담보제공을 전제로 평가한 감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.12.2. 피상속인 하○○의 사망으로 인하여 재산을 상속받고 2006.5.31. 상속재산 중 ○○광역시 ○○구 ○○동 99-1번지 ○○○아파트 102동 1501호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 기준시가(640,000,000원)로 평가하여 상속세과세가액을 산정하고 상속세를 신고․납부하였다. 감사원이 ○○지방국세청에 대한 감사에서 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형 102동 1101호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액(2005.12.27. 등기원인)이 1,200,000,000원(기준시가 640,000,000원)으로 확인되므로 쟁점아파트에 대하여 기준시가가 아닌 매매사례가액을 적용하여 시가를 산정하고 상속세과세가액을 계 산하여 상속세를 결정하라고 감사지적함에 따라 ○○지방국세청장은 처분청에 상속세 과세자료를 통보하였다. 처분청은 이에 따라 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세과세가액을 산정하여 2007.11.6. 청구인에게 2005.12.2. 상속분 상속세 307,706,230원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.4. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 매매사례가액은 비교대상아파트의 매매가액 한 건에 불과하여 그 가액이 시가를 반영한다고 보기는 어렵고, 비교대상아파트의 취득자가 학교법인이 므로 개인 간의 거래와 현저한 차이가 있으며, 아파트의 경우 거래 시기, 주변 환 경 등에 따라 매매가액에 차이가 있을 수 있으므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이고, 과세관청의 공적인 견해표명인 국세청 기준시가를 신뢰하고 상속세를 신고한 것을 부인하고 과세관청만이 독점하는 정보인 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 신의성실의 원칙을 위반한 처분이며, 구 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에서 규정하는 매매사례가액의 개념이 불 명확하여 조세법령명확주의에 위배되고, 구 상속세및증여세법 제60조 제3항 에서 규정한 시가에 대한 위임의 한계를 일탈한 것이므로 그에 따라 과세한 처분은 위법․부당하다.

(2) 공신력 있는 감정기관인 한국감정원이 2004.11.16. 쟁점아파트를 평가한 감정가액(800,000,000원)이 존재하므로 그 가액을 당해아파트의 시가로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 상속재산과 면적위치용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으므로 처분청이 쟁점아파트와 같은 단지 내의 같은 동, 같은 면적 및 유사한 층의 비교대상아파트의 매매사례가액을 당해아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 단서에 일정한 조건을 충족할 것 을 전제로 당해 자산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적합하지 아 니한 감정가액은 시가에서 제외하도록 하고 있으므로 은행대출을 위 한 담보목적으로 평가한 청구인이 제시한 감정가액은 시가로 볼 수 없다.

• 가. 쟁점 (1) 같은 단지 내의 같은 동에 소재하고 같은 면적인 다른 아파트의 매매사례가 액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부 (주위적 청구)

(2) 평가기간을 경과한 기간에 일정한 조건(담보제공)이 충족될 것을 전제로 감정기관이 평가한 감정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 있는지 여부 (예비적 청구)

• 나. 관련법령

(1) 쟁점(1) 관련 (가) 구 상속세및증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것)

1. 제60조 (평가의 원칙등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

2. 제61조 (부동산등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (나) 구 상속세및증여세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(2) 쟁점(2) 관련 (가) 구 상속세및증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제60조 (평가의 원칙등)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (나) 구 상속세및증여세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정되기 전의 것) 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 2005.12.2. 피상속인의 사망으로 인하여 쟁점아파트를 상속받아 2006.5.31. 기준시가(640,000,000원)로 평가하여 상속세를 신고․납부하였으나, 처분청은 비교대상아파트의 매매사례가액(1,200,000,000원)을 쟁점아파트의 시가 로 보아 상속세 307,706,230원을 결정고지하였음이 상속세결정결의서 등의 심리 자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세함은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이고, 처분청이 국세청장이 고시한 기준시가에 의한 신고가액을 인정하지 아니함은 신의성실의 원칙을 위배하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점아파트와 비교대상아파트는 ○○광역시 ○○구 ○○동 99-1번지에 소 재하는 같은 단지 내의 아파트로서 쟁점아파트는 102동 15층이고 비교대상아 파트는 같은 102동 11층이며, 위치․면적과 상속개시일(2005.12.2) 현재 국세청 의 기준시가가 640,000,000원으로 동일함이 등기부등본 및 국세청의 기준시가 조회에 의하여 확인된다.

2. 비교대상아파트는 상속개시일(2005.12.2.) 후 6월 이내인 2005.12.27. 허○ ○이 학교법인 ○○교육재단에 1,200,000,000원에 양도하였음이 등기부등본 및 국세 통합전산망의 양도소득세결정결의서 조회 등의 심리자료에 의하여 확인된

• 다. 3) 구 상속세및증여세법 제60조 제1항 과 제2항 및 같은법시행령 제49조 제5항에 서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되, 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정 되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하 여 시가로 인정되는 것을 포함하며, 당해 자산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일 하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내에 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으므로 매매사례 가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가 보다 이를 먼저 적용하 여야 할 것이다.

4. 살피건대, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치․면적과 기준시가가 같고, 상속 개시일 후 6개월 이내에 거래되었으므로 구 상속세및증여세법시행령 제49조 제5 항의 규정에 따라 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속 세를 과세한 처분은 적법․타당한 반면, 매매사례가액이 1건이고 비교대상아파트의 취득자가 학교법인이므로 비교대상 아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 구 상속세및증여세법 제60조 제2항의 위임을 받아 시가로 보는 범위를 규정하는 같은법시행령 제49조 제5항이 법률의 위임범위를 벗어나고 납세자의 예측가능성을 침해하며 당해 조 항에서 규정하는 매매사례가액의 개념이 불명확하여 조세법령명확주의에 위배된 다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다(조심 2008중○○○, 2008.3.21.외 다 수 같은 뜻).

5. 또한, 상속세는 정부의 결정에 의하여 납세의무가 확정되는 세목이므로 처분 청이 상속재산에 대한 시가를 조사하여 구 상속세 및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조의 규정에 따라 확인되는 매매사례가액을 당해 재산의 시가로 보 아 상속세를 결정하는 것이 국세기본법 제15조 에 규정된 신의성실의 원칙을 위 배하였다고 볼 수는 없다(국심 2007서○○○○, 2007.9.6. 같은 뜻). (다) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 적법․타당하다 고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 한국감정원에서 2004.11.16. 담보제공목적으로 쟁점아파트에 대하여 감정평 가를 하였고, 감정가액이 800,000,000원임이 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 구 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 에서 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감 정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 보되, 평가기준일(상속 개시일) 전후 6월을 초과한 기간에 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에도 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지 가격변동에 특별한 사정이 없 다고 인정되는 경우 같은법시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원 회의 자문을 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있으나, 일정한 조건을 충족할 것을 전제로 당해 자산을 평가하는 등 상속세 및 증여세 의 납부 목적에 적합하지 아니한 감정가액은 시가에서 제외하도록 규정하고 있 다. (다) 청구인은 예비적 청구에서 한국감정원의 감정가액이 존재하므로 그 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 하다고 주장하고 있으나, 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 아니라, 한국감정원이 평가한 감정가액은 평가기준일(상속개시일)부터 6월 이전에 평가한 것으로서 구 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 제2항 의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문회의를 거치지 아 니하였고, 담보제공을 전제로 쟁점아파트를 평가하여 상속세 및 증여세의 납부 목적에 적 합하지 아니한 감정가액에 해당한다고 판단되므로 구 상속세및증여세법시행령 제49조 제1항 제2호 의 규정에 따라 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다. (라) 따라서, 처분청이 한국감정원의 감정가액을 쟁점아파트의 시가로 인정하지 아니하고 상속세를 과세한 이 건 처분은 적법․타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.