. ○○감정평가법인과 △△감정평가법인에 쟁점상가의 감정평가를 의뢰하였고, 2006.12.4. ○○감정평가법인으로부터 예상감정평가액을 회보받은 후 2006.12.29. 이를 양도하였으며, 이 이후 2007.1.11.과 2007.2.1.을 가격시점으로 한 ○○감정평가법인과 △△감정평가법인의 감정평가서를 수보한 것으로 나타난다. (다)처분청은 쟁점상가 양도 이후인 2007.1.11.과 2007.2.1.을 가격시점으로 한 감정평가서의 가액이 객관적이고 합리적인 평가방법으로 평가한 가액이 아니라고 주장하면서, ○○지역상가의 경우, 이를 45억원에 양도받은 청구외법인이 2007년 2월-5월중 심○○ 등 5인의 제3자에게 이 중 62호를 90억2천만원에 양도한 점, 양 감정평가법인 감정평균액 64억원은 건설원가 110억원 대비 58%, 당초 분양예정가액 158억원 대비 40%에 해당하는 점, 양 감정평가법인의 감정가액의 차이가 많이 발생하는 점 등을 제시하였고, □□지역 상가의 경우, 수협과 하나은행에서 2006년 3월 실시한 96개 상가에 대한 감정평가액이 34,102백만원으로 나타난 점, 2005년 6월-2005년 9월 11건의 분양계약시 단가(㎡당 3,604,000원)가 양도단가(㎡당 836,000원)보다 현저히 높은 점, 거래사례비교법을 적용하였다고 하나 구체적인 매매사례를 제시하지 못하고 있는 점 등을 거론하고 있다. (라) 이상의 사실관계를 종합하면, 처분청은 2007.1.11.과 2007.2.1.한 감정가액이 소급감정이고, 동가액이 합리적으로 공정한 방법에 의하여 평가한 가액이 아니라고 주장하나, 위 감정가액은 청구인이 2006.11.24. 감정평가를 의뢰하고, 2006.12.11. 매매계약 체결 1-2달여를 경과한 후 감정평가액을 통보받은 것으로 나타나는 바, 이는 거래당시가 아니라 거래 이후에 거래당시로 소급하여 당해 자산의 가액을 감정한 가액으로 볼 수 있다할 것이며, 처분청은 달리 이 기간 중 특별히 가격이 변동할 사유를 제시하지 못하고 있고, 위 감정가액의 내용을 보면, 이 건 양도물건은 모두 미분양 된 상가로서, 주택의 경우와 달리 상가가 미분양 될 경우 상권이 형성되지 아니하여 상가로서의 기능이 저하되어 그 가치가 급격히 하락할 수밖에 없는 것이 일반적인 현상인 것을 감안한다면 그 가액이 기준시가 보다 낮다고 하여 반드시 비합리적이라고 할 수 없으며, 미분양기간이 상대적으로 짧은 □□지역 상가의 경우 양 감정평가법인의 가액이 거의 일치하고 있고, 미분양 기간이 장기간인 ○○지역 상가의 경우는 시가의 형성이 극히 곤란하였을 것으로 보이며 따라서 양 감정평가법인의 가액도 상당한 차이가 나타나고 있는 바, 특별한 반증이 없는 한 평가를 전문으로 하는 감정평가법인의 가액이 타당한 것으로 보는 것이 합리적이라고 판단된다. (마) 따라서, 이 건 과세처분은 부당행위계산의 부인에 있어서 시가를 기준으로 하되 시가가 불분명할 경우 감정평가법인이 감정한 가액(감정한 가액이 2 이상일 경우에는 그 감정한 가액의 평균액), 상속세 및 증여세법 규정을 준용하여 계산한 금액을 순차적으로 적용하도록 규정한 법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제89조 제2항의 규정에 의하여 2007.1.11., 2007.2.1.한 감정가액의 평균액을 시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.