택지분양권 양도 시 매수자가 매도자의 분양대금 연체이자를 부담한 경우 양도 취득가액의 산정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002. 3. 20. 사망한 송00의 상속인으로, 송00 ․ 김00(이하 “ 피상속인 송00 등” 이라 한다)은 1998. 2. 28. 강00 외 21인에게 금전 72,963,000원을 지급하고 택지분양권(00시 0구 00동 000-0번지 토지 602㎡)을 취득한 후, 2001. 12. 4. 김00 ․ 최00(이하 “김00 등” 이라 한다)에게 이를 양도하면서 매수자가 매도자에게 금전 150,000,000원 및 택지분양대금 연체이자 278,565,189원을 부담하기로 하였다.
• 나. 처분청은 피상속인 송00 등의 양도소득세 결정시 택지분양권 매매대금 150,000,000원에다 매수인이 부담한 연체이자 278,565,189원(합계 428,565,189원)을 가산하여 송00 지분(12/23)에 해당하는 양도가액을 223,599,000원으로 계산한 후, 2008. 7. 4. 피상속인 송00가 납부할 2001년 귀속 양도소득세 103,339,350원을 결정하여 국세기본법 제22조 제1항 에 의거 피상속인 송00의 상속인인 청구인에게 납세의무를 승계(청구인 송00 44,642,600원, 이00 55,699,910원, 송00 2,996,840원)시켰다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 7. 14. 이의신청을 거쳐 2008.11.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 피상속인 송00 등으로부터 택지분양권을 취득한 김00 등이 분양대금 연체이자를 부담한 것은 사실이지만, 헌법상 과잉금지원칙, 국세기본법상 실질과세원칙 등을 감안하면, 처분청이 연체이자를 양도가액에 포함시키고도 취득가액에 이를 가산하지 아니하고 양도차익을 계산하는 것은 부당하다. 따라서 매수자가 부담한 연체이자를 양도가액에 포함시키고도 취득가액에 이를 가산하지 아니하고 양도차익을 계산하면 양도차손[=(연체이자를 가산한 양도가액 - 연체이자를 가산한 취득가액)=(150,000,000원 + 278,565,189원) - (153,563,750원 + 278,565,189원)=(428,565,189원 - 432,128,939원) = △ 3,563,750원]이 발생하므로, 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 피상속인 송00 등이 분양대금을 연체함에 따라 발생한 연체이자를 양도가액에 포함시켰다면 취득가액에도 포함시켜야 한다고 주장하지만, 양도물건과 관련된 양도인 부담의 연체이자를 양수인이 부담한 경우 동 연체이자는 양도자산의 대가에 해당하므로, 양도가액에는 포함되는 것이며, 취득가액을 계산함에 있어서 당초 약정에 의한 매매대금의 지급지연으로 인해 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함할 수 없으므로, 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 택지분양권 양도 시 매수자가 매도자의 분양대금 연체이자를 부담한 경우, 양도가액에 분양대금 연체이자를 포함시켰다면 취득가액에도 포함시켜야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액 】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(괄호생략)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비 】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호생략)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (3) 국세기본법 제24조 【상속으로 인한 납세의무의 승계】

① 상속이 개시된 때에 그 상속인(수유자를 포함한다. 이하 같다) 또는 민법제1053조에 규정하는 상속재산관리인은 피상속인에게 부과되거나 그 피상속인이 납부할 국세 ․ 가산금과 체납처분비를 상속으로 인하여 얻은 재산을 한도로 하여 납부할 의무를 진다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 한국토지공사가 보관하고 있는 토지매각원부 및 공급용지 명의변경 내역, 부동산매매계약서, 권리의무승계계약서 등에는 다음의 사실이 나타난다. (가)강00 외 21은 1997.12.27. 한국토지공사가 택지로 조성하여 분양한 00시 0구 00동 000-0번지 대지 602㎡를 분양(대금 72,630,000원)받고 72,963,000원을 지급하였다. (나) 피상속인 송00 등은 1998.2.28. 강00 외 21인에게 금전 72,963,000원을 지급하고 위 택지분양권을 승계취득(지분비율: 송00 12/23, 김00 11/23)하였다. (다) 피상속인 송00 등은 택지분양권을 취득한 후 1999.6.1.까지 중도금 80,600,750원을 납입하였지만, 나머지 분양대금을 지급하지 못함에 따라 연체이자 278,565,189원이 발생하게 되었는데, 피상속인 송00 등이 2001.11.20. 김00 등에게 택지분양권을 양도하면서 매매가액을 150,000,000원으로 하면서 매수자가 매도자의 연체이자를 부담하기로 하여 2001.12.4. 김00 등 앞으로 분양자 명의가 변경되었다.

(2) 처분청의 이 건 양도소득세 결정결의서 및 납세고지서에는 피상속인 송00 등이 양도한 택지분양권에 대한 양도소득세 계산 시 매매가액 150,000,000원에다 매수인이 부담한 연체이자을 가산하여 송00 지분에 대한 양도가액을 223,599,000원{=(150,000,000원+278,565,189원)×12/23}으로, 취득가액을 80,120,000원{=(72,963,000원+80,600,750원)×12/23}으로 하여 피상속인 송00가 납부할 양도소득세를 103,339,350원으로 계산한 후, 그의 상속인인 청구인들에게 납세의무를 승계시켜 양도소득세를 고지하였음이 확인된다.

(3) 피상속인 송00와 함께 택지분양권을 승계 취득한 김00이 제기한 양도소득세 부과처분취소소송에 대한 00고등법원의 판결문(2007누895, 2007.12.3.)에는 택지분양권 양도가액 계산 시 매수자가 부담한 연체이자는 매수자가 매도자에게 지급한 대가이므로, 양도가액에 포함시켜야 하지만, 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 에서 매도자가 연체한 지급이자를 취득에 소요된 가액에 포함하지 않는다고 규정하고 있으므로, 택지분양권 취득가액 계산시엔 이를 가산할 수 없다고 결정한 바 있다.

(4) 이를 바탕으로 하여, 먼저 피상속인 송00 등이 양도한 택지분양권 양도가액 계산 시 매수자가 부담한 연체이자를 포함시킬 것인지에 대하여 보면, 소득세법 제96조 제1항 에서 규정한 바와 같이 “자산의 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액을 의미 한다”고 할 것인데, 매수자인 김00 등은 피상속인 송00 등으로부터 이 건 택지분양권을 취득하면서 금전 150,000,000원 및 분양대금 연체이자 278,565,189원을 부담하기로 약정한 사실이 인정되므로, 매수자가 부담하기로 한 연체이자는 매도자의 양도가액에 포함된다 할 것이다(국심 2001중 575, 2001.8.25. 같은 뜻임). 다음으로, 피상속인 송00 등이 양도한 택지분양권 취득가액 계산 시 연체이자를 포함시킬 것인지에 대하여 보면, 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 단서에는 “당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니 한다”고 규정하고 있으므로, 피상속인 송00 등이 택지분양권 대금을 지급하지 아니함으로 인하여 발생한 연체이자는 취득가액에 포함시킬 수 없다 할 것이다(국심 2007중 231, 2007.4.9. 참조)

(5) 따라서, 처분청이 택지분양대금 연체이자를 취득가액에 가산하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.