토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 경상남도 김해시 ○동 ◇◇◇◇-◇◇번지 다가구주택 (건물 486.24㎡, 토지 360.2㎡이며, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2007. 7. 24. 강●●에게 620,000천원에 양도하고, 그 건물과 부수토지의 양도가액은 매매계약서 특약사항에 기재된 가액(건물 457,000천원, 토지 163,000천원)으로 하여 양도소득세를 신고・납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 건물 및 토지의 양도가액은 그 구분된 가액이 불분명한 경우에 해당하므로 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제6항 에 따라 매매계약일 현재의 기준시가로 안분계산하여 2008.2.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 28,617,150원을 결정고지 하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2008. 4. 16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 토지와 건물을 함께 양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우 양도당시 기준시가로 안분계산하는 것은 현실적인 시세를 반영하지 못하므로 매매계약서상 구분기재 된 토지 및 건물가액을 인정하여 주거나, 2008. 1. 21. 작성된 감정평가법인의 감정가액을 기준으로 구분 계산한 216,000천원을 토지의 양도가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산매매계약서상 특약사항에 근거하여 토지의 실지 양도가액은 163,000천원이라고 주장하나, 그 건물과 토지양도가액의 구분가액이 정상적인 거래에 비추어 합당하다는 근거를 제시하지 못하고 있고, 또한 구분가액이 기준시가 대비 토지가액은 98%, 건물가액은 227%로 확인되어 구분 기재된 가액은 임의로 기재한 가액으로 보이며, 2008.1.121.작성된 감정평가서는 과세예고통지일 이후 작성된 것으로서 2007.6.27. 매매계약일 현재의 개별주택가액(360,000천원)대비 146%인 바, 이를 객관적인 시가로 반영할 수 없어 이 감정평가가액에 의한 안분계산가액을 양도가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정등】⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 신고한 가액 또는 소급감정가액을 기준으로 쟁점주택의 토지 및 건물의 양도가액을 안분하여 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 청구인의 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서에 의하면, 청구인은 2007.7.24. 쟁점주택을 620,000천원에 양도하고 실지거래가액에 의하여 건물가액 457,000천원, 부수토지 가액 163,000천원, 양도차익 21,395천원으로 하여 양도소득세를 신고・납부하였다.

(2) 처분처의 과세자료에 의하면, 처분청은 청구인이 매매계약상 임의로 구분하여 기재한 건물 및 토지의 양도가액은 그 구분이 불분명한 경우에 해당하여 양도가액을 기준시가(개별주택공시가격)에 의하여 건물양도가액 340,749,700원 토지양도가액 279,250,300원으로 안분계산하여 쟁점주택의 취득가액을 470,632,318원으로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정고지하였다.

(3) 청구인이 2007. 6. 27. 강●●이와 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 강●●에게 매매가액 620,000천원에 양도하면서 특약사항으로 쟁점주택의 매매대금 중 토지매매대금은 163,000천원, 건물매매대금 457,000천원으로 한다는 내용으로 기재하였다.

(4) ◎◎농업혐동조합장의 의뢰에 의하여 주식회사 △△감정평가법인이 2004. 7. 28.9가격시점:2004.7.28) 작성한 감정평가서에는 쟁점주택의 감정가액은 481,722,000원으로서 이중 건물가액은 316,030,000원, 토지가액은 165,692,000원으로 나타난다. 또한, 처분처이 이 건과 관련하여 2007.11.12. 과세예고통지 이후 2008.1.21자 주식회사 △△감정평가법인이 2004. 7. 28.9가격시점:2004.7.28)작성한 감정평가서에는 쟁점주택의 감정가액은 526,501,200원으로서 이 중 건물가액은 342,799,200원, 토지가액은 183,702,000원으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인이 신고한 건물 및 토지 양도가액은 매매계약서 특약사항에 기재된 건물 및 양도가액으로서 기준시가 대비 토지가액은 98%인 반면, 건물가액은 227%에 달하여 그 객관적인 구분기준이 불분명하고, 2008.1.21. 작성된 감정평가서는 처분청에서 과세예고통지일인 2007.11.12 이후 작성된 것으로 2007. 6. 27. 매매계약일 현재의 개별주택가격(360,000천원)대비 146%로서 이 금액이 시가를 객관적으로 반영할 수 있는지는 불분명하다. 따라서 청구인이 신고한 쟁점주택의 양도가액은 건물과 토지의 구분된 가액이 불분명한 경우에 해당하여 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제6항 에 따라 매매계약일 현재를 기준으로 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.