실제거래계약서와 매수자의 확인에 의해 양도가액을 산정한 처분의 당부

○○○세무서장이 2007.09.10. 청구법인에게 한 2002사업연도 법인세 337,702,130원의 부과처분은

1. 당해 사업연도의 소득금액 계산시 연체료 28,257,120원을 손금에 산입하는 것으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구법인은 1997.11.10. 개업하여 ○○광역시 ○○○구 ○○동 ○○-○에서 건물신축판매업을 영위하다가 2007.4.13. 폐업하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 2001.4.16. ○○광역시로부터 ○○광역시 ○구 ○○동 택지개발지구내 ○○○○-○번지 상업시설용지 958.5㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1,494,731천원에 취득하기로 부동산매매계약을 체결하고 계약금 298,952,200원만 납부한 상태에서 2,290,000천원에 양도함에 따라 795,239천원의 양도차익(2,290,000천원 - 1,494,761천원)을 얻은 것으로 보아, 법인세 신고시 누락된 위 양도차익을 청구법인 소득금액에 가산하여 2007.9.10. 청구법인에게 2002사업연도 법인세 337,102,130원을 경정고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2007.10.4. 이의신청을 거쳐 2008.1.30.심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 ○○광역시로부터 쟁점토지를 매수하는 계약을 하였다가 2002.1.15. ○○○ 외 5인(○○○ ․ ○○○ ․ ○○ ․ ○○○ ․ ○○○) 명의로 매수인의 지위가 변경되었고 그 매매대금이 15억원임에도 처분청은 이와 다르게 매매차익을 산정하여 과세하였으므로 부당하고, 또한 청구인이 매수한 매매대금에서 계약금, 중도금과 연체이자를 원가로 산입하여 매매차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지에 대한 매매대금 2,290백만원의 매매계약서가 청구법인과 매수인 사이에 작성되었는 바, 그 매매계약서의 법적 효력을 부정할 수 없고, 쟁점토지 관련 매수인이 매매계약서를 작성한 장소, 대금지급에 대한 자금출처 통장, 예금주, 지급일자, 지급금액 등을 구체적으로 제시하는 등 그 자금출처를 구체적으로 소명한 사실로 미루어 위와 같이 매매대금을 2,290백만원으로 보아 양도차익을 산정하여 법인세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점토지와 관련하여 795,239천원의 양도차익(프레미엄)을 얻은 것으로 보아 법인세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 법인세법 제15조 【익금의 범위】

① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.

○ 법인세법 제19조 【손금의 범위】

① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)처분청이 제출한 매도인이 ○○광역시장, 매수인이 청구법인으로 기재된 쟁점토지 용지매매계약서(2001.4.16.)에 의하면, 매매대금이 1,494,761천원(계약금 298,952,200원, 중도금 747,380,500원, 잔금 448,428,300원)으로 기재되어 있다. (2)처분청이 제출한 권리의무승계 계약서(2002.1.15.)에 의하면, ○○○ 외 5인(○○○ ․ ○○○ ․ ○○ ․ ○○○ ․ ○○○)은 ○○광역시장과 청구법인 간에 2001.4.16.자로 매매계약 체결한 쟁점토지에 관하여 동매매계약상의 일체의 권리의무를 승계한다고 기재되어 있다. (3)처분청이 제출한 매도인이 청구법인, 매수인이 ○○○으로 기재된 ‘쟁점토지 매매계약서(2001.12.31.)’에 의하면, 매매대금이 2,290,000천원(계약금 230,000천원, 잔금 2,060,000천원)으로 기재되어 있다. 이와 관련하여 처분청이 제출한 ○○○의 문답서(2006.12.7.)에 의하면, ○○○은 ○○광역시 ○구 ○○동 ○○○○-○(쟁점토지 소재지)에 신축분양한 ○○○○(대표: ○○○외 5인)의 공동사업자 중 1인인 ○○○의 아들로 동 상가 신축분양과 관련하여 연로하신 부친을 대리하여 신축부지 구입에 관여한 사실이 있고, 신흥개발지역인 ○○동에 상가를 신축하여 분양할 목적으로 부지를 물색하던 중 청구법인이 ○○○○공사로부터 분양받아 계약금 298,952,200원만 지불한 분양권 상태에서 계약을 하여 총 2,290백만원에 취득하기로 부동산매매계약서를 작성하였으며, 총 2,290,000천원 중 계약금 230,000천원은 ○○○ 명의 예금(○○○○○○, ○○○-○○○○○○-○○-××)등 총 2인 명의 계좌에서 출금한 금액으로 지급하고, 잔금 2,060,000천원은 ○○○명의 예금(○○은행 ○○○-○○-○○××××)등 총 8인 명의 계좌에서 출금한 1,946,770천원으로 지급하였으며, 차액 113,230천원도 각 공동사업자의 예금통장 등에서 출금하여 지급하는 등 총 지급액이 2,290백만원이 틀림없다고 답변하였고, 계약시 ○○○ 측에서는 ○○○과 공동사업자인 ○○○, 정보제공자인 ○○○ 이상 3명이 ○○ 시외버스터미널 맞은 편 ○○○○주식회사(청구법인) 분양사무실 1층에서 계약을 하였으며, ○○○○ 공동사업자의 일원이 아니면서 매매계약서상 매수인으로 계약하게된 사유는 공동사업자의 일원인 연로한 부친(○○○)을 대신하여 동부지를 놓치기가 아까워 급한 김에 본인 명의로 우선 계약하게 되었다고 하였다. (4)청구법인은 청구법인이 ○○광역시로부터 쟁점토지를 매수하는 계약을 하였다가 2002.1.15. ○○○ 외 5인(○○○ ․ ○○○ ․ ○○ ․ ○○○ ․ ○○○) 명의로 매수인의 지위가 변경되었고 쟁점토지와 관련하여 매매대금이 15억원임에도 처분청은 이와 다르게 매매차익을 산정하여 과세하였다고 주장하면서, 앞의 ○○광역시장과 청구법인간의 매매대금이 1,494,761천원으로 기재된 쟁점토지 용지매매계약서(2001.4.16.)와 청구법인과 ○○○ 외 5인 간의 부동산매매계약서(2002.1.10.)등을 제출하였는 바, 청구법인이 제출한 매도인이 청구법인, 매수인이 ○○○ 외 5인으로 기재된 위의 ‘쟁점토지 부동산매매계약서(2002.1.10.)’에 의하면, 매매대금이 1,500,000천원(계약금 230,000천원, 잔금 1,270,000천원)으로 기재되어 있다. (5)청구법인이 제출한 ○○○○공사의 사실증명서(2008.4.17.)에 의하면, 쟁점토지에 관하여 2001.4.16. 청구법인이 계약을 체결하고 중도금 납부를 연체하여 중도금 747,380,500원과 연체료 28,257,120원을 2002.1.15. 납부하였음을 증명한다고 기재되어 있다. (6)쟁점토지와 관련하여 매매대금이 청구법인은 1,500백만원이라고 주장하고 처분청은 2,290백만원이라고 주장하고 있으므로 이에 대해 살펴보면, 처분청이 제출한 매도인이 청구법인, 매수인이 ○○○으로 기재된 쟁점토지 매매계약서(2001.12.31.)에 매매대금이 2,290백만원으로 기재되어 있고, ○○○의 문답서에 의하면 대금지급에 대한 자금출처 통장계좌, 예금주, 지급금액 등과 계약당시 참여자, 장소 등 상황이 구체적으로 적시되어 있는 점등을 감안할 때 그 매매대금은 청구법인이 주장하는 금액보다는 처분청이 주장하는 금액인 2,290백만원으로 보는 것이 타당해 보인다. (7)한편, 청구법인은 쟁점토지와 관련하여 매대대금에서 계약금, 중도금과 연체이자를 원가로 산입하여 매매차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 제출한 ○○○○공사의 사실증명서에 의하면 청구법인이 중도금 납부 연체와 관련하여 2002.1.15. 연체료 28,257,120원을 납부한 것으로 기재되어 있는 바, 처분청이 쟁점토지와 관련하여 청구법인 소득금액에 가산한 795,239천원의 양도차익(프레미엄)을 산정할 때, 앞의 매도대금(2,290백만원)에서 계약금(298,952,200원)과 중도금(747,380,500원)등이 포함된 금액(1,494,761천원)을 차감함으로써 이미 양도차익 계산에 있어 계약금 및 중도금은 반영되어 있으므로 그와 관련된 청구주장은 받아들일 수 없고, 다만 위 양도차익 계산에서 고려되지 않은 연체료(연체이자)28,257,120원은 쟁점토지를 통한 이익을 얻기 위하여 업무와 관련하여 지출한 비용으로 볼 수 있으므로 청구법인의 소득금액 산정시 손금에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.