특수관계자에게 저가임대한 경우 부당행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.4.25. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 804-1 ○○빌딩(연면적 1,515.48㎡이며, 지하 1층 ~ 지상 4층으로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에서 부동산입대업을 영위하는 사업자로 2004년 제2기부터 2007년 제2기까지의 부가가치세 과세기간 중 쟁점부동산 중 지상 1층 ~ 3층을 특수관계자인 (주)○○, (주)○○커뮤니케이션 등 [이하 “(주)○○ 등”이라 한다] 에 임대함.
• 나. 대구지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 부당하게 저가 임대하였다 하여 쟁점부동산의 임차인들 중 제3자 임차인인 ○○요리직업학교(4층)의 임대가액을 그 시가로 보아 적정 임대수입금액을 산정한 후 청구인이 신고한 임대수입금액(이하 “쟁점금액”이라 한다)과의 차액인 325,403,144원에 대하여 부당행위계산 부인하여 동 세무조사 결과를 처분청에 통보함.
• 다. 처분청은 이에 따라 2008.5.7. 청구인에게 2004년 ~ 2007년 귀속 종합소득세 913,626,150원(○○○ 귀속분 895,949,280원, ○○○ 귀속분 17,676,870원) 및 2004년 제2기 ~ 2007년 제2기 부가가치세 42,270,420원 (○○○ 귀속분 33,816,340원, ○○○ 귀속분 8,454,080원)을 경정・고지함.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.24. 심판청구를 제기함.

• 가. 청구인 주장 부당행위계산 부인에 관한 규정은 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에 적용되는 바, 쟁점부동산을 소유한 청구인이 특구관계자인 (주)○○ 등에 대한 지분율이 99%에 달하여 청구인이 저가임대를 하였다 하더라도 이에 따른 (주)○○ 등의 이익은 청구인의 배당소득으로 귀속되어 과세되므로 청구인이 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당함. 처분청이 쟁점금액에 대하여 부당행위계산 부인함에 있어 ○○요리직업학교의 임대료를 시가로 보았으나, ○○요리직업학교에 대한 임대차계약의 경우 그 임대기간(2002.4.25. ~ 2007.10.31.)이 5년 이상인 장기계약으로 물가인상율 등을 감안하여 임대료를 시가보다 높게 산정하였는 바, 합리적인 시가 산정을 위하여는 ○○요리직업학교 외 다른 제3자 임차인(○○영재스쿨, ○○노래방 등)의 임대가액을 감안하여야 함에도 위 임대가액 중 가장 높은 ○○요리직업학교의 임대료를 시가로 보아 과세하는 것은 부당함.
• 나. 처분청 의견 (주)○○ 등에 대한 저가임대가 건전한 사회통념이나 상관념에 비추어 경제적 합리성이 있다고 보기 어렵고, 달리 청구인이 (주)○○ 등에 이익을 부여하여야 하는 특별한 사정은 없는 바, 쟁점부동산을 시가보다 저가에 임대함으로 인하여 그 임대수입금액이 과소계상되었으며, (주)○○ 등은 설립일 이후 청구인에게 배당한 사실이 없을 뿐 아니라, 설령 저가임대에 따른 이익이 (주)○○ 등의 소득금액에 포함되었다 하더라도 당해 이익이 배당소득과 직결된다고 보기 어려우므로 위 임대수입 과소계상분에 대하여 부당행위계산 부인한 이 건 처분은 정당함. 쟁점부동산의 제3자 임차인인 ○○요리직업학교는 청구인의 쟁점부동산 취득일인 2002.4.25.부터 2007.10.31.까지 쟁점부동산 중 4층을 임차한 학원사업자로 청구인의 특수관계자인 (주)○○ 등과 그 업종이 교육서비스업(학원)으로 동일하고 그 임차한 층은 (주)○○ 등이 임차한 층(1 ~ 3층)보다 이용여건이 열악(4층)하며, 그 임대차기간이 장기간이어서 임대료가 시가보다 높게 책정되었다는 청구인의 주장과는 달리 2004.1.1 및 2004.7.1. 각각 월세를 낮추어 조정한 것으로 확인되고, 제3자 임차인 중 ○○노래방이 임대한 층은 지하 1층으로 (주)○○등이 임차한 1 ~ 3층에 비하여 열악한 조건이며, 다른 제3자 임차인인 ○○영재스쿨학원은 2003.10.17. 임대차관계가 종료되어 동 학원의 임대료를 임대차기간이 2004년 제2기 ~ 2007년 제2기 부가가치세 과세기간인 (주)○○ 등의 임대료 시가로 보기 어려워 이들 임대가액을 시가로 적용할 수 없으므로 청구인의 주장은 타당하지 아니함.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 중 일부를 특수관계자에게 저가임대한 것으로 보아 부당행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부 쟁점부동산 중 일부를 특수관계자에게 임대한 것과 관련하여 한 시가(임대료)산정의 적정성 여부
• 나. 관련법령

○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 함. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니함. 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가

○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 함.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(괄호 생략)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법 시행령 제98조 제3항 및 제4항 또는 법인세법 시행령 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의2에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 함.

○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 배당소득(제17조 제1항 제6호의3의 규정에 따른 배당소득만 해당함)・부동산임대소득・사업소득 또는 기타소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있음.

② 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자의 범위 또는 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정함.

○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계있는 자”라 함은 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말함.(단서 생략)

2. 특수관계있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.(단서 생략)

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용함.

○ 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말함.

6. 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율・요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 주주 등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주 등인 임원을 포함함) 및 사용인에게 사택을 제공하는 경우를 제외함.

③ 제1항 제1호・제3호・제6호・제7호 및 제9호(제1항 제1호・제3호・제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한함)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액이상인 경우에 한하여 적용함. (2007.2.28. 신설) 제89조【시가의 범위 등】

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의함.

1. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액).(단서 생략)

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제1호 및 동법시행령 제57조 제1항・제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 봄.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외함) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 함.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(괄호 생략)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

• 다. 사실관계 및 판단 (주)○○ 등의 2007사업연도 주식 등 변동상황명세서에 의하면, 청구인은 (주)○○ 및 (주)○○커뮤니케이션에 대하여 특수관계자인 것으로 확인되며, (주)○○ 등의 주주(출자자) 및 주식(출자좌)보유현황은 아래 <표1>과 같이 나타남. <표1> (주)○○ 등의 주주(출자자) 및 주식(출자좌)보유 현황 법인명 대표자 주주 (출자자) 주식수 (출자좌수) 지분율 (%) 비고 (주)○○

○○○

○○○ 9,400 94 청구인

○○○ 100 1

○○○ 500 5 청구인 (주)○○커뮤니케이션

○○○

○○○ 16,000 40 청구인

○○○ 6,000 15 청구인의 자

○○○ 6,000 15 〃 (주)○○ 12,000 30 청구인이 대표자 쟁점부동산에 대한 임대현황은 아래 <표2>와 같으며, 청구인은 특수관계자인 (주)○○에 대하여 ○○요리직업학교 등 제3자 임차인에 대한 임차료(1㎡당 5.806천원 ~ 8.872천원)보다 저가(1㎡당 0.990천원 ~ 2.680천원) 임대한 것으로 쟁점부동산 임대차계약서 및 이에 관한 처분청 조사내용 등 이 건 심리자료에 의하여 나타남. <표2> 쟁점부동산 임대현황 (단위: ㎡, 천원) 임차인 임대내역 비고 상호 관계 업종 층 면적 임대기간 보증금 월세 1㎡당 월세 (주)○○ 특수 관계자 외국어학원 (서비스) 1~3 1,515.48 ‘04.8.1.~’05.1.31. 100,000 500 0.990 ‘05.2.1.~’05.9.30. 〃 1,000 1.320 ‘05.10.1.~’07.2.7. 200,000 2,000 2.639 1,492.36 ‘07.2.8.~’07.12.31. 〃 〃 2.680 (주)○○커뮤니케이션 〃 원격평생 교육시설 (서비스) 1 23.12 ‘07.2.8.~’07.12.31. 10,000 300 17.301 일부 임대 임차인 임대내역 비고 상호 관계 업종 층 면적 임대기간 보증금 월세 1㎡당 월세

○○요리 직업학교 제3자 요리학원 (서비스) 4 501.6 ‘02.4.25.~’03.12.31. 50,000 3,950 8.872 ‘04.1.1.~’04.6.30. 〃 3,893 8.758 ‘04.7.1.~’07.10.31. 〃 3,200 7.376 시가

○○노래방 〃 노래연습장 (서비스) 지하 1층 310 ‘03.1.1.~’04.7.31. 30,000 1,850 6.935 ‘04.8.1.~’06.12.31. 〃 1,500 5.806

○○영재스쿨학원 〃 입시학원 (서비스) 2 248 ‘02.12.1.~’03.10.17. 100,000 500 6.048 일부 임대

• 주) 1㎡당 월세 = [(보증금×0.01) + 월세)] / 임대면적 청구인에 대한 ○○지방국세청장의 조사복명서에 의하면, ○○시 ○○구 ○○동 804-1은 (주)○○의 업무를 실질적으로 총괄하는 장소이며, 동 소재지에 위치하는 쟁점부동산은 대표이사인 ○○○과 ○○○ 공동소유로 제3자(○○요리직업학교)와 특수관계자인 (주)○○ 등에 임대하였으나 특수관계자에게 시가(○○요리직업학교에 대한 임대료 1㎡당 7.376천원)보다 낮은 가액(1㎡당 2.639천원)으로 임대하였음을 확인하고 있음. 청구인 ○○○의 확인서(2008.2.11.)에 의하면, 쟁점부동산은 2002년 4월 ○○○(지분 5분의1)과 공동으로 취득하여 지하는 2007년 4월까지, 4층은 2007년 10월까지 타인에게 임대를 하였고, 1・2・3층은 학원으로 임대하거나 ○○학원 관련 사업장으로 사용하였다고 하며, 제3자 임차인인 ○○영재스쿨학원 대표자 ○○○의 확인서(2008.3.28.)에 의하면, 2002.11.11.부터 쟁점부동산 2층 중 75평을 임차하여 ○○영재스쿨학원을 운영하던 중 2003.10.17. 사업장을 이전하면서 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 해지하고 사업장을 철수하였다는 내용이 기재되어 있음. 이 건과 관련한 과세전적부심사청구에 대한 ○○지방국세청장의 결정서(2008.4.25.) 내용에 의하면, (주)○○ 및 (주)○○영재점에 대한 청구인(○○○,○○○)의 지분율은 93.5 ~ 99%(2004 ~ 2007사업연도)이고, (주)○○ 등의 이익잉여금처분계산서를 검토한 결과, 이 건 과세기간에 해당하는 2004 ~ 2007사업연도 중 위 법인의 이익을 배당한 사실은 없는 것으로 확인하고 있음. 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점①과 관련하여 쟁점부동산에 대한 임대료 현황에 의하면, 청구인은 특수관계자인 (주)○○ 등에게 제3자 임차인들에 비하여 저가임대한 사실을 부인하기 어려우며, 이로 인하여 그 임대수입이 과소계상되었을 뿐만 아니라, (주)○○ 등이 설립일 이후 청구인에게 배당한 사실이 없는 점 등에 비추어 (주)○○ 등에 대한 임대수입을 과소계상하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정할 수 있어 보이므로 이 부분에 대한 청구인의 주장 또한 타당하지 아니한 것으로 판단됨. 또한, 쟁점②과 관련하여 처분청은 (주)○○ 등에 대한 임대료 시가를 산정함에 있어 ○○요리직업학교의 임대료를 적용하였으나 청구인은 동 임대료를 시가로 적용함은 부당하다는 주장을 하는 바, 쟁점부동산의 제3자 임차인 중 ○○요리직업학교 이외에 ○○노래방 및 ○○영재스쿨학원이 있으나, ○○영재스쿨학원은 2003.10.17. 임대차관계가 종료되어 (주)○○ 등의 임대차기간이 2004.8.1. ~ 2007.12.31.인 점을 감안할 때 동 학원의 임대료를 (주)○○ 등의 임대료 시가로 보기는 어려우며, ○○노래방은 (주)○○과 업종이 상이할 뿐만 아니라 지하층으로 (주)○○ 등이 위치한 1 ~ 3층에 비하여 열악한 여건이므로 이들 임차인에 대한 임대료를 적정시가로 보기는 어려워 보임. 한편, ○○요리직업학교의 경우 그 업종은 교육서비스업(학원)으로 외국어학원인 (주)○○과 유사하고, 그 위치(최상 4층 중 4층) 등 이용여건을 감안할 때 (주)○○ 등에 비하여 우위의 조건으로 보기 어려우며, ○○요리직업학교에 대한 임대차기간 중 2004.1.1. 및 2004.7.1. 각각 월세를 낮춘 사실이 있으며, 이 건 처분에 있어 3회에 걸친 임대차기간의 임대료 중 최근 가장 낮은 가액(1㎡당 7.376원)을 시가로 적용한 점 등에 비추어 ○○요리직업학교의 임대료를 적정시가로 보아 청구인이 신고한 임대수입 과소계상분에 대하여 부당행위계산부인한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정함.