분할 후 개별공시지가로 안분계산하여 양도가액을 산정하는 것이 합리적임

○○세무서장이 2008.1.7. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 49,469,770 원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 6,271㎡ 및 동소 △△번지 임야 7,923㎡의 양도가액을 2007.7.1. 기준 개별공시지가로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1994.8.19. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 △△번지 임야 14,579㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 취득하여 2007.1.24. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 6,271㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 동소 △△번지 임야 7,923㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다)로 분할한 후, 2007.2.13. 쟁점토지①, ②를 김○○에게 520,000천원(쟁점토지① 448,000천원, 쟁점토지② 72,000천원)에 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산한 후, 쟁점토지①에 대하여는 8년 이상 자경농지에 대한 감면세액 100,000천원을 공제하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 구분 기재된 쟁점토지①, ②의 양도가액이 임의 기재되어 가액구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점토지①, ②의 양도가액을 분할 전 개별공시지가를 기준으로 안분계산(쟁점토지① 229,736천원, 쟁점토지② 290,260천원)하고 쟁점토지①에 대한 감면세액 50,530,227 원을 공제하여 2008.1.7. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 49,469,770 원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.17. 이의신청을 거쳐 2008.5.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 양도가액 520,000천원을 2006.1.1.기준 개별공시지가로 안분계산하였으나, 쟁점토지①은 2007.1.24. 분할되어 양도일인 2007.2.13. 현재는 변동된 토지특성이 반영되어 공시된 개별공시지가가 없으므로 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 관할세무서장이 평가한 2007.7.1. 개별공시지가로 안분계산하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2007.1.13. 매매계약을 체결하고 2007.1.15. 중도금을 수령한 후 2007.1.24. 쟁점토지①, ②로 분할하였으며, 중도금까지 수령한 상태에서 쟁점토지를 청구인이 분할한 것은 양도소득세를 부당하게 감소(감면세액 확대)시키고자 하는 의도로 판단되므로 쟁점토지①, ②를 동일한 지번으로 보아 양도일 현재 공시된 2006.1.1.기준 개별공시지가로 안분계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 분할전 개별공시지가를 기준으로 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규등록토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법 시행령 제15조 【분할ㆍ합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】

① 법 제11조 제2항에서 “분할ㆍ합병 등이 발생한 토지”라 함은 다음 각호의 토지를 말한다.

1. 지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면매립 등으로 지적법상 신규등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 지적법상 지목변경이 된 토지

4. 국ㆍ공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정ㆍ공시한다.

1. 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정ㆍ공시

2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 5월 31일까지 결정ㆍ공시

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 처분 경위를 보면 다음과 같다. (가) 청구인은 1994.8.19. 분할전토지를 증여로 취득하고, 2006.12.7. 분할전토지에 대한 지적현황측량을 의뢰하여 2006.12.14. 쟁점토지①, ②와 동소 ▽▽번지 임야 385㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)로 현황측량을 한 후, 2007.1.11. 분할측량을 신청하여 2007.1.18. 현황측량과 동일하게 임야대장을 분할하고, 2007.1.24. 토지등기부등본상의 분할을 완료하였음이 대한지적공사 ○○지사의 지적현황측량성과도, 임야대장, 등기부등본 등에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2007.1.13. 쟁점토지①을 448,000천원, 쟁점토지②를 72,000천원 합계 520,000천원에 김○○에게 양도하는 것으로 각 별도의 매매계약서를 작성하였고, 쟁점외토지는 1996.1.5. 이○○에게 지분 양도한 것을 2007.1.24. 분할하면서 소유권을 정리해 주었음이 매매계약서 등에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점토지①, ②의 양도가액을 520,000천원, 취득가액을 11,639천원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산한 후, 쟁점토지①에 대한 8년이상 자경농지 감면세액 100,000천원을 공제하여 양도소득세 예정신고를 하였다. (라) 처분청은 청구인이 쟁점토지①, ②의 가액을 구분한 것은 계산내역 없이 필지별 양도가액을 임의기재하여 가액구분이 불분명한 것으로 보아 분할전토지의 2006.1.1.기준 개별공시지가로 쟁점토지①, ②의 양도가액을 안분계산하여 양도차익을 재계산한 후 쟁점토지① 에 대한 감면세액 50,530,227원을 공제하여 이 건 경정고지하였다.

(2) 쟁점토지는 2007.1.18. 토지 현황에 따라 분할되었음에도 분할된 쟁점토지①은 양도일(2007.2.13.) 현재에는 개별공시지가가 존재하지 않으므로 변화된 토지특성이 반영된 2007.7.1. 기준 개별공시지가로 안분계산하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 자료는 다음과 같다. (가) 토지 분할 전․후의 개별공시지가는 다음 <표1>과 같은바, 2006.1.1.기준 개별공시지가에 의한 가액은 과수원인 쟁점토지①이 10,284천원이고 임야인 쟁점토지②는 12,933천원이나, 2007.7.1. 기준 개별공시지가에 의한 가액은 과수원인 쟁점토지①이 16,555천원이고 임야인 쟁점토지②는 14,499천원임을 알 수 있다. <표1> 개별공시지가 내역 구 분 개별공시지가(원) 2006.1.1. 2007.7.1. 실지현황 면 적(㎡) 단가 금액 단가 금액 과수원 6,271 1,640 10,284,440 2,640 16,555,440 임야 7,923 1,640 12,933,720 1,830 14,499,090 합계 14,194 23,278,160 31,054,530 (나) 쟁점토지의 양도가액 520,000천원을 개별공시지가에 의한 가액을 기준으로 안분계산한 내역은 다음 <표2>와 같은바, 2006.1.1.기준 개별공시지가에 의한 안분계산 가액은 과수원인 쟁점토지①이 229,739천원이고 임야인 쟁점토지②는 290,260천원이나, 2007.7.1.기준 개별공시지가 의한 안분계산 가액은 과수원인 쟁점토지①이 277,216천원이고 임야인 쟁점토지②는 242,783천원임을 알 수 있다. <표2> 양도가액 안분계산 내역 (단위: 원) 구분 2006.1.1. 기준 2007.7.1.기준 과수원 229,739,326 277,216,522 임야 290,260,674 242,783,478 합계 520,000,000 520,000,000 토지특성차이반영 미반영 반영 (다) 분할 전․후 개별공시지가 추이는 다음 <표3>과 같은바, 분할 전 통합되어 있던 토지가격이 토지분할에 의해 경제적가치가 높은 과수원은 상승하고, 상대적으로 그 품위 및 이용도가 낮은 임야는 가격이 하락한 것으로 되어 있다. <표3> 분할 전․후 개별공시지가 추이 (단위: 원) 구분 분할 전 분할 후 분할 후 상승 및 하락율 2006.1.1. 2007.1.1. 2007.7.1. 2006.1.1.대비 2007.1.1.대비 과수원 1,640 2,220 2,640 161% 119% 임야 1,640 2,220 1,830 112% 82%

(3) 살피건대, 처분청은 쟁점토지①, ②의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 2006.1.1.기준 개별공시지가로 안분계산하여 이 건 경 정고지하였으나, 쟁점토지는 매매계약(2007.1.13.) 되기 전인 2006.12.14. 쟁점토지①, ②, 쟁점외토지로 분할하는 현황측량을 한 후 2007.1.11. 분할측량을 신청하여 2007.1.18. 현황측량과 동일하게 임야대장을 분할 하였는바, 쟁점토지①은 분할의 사유가 양도일 이전에 발생하여 양도일 현재에는 토지의 특성이 변동되었지만 토지의 특성이 반영되어 고시된 개별공시지가가 없었던 점, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법 시행령 제15조 에 의하면 7.1.기준 개별공시지가는 매년 1.1.부터 6.30.까지 토지 특성이 변동된 토지에 대하여 6.30. 현재 등재현황을 기준으로 그 해 10.31.까지 평가하여 7.1. 기준일로 수시결정․고시하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토 지①, ②의 양도가액 520,000천원은 2006.1.1.기준 개별공시지가보다 분할 후 변동된 토지특성이 반영된 2007.7.1.기준 개별공시지가로 안분계산함이 더 합리적이라 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지①, ②의 양도가액을 2006.1.1.기준 개별공시지가로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 2007.7.1.기준 개별공시지가로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.