실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2004.8.24. 오○○으로부터 취득한 경기도 ○○시 ○○○면 ○○리 728번지 소재 답 1.511㎡(이하 “쟁점토지”이라 함)를 2006.1.6. 대한주택공사에 339,792천원에 양도하고, 2006.3.31. 양도가액을 339,792천원으로, 취득가액을 306,000천원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 9,429천원을 예정신고·납부하였다. 2007.10. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사(간접) 결과 쟁점건물의 양도가액 339,790천원은 실지거래가액임을 확인하였으나, 취득가액은 실지거래가액이 불분명하여 소득세법 제176조 의 2 제2항의 규정에 의한 환산한 가액 182,909천원을 취득가액으로 하여 2008.2.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 57,697,600원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인이 전 소유주 오○○을 통하여 부동산투자를 하면서 수차례에 걸쳐 원금만 306,000천원에 해당하는 자금을 오○○에게 전달하고, 오○○ 소유의 쟁점토지에 청구인의 동생 김○○의 명의로 가처분 설정을 하게 되었고, 오○○의 부동산투자실패로 쟁점토지를 청구인의 명의로 취득하게 된 것으로 쟁점토지의 취득가액은 306,000천원이 실지거래가액인 바, 청구인이 채권·채무관련 입증서류를 보관하고 있지 않았다는 사실만으로 쟁점건물의 취득가액을 소득세법상 환산하는 방법으로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 쟁점토지는 대한주택공사에 수용된 토지로서 조세특례제한법 제85조 의 규정에 의거 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서가 실지계약서라 주장하나 이에 대한 거래증빙 등을 제시하지 아니하여 쟁점토지에 대한 취득계약서를 신뢰할 수 없고 이를 근거로 취득가액을 인정할 수 없으며, 실재 취득가액을 확인할 수 있는 명백하고 객관적인 근거자료를 제시하지 못하므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항에 의거 계산한 환산가액으로 취득가액을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다. 양도소득세를 실지거래가액에 의해 확정신고한 이후에는 기준시가에 의하여 경정 등의 청구를 할 수 없는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도가액과 취득가액을 실지거래액으로 신고한 것을 처분청이 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 취득가액으로 계산한 것은 부당하다는 청구주장의 당부 지정지역내의 수용된 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005.2.19. 개정)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.8.5. 개정) 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

○ 조세특례제한법 제85조 (2006.12.30. 법률 제8146호로 삭제되기 전의 것【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 소득세법 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 소득세법 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 소득세법 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 소득세법 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (2004. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 1)에 대하여 본다. (가) 쟁점토지에 대한 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지를 2008.08.24. 오○○으로부터 취득한 것으로 되어 있고, 2006.01.06. 대한주택공사에 양도된 것으로 되어 있음이 확인된다. (나) 쟁점토지의 양도가액은 대한주택공사의 공공용지 협의취득 보상가액 339,792천원으로 실지거래가액이 확인되나, 취득가액은 처분청이 심리자료로 제시한 1997.12.16. 작성 검인계약서상 매매대금 150,000천원과 청구인이 심리자료로 제시한 1997.12.16. 작성 부동산 매매계약서상 매매대금 306,000천원의 매매대금 차이가 상당하며, 청구인이 제시한 부동산매매계약서상 잔금지급일은 1998.02.20.이나 등기부등본상 취득일은 2004.08.24.로 그 시기에 상당한 차이가 있어 부동산매매계약서가 사후에 작성된 것으로 보이며 취득가액에 대한 지급증빙이 확인되지 아니하고 이에 대한 반증이 없어 쟁점토지의 실지 취득가액이 확인되지 아니한다. (다) 살피건대, 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정의 통지) 제5항의 규정을 보면, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 환산가액에 의하여 경정할 수 있도록 하고 있어 실지 취득가액을 확인할 수 없는 쟁점토지에 대하여 처분청이 취득가액을 환산한 가액으로 경정·고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 2)에 대하여 본다. (가) 쟁점토지가 속한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리는 2003.12.13. 건설교통부고시 제2003-○○○호로 ○○○○2택지개발예정지구로, 2004.08.25. 재정경제부공고 제2004-○○호로 주택외의 부동산 지정지역으로 지정된 사실이 관보에 의하여 확인된다. (나) 등기부등본상 청구인은 쟁점토지를 2004.08.24.(등기접수일) 취득한 것으로 되어 있고, 2006.01.06. 대한주택공사가 공공용지의 협의취득으로 소유권을 이전한 사실이 나타난다. (다) 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례)의 규정에 따르면, 거주자가 소득세법 제104조 의 2(지정지역의 운영) 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 택지개발촉진법 제3조 (예정지구의 지정 등)의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 공익사업을 위한 토지 등이 취득 및 보상에 관한 법률 또는 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 기준시가로 양도가액과 취득가액을 결정할 수 있도록 규정하고 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 ○○○○2택지개발예정지구 지정일인 2003.12.13. 이후인 2004.08.24. 취득하여 택지개발예정지구 지정일 전에 취득한 부동산을 적용대상으로 하는 조세특례제한법 제85조 의 요건을 갖추지 못한 것으로, 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 기준시가에 의하여 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.