처분청이 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액을 1,050백만원으로 보아 과세하였으나, 그 실지양도가액을 8억원으로 볼 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 2006.9.22. OOOO OOO OOO OOO O OOOOOOO 임야 19,979㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 같은 리 772번지 답 1,950㎡, 같은 리 774번지 답 1,435㎡ 및 같은 리774-1번지 전 9,809㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 8억원에 양도한 것으로 하여 처분청에 2006.11.15. 실지거래가액에 의해 2006년 귀속 양도소득세 예정신고 및 양도소득세 105,806,890원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지 및 쟁점부동산 양도에 대한 실지거래가액을 조사하여 청구인의 예금통장에 입금된 금액 1,050백만원(이하 “쟁점금액이라 한다)을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 2007.11.12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 52,855,840원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 소득세법 제96조 제1항의 규정을 무시하고 부동산중개인의 부동산시세에 관한 진술내용을 근거로 이 건 과세하였으며, OOOOO OOO OOO OOOOOOOO에서 부동산매매업을 영위하는 주식회사 OOOOOOO(대표자 최OO, 이하 “청구외법인”이라 한다)의 보유토지명세서 및 연접부동산의 취득자료 등을 근거로 쟁점토지 등의 시세를 유추해석하여 과세하였는 바, 이는 세법에 근거하지 아니한 부당한 과세처분이다. 또한 청구인은 매매계약서에 매수자인 청구외법인과 최OO의 거래사실확인서 및 인감증명서를 첨부하여 제출하였음에도 불구하고 이를 부인하는 것은 부당하고, 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하는 경우 가장 기본적인 근거가 되는 양도가액을 심증적으로 판단하는 것은 무리이며 청구인이 거래사실확인서를 제출하였음에도 불구하고 이를 반증하거나 수정할만한 객관적인 근거도 없이 처분청이 과세권을 남용하여 결정한 이 건 과세처분은 당연히 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점금액이 청구인의 예금계좌에 입금된 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 쟁점금액이 청구인의 매제 하OO(이하 “매제”라 한다)에게 지급되거나 지급되지 못한 사유가 객관적으로 입증되지 아니한 점 등으로 보아 쟁점금액을 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도대금으로 보아 과세한 처분은 정당하다. 또한 청구인은 쟁점토지(임야)의 평당가액은 10만원임에도 쟁점부동산(전·답)의 평당가액은 임야인 쟁점토지의 가액보다 낮은 5만원으로 산정하고 매매대금 8억원을 쟁점토지 및 쟁점부동산의 실지 양도가액임을 주장하나, 일반적으로 전·답의 평당가액은 임야의 평당가액보다 높은 가격에 거래되고 있는 현실에 비추어 볼 때, 처분청의 결정내역과 같이 임야는 평당가액이 10만원, 전답은 11만원으로 보아 과세하는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서 청구인의 계좌에 입금된 금액인 1,050백만원을 쟁점토지 및 쟁점부동산의 실지양도가액으로 보아 이 건 과세한 당초처분 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액을 1,050백만원으로 보아 과세하였으나, 그 실지양도가액을 8억원으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우 (1999. 12. 28 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28. 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류 보유기간 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.

(2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(1999.12.28. 개정)
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999. 12. 28 개정)
• 다. 이하생략

(3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 감정가액 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(4) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(1999. 12. 28 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 예금통장에 쟁점금액이 입금된 사실을 확인하고 쟁점금액을 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 쟁점금액에는 매제 소유인 OOOO OOO OOO OOO OOOOOOO 대 387㎡ 및 건물 82.6㎡(이하 “쟁점외부동산”이라 한다)의 양도가액 3억원이 포함되어 있음에도 처분청에서 이를 반증할 수 있는 객관적인 근거도 없이 쟁점금액 전체를 청구인의 양도가액으로 보아 이 건 과세한 처분은 취소하여야 한다고 주장하면서 거래확인서 등을 제출하고 있으므로 위 증빙 등에 의하여 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액을 8억원으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.

(2) 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 조사공무원이 중개업소 등에 출장하여 인근 부동산의 지목별 양도가액의 적정여부를 확인한 바, 매제 하OO이 양도한 답은 연접토지와 함께 사실상 대지로 사용되고 있으며, 매제는 답의 양도가액 3억원에 대해 1세대1주택 비과세 규정의 적용을 받은 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 답의 평당가액 250만원은 연접토지의 평당가액 5만원에 비하여 터무니 없는 가액으로 보이고, 청구인은 쟁점외부동산의 양도계약서에 기재된 양도대금 3억원 중 매제의 저당권 해지비용으로 충당된 50백만원을 제외한 250백만원이 청구인의 계좌에 입금되었다가 다시 매제의 계좌로 입금되었음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으므로 처분청이 청구인의 주장이 신빙성 없다고 보고 청구인의 계좌에 입금된 쟁점금액 전체를 청구인의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 양도당시 매매계약서 및 거래사실확인서 등에 의하여 청구인이 쟁점토지 및 쟁점부동산을 1,050백만원에 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.

• 가) 위 매매계약서에 의한 양도가액을 보면, 아래와 같이 쟁점토지 6억원, 쟁점부동산 2억원 및 쟁점외부동산 3억원, 합계 11억원으로 기재되어 있고, 대금지급은 일시불로 기재되어 있으며 매도자인 청구인과 매수자인 청구외법인 및 최OO이 쌍방합의에 의하여 작성한 것으로 기재되어 있다. OOOO OOOOO OOOO (OO O OOO) O OOOOOOO OOOO OOOO OOOOOO OOO OOO OOOOOO OOOOOO OOO (나) 청구인은 양도일 전날인 2006.9.22.에 쟁점토지 등의 양도대금 1,050백만원이 청구인의 OO은행 신OO 지점 계좌(OOOOOOOOOOOOOOO)에 대체입금되었고, 동 금액중 250백만원을 제외한 나머지 금액 8억원이 청구인의 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액임을 주장하나, 250백만원이 청구인의 계좌에서 매제의 계좌로 이체되거나 무통장 입금된 사실은 확인되지 아니한다. (다) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액이 8억원임을 입증하는 증빙으로 매수자인 청구외법인의 거래사실확인서를 제출하고 있는 바, 동 확인서에 의하면, 매제 하OO이 쟁점외부동산을 3억원에 양도한 것으로 기재되어 있기는 하나, 쟁점외부동산이 양도소득세 비과세 대상인 1세대1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세된 점, 청구인의 계좌에 입금된 1,050백만원중 250백만원이 하OO의 계좌에 입금되거나 지급한 사실이 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 위 사실확인서는 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(4) 한편, 청구인이 세무조사시 조사공무원에게 제출한 소명내용을 보면, 쟁점토지 등에 대한 평당가액의 산출근거에 대해 청구인은 양도당시 거래상대방에게 8억원을 주면 팔겠다고 하였고 상대방이 이를 수락하여 매매가 성사되었으며 임야는 평당 약 10만원, 전은 약 5만원에 거래하였음을 진술하고 있다. 위 사실관계 등을 종합해 볼 때,연접한 토지에 대하여임야는 평당가액 약 10만원, 전은 약 5만원에 거래하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이고, 청구인의 계좌에 입금된 1,050백만원중 250백만원이 매제의 계좌에 이체되거나 무통장 입금한 사실이 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 쟁점토지 및 쟁점부동산의 양도가액을 1,050백만원으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.