실지취득가액이 확인됨에도 환산가액을 취득가액으로 하여 부과한 처분은 부당함.

○○세무서장이 2007. 11. 12. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 25,852,530원의 부과처분은 청구인이 2006. 12. 1. 양도한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답 1,654㎡의 취득가액을 160,000,000원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1997. 9. 24. 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 답1,654㎡9(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006. 12. 1. 양도한 뒤 2007. 2. 28. 실지양도가액을 220,000,000원, 실지취득가액을 62,500,000원으로 하고 쟁점토지를 8년이상 직접 경작한 농지로 보아 양도소득세 35,182,200원을 감면대상으로 하여 양도소득과세표준 예정신고하였다. 처분청이 현지확인조사를 실시한 결과 청구인이 쟁점토지를 직접 경작하지 아니하고 대리경작한 사실을 확인하여 감면신청세액을 부인하고 2007. 5. 11. 양도소득세 35,182,200원을 추징한다는 내용으로 과세예고통지를 하자, 청구인은 2007. 5. 18. 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 220,000,000원으로 하고 취득당시 실지거래가액을 180,000,000원으로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였다. 처분청이 확정신고내역에 대하여 조사한 결과 청구인이 제출하는 쟁점토지의 취득당시 매매계약서가 실제 매매계약서가 아니라 나중에 작성한 허위계약서이며, 또한 매매대금과 관련한 증빙서류도 신빙성이 없다는 사실을 확인하여 확정신고를 부인하고, 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 산식에 따라 환산한 가액 80,755,735원을 취득당시 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2007. 11. 12. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 25,852,530원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 12. 12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1997. 9. 5. 안○○으로부터 160,000,000원에 쟁점토지를 취득하고 중개수수료 20,000,000원을 지급하여 합계금액인 180,000,000원을 당해 토지의 실지취득가액으로 확정신고한 것이다. 청구인은 1997. 3. 28. 매매계약을 체결하며 계약금 50,000,000원을 지급하고, 1997. 6. 10. 중도금 90,000,000원을 수표 70,000,000원과 현금 20,000,000원으로하여 지급하며, 1997. 9. 5. 잔금인 40,480,000원을 어음으로 지급한 사실이 청구인과 안○○ 명의 예금통장으로 확인되지만, 중개수수료인 20,000,000원에 대한 증빙서류는 수취하지 아니하였다. 쟁점토지의 취득가액이 180,000,000원인 사실이 청구인 및 양도자 명의 금융거래자료와 매매계약서, 거래상대방 사실확인서 등에 의하여 확인됨에도 실지양도가액을 환산한 가액으로 실지취득가액을 계산하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 예정신고한 검인매매계약서상의 매매대금은 62,500,000원, 확정신고한 매매계약서상 매매대금은 180,000,000원, 심판청구한 매매계약서상의 매매대금은 160,000,000원으로 달라 청구인의 주장이 일관성이 없다. 청구인과 안○○ 명의 예금통장거래내역을 비교하면, 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 지급과 관련하여 일부 현금으로 지급하였다고 주장하는 금액을 제외한 나머지 대부분 금액이 일치하는 정황을 감안하면 청구인 주장과 같이 매매대금 160,000,000원을 지급한 것으로 보인다. 위와 같이 청구인의 주장이 일관성이 없고 청구인 및 안○○ 명의 예금통장에는 매매대금 외에도 다수 자금거래가 포함되어 있어 당해 대금을 쟁점토지의 취득당시 매매대금으로 단정하기는 어렵다. 통상적 부동산거래에 1~2개월이 소요되는 것과는 달리 계약금 지급일로부터 잔금청산일까지 5개월 이상 소요된 점으로 보아 청구인 주장은 신빙성이 없으며 중개수수료 20,000,000원은 지급한 중개인 및 자금출처를 제시하지 아니하는 만큼 이를 인정할 수는 없다. 그렇다면, 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 에서 규정한 산식에 따라 환산한 가액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되나 실지취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 산식을 적용하여 계산한 환산가액을 당해 토지의 실지취득가액으로 하고 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제시하는 증빙서류인 쟁점토지 취득당시 매매계약서(1997. 3. 28. 체결), 안○○ 명의의 거래사실확인서(2007. 10. 19.), 청구인명의 △△은행 예금통장(계좌번호 ○○-○○-○○)과 ○○은행 예금통장(계좌번호 △△-△△-△△), 안○○의 △△은행 예금통장(계좌번호 ▽▽-▽▽-▽▽), 어음 등을 보면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 취득당시의 매매계약서에는 양도자가 안○○이고 양수자가 청구인이며 매매대금이 160,000,000원이고 계약금과 잔금(1997. 6. 10.)을 50,000,000원과 110,000,000원으로 약정한 사실이 나타나고, 또한 안○○ 명의 거래사실확인서에도 동일한 내용이 확인되어 있다. (나) 청구인 명의 △△은행 예금통장과 ○○은행 예금통장 및 안○○ 명의 △△은행 예금통장 등을 보면, <표>와 같이 청구인이 쟁점토지 매매대금으로 160,000,000원을 안○○에게 지급한 사실이 확인된다. <표> (단위: 천원) 일자 구분 청구인 안○○ 비고 출금액 계좌번호 입금액 계좌번호 97.3.2. 계약금 5,000

○○-○○-○○ 28,000 ▽▽-▽▽-▽▽ 수표 35,000 △△-△△-△△ 10,000 현금지급 50,000 소계금액 97.6.10. 잔금 31,000

○○-○○-○○ 31,000 수표 39,000

□□-□□-□□ 39,000 수표 97.6.10. 97.9.5. 40,480

○○○(주)발행 40,480

○○○(주)발행 어음 110,480 소계금액 110,480 합계 160,480 138,480 ※ 어음의 지급일자는 1997. 6. 10.이고 결제일자는 1997. 9. 5.임 (다) 청구인은 중개수수료로 20,000,000원(청구인이 주장하는 매매대금 160,000,000원의 12.5%)을 지급하였다고 주장하고 있으나, 부동산 중개수수료 요율표상 수수료 수준(2억 원 미만인 부동산 매매의 경우 중개수수료 요율의 상한이 매매대금의 0.5%이고 한도액은 800,000원)보다 과다한 당해 금액을 누구에게 지급한 것인지 또한 실제 지급한 것인지 여부를 확인할 만한 증빙서류는 제시하지 아니하고 있다.

(2) 처분청은 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득당시 매매계약서 중 2007. 2. 28. 양도소득과세표준 예정신고 당시의 검인매매계약서(1997. 9. 5. 체결), 2007. 5. 18. 양도소득과세표준 확정신고 당시 매매계약서(1997. 7. 10. 체결), 2007. 12. 12. 심판청구한 매매계약서(1997. 3. 28. 체결)상 매매대금은 62,500,000원, 180,000,000원, 160,000,000원으로 모두 달라 매매대금이 180,000,000원이라는 청구인 주장이 일관성이 없다는 의견이다.

(3) 청구인이 예정신고 당시와 확정신고 당시 및 심판청구에서 제출하는 매매계약서상 매매대금이 다르나, 다음과 같은 내용을 감안하면 심판청구에서 제출한 매매계약서가 실제 매매계약서로 인정된다. (가) 예정신고 당시 제출한 매매계약서는 소유권이전등기와 취득세ㆍ등록세 납부목적으로 작성하는 검인계약서에 불과하다. (나) 확정신고 당시와 심판청구에서 제시한 매매계약서상 매매대금 차이 20,000,000원은 청구인이 중개수수료로 지급하였다 주장하는 금액으로 보이고 이를 제외하면 매매대금은 160,000,000원으로 같다. (다) 양도자의 사실확인서와 청구인 및 양도자 명의의 금융거래자료는 청구인이 심판청구에서 제출하는 매매계약서를 뒷받침한다. (라) 청구인이 심판청구에서 제시하는 매매계약서상의 잔금지급일자가 1997. 6. 10.이나 소유권이전등기한 날은 1997. 9. 24.인데, 청구인 및 양도자 명의 금융거래자료상 잔금으로 지급한 액면금액 40,480,000원인 ○○○(주)가 발행한 어음의 지급일자는 매매계약서상 잔금지급일자와 동일하나 결제일자가 1997. 9. 5.으로 예정신고당시 제출한 매매계약서상 계약일자와 같고 또한 등기부등본상 등기원인일에 해당하는 사실 등을 감안하면, 어음결제일자까지 소유권이전등기를 하지 아니하였다가 어음결제일자인 1997. 9. 5.을 등기원인일로 하여 1997. 9. 24. 소유권이전등기를 완료하였다는 청구인 주장이 신빙성이 있다.

(4) 다만, 청구인이 주장하는 중개수수료 20,000,000원은 상대방과 실제 지급여부가 확인되지 아니하므로 필요경비에 산입할 수 없다.

(5) 그렇다면, 위와 같이 쟁점토지의 실지취득가액은 160,000,000원으로 인정됨에도 분명하지 아니한 것으로 보아 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호에 근거하여 주문과 같이 결정한다.