실지거래가액이 사실과 다르게 확인된 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 000도 00시 00동 000-0번지 대지 285.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.7.18. 한국수자원공사로부터 26,737,500원에 취득하여 2003.9.8. 청구외 000에게 양도하고, 2003.10.14. 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 43,500,000원, 취득가액을 26,737,500원으로 하여 양도차익을 계산하였고, 2003.11.30. 양도소득세 1,500,520원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양수자인 청구외 000으로부터 청구인의 실지양도가액이 210,000,000원임을 확인하여 2007.12.10. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 75,756,290원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 실지거래계약서가 아닌 검인계약서에 의하여 양도차익을 계산하였는 바, 청구인은 구 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의하여 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고한 것으로 볼 수 없으므로 쟁점토지의 양도차익은 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 다시 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 양도소득세를 부당하게 줄이기 위하여 양도가액을 실제보다 줄여서 작성한 검인계약서에 의하여 양도차익을 계산하였고, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액이 허위임이 밝혀졌으므로 소득세법 제114조 제4항 단서의 규정에 의하여 처분청이 쟁점토지의 양수자로부터 확인한 가액 210,000,000원을 실지 양도가액으로 보아 쟁점토지의 양도차익을 계산한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고한 실지거래가액이 사실과 다르게 확인될 경우(2003년 귀속분)에도 기준시가에 의하여 양도소득세를 경정하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】→ 2003.12.30. 법률 제7006호로 개정 전의 것

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ～4. (생 략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요될 실지거래가액에 의한다. (3) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정 에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적 용되는 경우 당해매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취 득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매 사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가 에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(개정 2001.12.31) (6) 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】 (2003.7.30. 대통령령 제18073호로 개정된 것)

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우 (6) 소득세법 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지(국․공유지를 포함한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지는 토지구획정리사업에 의하여 000도 00시 00동 산00-0번지에서 환지된 것으로 청구인은 2001.7.18. 한국수자원공사로부터 토지구획정리사업이 완료된 쟁점토지를 분양대금 26,737,500원에 취득하였고, 2003.9.8. 청구외 000에게 매매대금 210,000,000원에 양도하였다

(2) 청구인은 2003.10.14. 양도소득세 예정신고시 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하지 아니하고, 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서 취득가액은 수자원공사로부터 실지 취득가액인 26,737,500원으로 신고하였으나, 양도가액은 검인계약서상 매매가액인 43,500,000원으로 신고하였다.

(3) 처분청은 2007.8.13. 0000국세청장으로부터 양도가액 허위신고 혐의자 등에 대한 서면감사 실시계획(0000국세청 감사관실-0000, 2007.8.13)을 통보받고, 쟁점토지의 양수자 청구외 000으로부터 청구인과 실지 거래한 매매가액이 210,000,000원임을 확인하였는 바, 청구외 000은 2005.6.24. 쟁점토지를 청구외 000에게 매매대금 230백만원에 양도하고, 2005.8.11. 관할 00세무서장에게 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지의 실지 취득가액을 210백만원으로 기재한 양도소득금액계산명세서와 청구인으로부터 쟁점토지를 취득할 당시의 실지매매계약서(작성일 2003.8.21. 잔금지급일 2002.8.9)를 근거로 첨부하였으며, 동 매매계약서상 실지 매매대금은 210백만원으로 기재되어 있는 것으로 확인된다.

(4) 이 건 과세요건 성립 당시의 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것) 제96조 제1항 제6호 및 제97조의 규정에 의하면, 부동산의 양도차익은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 되어 있고, 같은법 제114조 제4항 단서의 규정에 의하면, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 되어 있는 바, 기준시가 과세대상인 양도자산에 대하여 납세의무자가 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 신고한 경우로서 신고한 가액이 사실과 다르게 확인된 때에는 기준시가에 의하여 과세할 수 없고, 처분청이 확인한 가액을 실지 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서 쟁점토지의 양도차익을 취득당시 및 양도당시의 기준시가에 의하여 다시 계산하야야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.