부동산의 양도가액을 검인계약서상 금액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○시 ○○동 12-18번지 소재 건물 988.69㎡, 대지 279.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.5.9. ○○○으로부터 취득하여 2005.11.15. ○○○에게 양도하고 그 취득가액 및 양도가액을 313,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 관할관청에 제출한 검인계약서에 기재되어 있는 매매대금인 630,000천원으로 보아 2007.11.9. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 178,164,880원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.1. 이의신청을 거쳐 2008.5.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 검인계약서에 기재되어 있는 매매가액인 630,000천원은 법무사 직원이 취득세 및 등록세 신고를 위해서는 매매금액이 시가표준액 보다 많아야 한다는 권유로 임의로 작성된 것이고, 실제 쟁점부동산의 양도가액은 부동산매매계약서상의 330,000천원으로 매매대금의 수령도 쟁점부동산을 담보로 대출받은 630,000천원 중 매매대금 330,000천원만을 청구인이 수령하였으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 검인계약서상의 매매가액인 630,000천원으로 결정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다. 또한 청구인의 처남인 ○○○, ○○○의 지인 ○○○ 등의 제안에 따라 쟁점부동산을 담보로 제공하기는 하였으나 그 담보는 청구인의 대출이 아닌 ○○○의 대출에 의한 것이므로 쟁점부동산을 담보로 하는 대출금이 630,000천원으로 확정되었다 하더라도 그로 인해 청구인에게 동 대출금의 실지 수령 여부와 관계없이 대출금 수령권한의 원인이 되는 어떠한 권리가 발생하였다고 볼 수 없는 것이다. 또한 대출금은 채무일 뿐이지 소득이 아니므로 대출금에 대한 어떠한 권리가 발생했다고 하여 이를 두고 소득이 실현되었다고 볼 수 없는 것이다. 따라서 청구인은 쟁점부동산을 담보로 630,000천원의 실제 대출자인 ○○○으로부터 330,000천원을 지급받음과 동시에 ○○○이 지정한 ○○○에게 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료해 주었으므로 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액은 대출금 630,000천원이 아니라 청구인이 ○○○으로부터 매매대금조로 지급받은 330,000천원이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2005.11.15. ○○○에게 쟁점부동산을 양도할 당시 검인계약서상의 양도가액이 630,000천원으로 작성되어 있고, 소득세법 제88조 에는 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 부담부증여(상속세 및 증여세법에 해당하는 경우 제외) 등으로 그 자산이 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현된 것으로 보아 과세소득을 결정하는 권리의무확정주의를 채택하고 있으므로 양도대금을 실제 수령하지 못하고 있다고 하더라도 권리가 확정되었다면 그 양도대금을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것(국심 2006서621, 2006.8.22. 같은 뜻)이라고 판례 등에서 해석하고 있는 바, 대출금에 대하여 실지 수령여부와 관계없이 대출금으로 확정된 금액과 검인계약서상 금액이 일치하는 630,000천원을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 검인계약서상 매매금액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】①양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】②납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인에 대한 ‘양도소득세 현지확인 종결보고서’에 의하면, 쟁점부동산의 취득자인 청구인이 관할관청에 제출한 검인계약서상 매매금액과 2005.7.13. ○○○(주 채무자라고 주장)이 동 부동산을 담보로 하여 ○○○○○ 상호저축은행에서 대출받은 차입금이 630,000천원으로 일치하므로 동 차입금을 양도가액으로 확정한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2005.5.9. 쟁점부동산을 ○○○으로부터 취득하여 2005.11.15. ○○○에게 양도하였으며, 2006.6.30. ○○○은 동 부동산을 ○○○에게 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점부동산의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 2005.11.15. 쟁점부동산을 ○○○에게 330,000천원에 양도하기로 하는 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 농협중앙회 ○○○○농협지점에서 발행된 거래내역확인서에 의하면, 청구인이 2005.5.9. 농협중앙회로부터 차입한 원금 330,000천원 및 지급이자(2005.6.24.~ 2005.7.12.) 1,181천원의 합계 331,181천원을 2005.7.13. 완불한 것으로 확인된 반면, 쟁점부동산의 검인계약서에는 청구인이 2005.11.15. 쟁점부동산을 ○○○에게 630,000천원에 양도한 것으로 기재되어 있다.

(4) ○○○은 2005.7.13. 청구인 소유의 쟁점부동산을 담보로 주식회사 ○○○○○ 상호저축은행으로부터 채무자를 ○○○, 연대보증인은 ○○○으로 하여 630,000천원을 대출받아 취급수수료등 23,255천원을 공제한 606,745천원을 수령한 사실이 (근)저당권 설정계약서, 2005.7.13.자 추가약정서 및 동 저축은행이 작성한 계산서에 의하여 확인된다.

(5) 부산지방국세청의 이의신청결정서(제2008-23호, 2008.2.27)에 의하면, 청구인은 2005.11.15. 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하고 양도가액 313,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 신고시 제출된 부동산매매계약서상의 양도가액은 315,000천원이고, 관할관청에 제시된 검인계약서상의 양도가액은 630,000천원, 과세전적부심사청구시 제출된 부동산매매계약서상의 양도가액은 330,000천원으로 기재되어 있어 쟁점부동산의 양도가액이 각기 상이한 것으로 나타난다. 또한, ○○○○○ 상호저축은행이 주식회사 ○○감정평가법인에게 쟁점부동산의 감정평가를 의뢰한 결과, 다음 <표>와 같이 쟁점부동산을 2005.5.2. 기준 944,473천원으로 감정평가한 사실이 (토지․건물) 감정평가표에 의하여 확인되고, 주식회사 ○○○○감정평가법인은 2007.3.20. 기준 804,330천원으로 감정평가한 것으로 나타난다. <표> (단위: 천원) 평가시점 평가목적 평가금액 평가법인 2005.5.2 담보 944,473 (주)○○감정평가법인 2007.3.20 공매 804,330 (주)○○○○감정평가법인

(6) 살피건대, 청구인이 2005.11.15. 쟁점부동산을 ○○○에게 양도하고 양도가액을 313,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나 검인계약서상의 양도가액은 630,000천원, 부동산매매계약서상의 양도가액은 330,000천원으로 기재되어 있어 청구인이 양도가액이라고 주장하는 330,000천원이 신빙성이 없는 점, 감정평가기관이 쟁점부동산을 2005.5.2. 및 2007.3.20. 기준 944,473천원 및 804,330천원으로 감정평가한 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산의 매매계약서상의 330,000천원을 양도가액으로 보아야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단되므로 검인계약서상의 매매가액인 630,000천원을 양도가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.