부동산특별조치법에 따라 취득하는 부동산의 취득시기

00세무서장이 2007.11.6. 청구문중에게 한 2003년 귀속 양도소득세 38,155,170원의 부과처분은 000 도 00시 00면 00리 00-00번지 임야 13,223㎡의 취득시기를 소유권이전 등기부 접수일인 1994.6.8.로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. 000 씨0000문중인 청구문중은 000도 00시 00면 00리 00-00번지 임야 13,223㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2003.10.30. 양도한 후, 2004.5.31. 실지거래가액[양도가액 10,000천원, 취득가액(환산가액) 73천원]으로 양도차익을 계산하여 2003년 귀속분 양도소득세를 확정 신고 및 자진 납부하였다.
• 나. 처분청은 2007.5.21.～2007.5.30.까지 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점토지의 양도가액이 160,000천원임을 확인하고, 2007.5.31. 양도가액 160,000천원, 취득가액(환산가액) 1,172천원으로 하여 과세 예고 통지하였으며, 청구문중은 과세전적부심사를 청구하여 처분청이 쟁점토지의 취득가액(환산가액) 계산시 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 산정하여 적용하도록 2007.7.26. 일부 인용 결정하였고, 이에 따라 처분청은 2007.11.6. 청구문중에게 양도가액을 160,000천원, 취득가액(환산가액)을 19,542천원으로 계산한 양도소득세 38,155천원을 경정고지하였다.
• 다. 청구문중은 이에 불복하여 2008.2.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구문중 주장 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 청구문중이 1979.10.26. 매매(취득)를 원인으로 하여 1994.6.8. 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(법률 제4502호로 이하 “부동산특별조치법”이라 한다)에 의하여 소유권이전 등기를 하였으나, 쟁점토지의 대금청산일이 확인되지 아니하므로 등기접수일을 취득시기로 보아야 한다. 국세청 예규(서면4팀-2214, 2006.7.11)에서도 부동산특별조치법에 의하여 소유권이 이전되는 경우에는 매매대금의 청산일이 확인되면 그 대금청산일을 취득시기로 하되, 대금청산일이 불분명한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등 기․등록접수일을 취득시기로 적용한다고 하고 있다. 또한, 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하면 2003년 귀속 양도소득세를 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의함을 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액을 적용하여 계산할 수 있고, 소득세법 제96조 제2항 제5호 의 규정에 따라 본인의 선택에 의하여 실지거래가액을 적용 받으려면 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 신고하여야 함에도 불구하고 청구문중은 양도 당시 실지거래가액의 증빙서류는 제출하였으나 취득당시의 실지거래가액은 확인되지 아니하여 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고 납부하였다. 취득가액의 확인이 되지 않는 쟁점토지에 대하여 청구문중이 착오로 실지거래가액 을 적용하여 양도소득금액을 계산하여 신고하였다 하더라도 쟁점토지는 실지거래가 액 적용대상이 아니므로 기준시가를 적용하여 양도소득금액을 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 1994.6.8. 부동산특별조치법에 의하여 청구문중 명의로 소유권이전 등기 하기 이전부터 청구문중 소유였으나, 1969.5.15. 취득하여 최초 등기할 때는 문중원 명의로 등기(명의신탁)하였다가 1994년 부동산특별조치법 시행으로 문중명의로 등기이전(명의신탁 해지) 하였을 뿐이며, 쟁점토지 실제 취득시기는 소유권이전 등기 접수일인 1994.6.8.이 아니고 최초 보존등기일인 1969.5.15.로 보아야 하므로 쟁점토지 취득시기를 의제취득일(1985.1.1)로 한 결정은 정당하다. 청구문중이 양도가액은 확인되었으나 취득가액은 확인되지 아니하였으므로 양도차익 산정을 기준시가로 해야 한다고 주장하나, 소득세법 제96조 제1항 제6호, 같은법 제100조 제1항, 같은법 제114조 제4항 단서에 의하여 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(환산가액 포함)에 의하고, 신고된 실지거래가액이 사실과 달라 처분청이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정하도록 규정하고 있어 양도가액을 실지거래가액으로 하고 취득가액을 의제취득일을 기준으로 한 환산가액으로 하여 세액을 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지의 취득시기가 언제인지(청구문중이 쟁점토지를 취득하여 문중원에게 명의신탁하였다가 환원 등기한 것인지, 아니면 문중원으로부터 취득한 후 부동산특별조치법에 의하여 취득 등기한 것인지의 여부)

② 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 신고하였으나 신고가액이 사실과 달라 실지거래가액을 확인하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령

(1) 쟁점① 관련 (가) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다 (나) 소득세법(1995.12.29) 부칙 제8조 (양도자산의 취득시기에 관한 의제) 제94조제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날 에 취득한 것으로 본다. (다) 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

(2) 쟁점② 관련 (가) 소득세법 제96조 (양도가액) <2004.개정전의 것>

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다

○ 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (나) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구문중은 쟁점토지를 취득하여 2003.10.30. 양도한 후, 2004.5.31. 실지거래가액[양도가액 10,000천원, 취득가액(환산가액) 73천원]으로 양도차익을 계산하여 2003년 귀속분 양도소득세를 확정신고 납부하였고, 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 160,000천원임을 확인하고 2007.11.6. 양도가액을 160,000천원, 취득가액(환산가액)을 19,542천원으로 결정하여 양도소득세 38,155천원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다 (가) 청구문중은 쟁점토지를 1979.10.26. 매매를 원인으로 하여 부동산특별조치법에 따라 1994.6.8. 소유권이전 등기하였으나, 대금청산일이 불분명하므로 등기접수일을 취득시기로 보아야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조는 자산의 양도차익을 계산함에 있 어서 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산 한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등 록접수일 또는 명의개서일, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 규정하고 있다. (다) 청구문중은 부동산특별조치법에 의하여 소유권 이전할 당시, 청구문중이 쟁점 토지를 1979.10.26. 공부상 등록된 소유자 000외 3인으로부터 매수하여 사실상 소유하고 있음을 당시 00군청에 000외 2인이 보증하여 1979.10.26. 매매(취득)를 원인으로 하여 1994.6.8. 소유권이전 등기한 것으로 확인된다. (라) 처분청은 일반적인 문중명의 토지가 명의신탁 형태로 취득등기가 이루어지고 있으며 문중원이 문중에 양도하는 경우 실제 양도가 아닌 명의신탁 해지에 해당하므로 양도소득세가 과세되지 않는다고 하면서 청구문중이 문중원 명의로 1969.5.15. 명의신탁 취득하였다는 의견을 제시하고 있으나 이에 대한 증빙자료는 제시하지 못하고 있다. (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 부동산특별조치법에 의하여 등기된 부동 산의 경우에도 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기 및 양도시기에 대하여 소득세법상의 별도의 규정을 두고 있지 아니하므로, 쟁점토지의 취득시기 또는 양도시기를 판정함에 있어서는 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항 제1호의 규정에 따라야 할 것인 바 (국심2005부1014, 2005.6.24. 외 다수 같은 뜻임), 청구문중이 취득한 쟁점토지는 1979.10.26. 매매한 것으로 등기부등본에 나타나나, 대금청산일이 확인되지 아니하므로 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일인 1994.3.23.을 쟁점토지의 취득시기로 하여 이 건 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다 (가) 청구문중은 취득가액의 확인이 되지 않는 쟁점토지에 대하여 착오로 실지거래 가액을 적용하여 양도차익을 계산하여 신고하였다 하더라도 쟁점토지는 실지거래가 액 적용대상이 아니므로 기준시가를 적용하여 과세하여야 한다고 주장한다. (나) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정된 것) 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서는 부동산의 양도차익은 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하여 계산하되, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 계산하도록 규정하고 있고, 같은법 제114조 제4항 단서는 거주자가 제96조 제1항 제6호(실거래가신고) 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서(실거래가 필요경비)의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고 있으며, 같은조 제5항은 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. (다) 쟁점토지 매수자인 000의 확인서와 실제 쟁점토지 부동산매매계약서에 의하 면, 000이 청구문중으로부터 쟁점토지를 160,000천원에 취득하였다고 진술하고 있고 실제 부동산매매계약서에도 동일한 금액으로 계약이 체결된 사실이 확인된다. (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구문중이 기준시가 대상인 쟁점토지의 양도소득금액을 착오로 실지거래가액을 적용하여 신고하였으므로 기준시가를 적용 하여 과세하여야 한다고 주장하지만, 쟁점토지의 실제 양도가액이 부동산매매계약 서와 매수자인 000의 확인서에 의하여 160,000천원이라는 사실이 확인된 것은 청 구 문중이 쟁점토지의 부동산매매계약서를 이중으로 작성하여 낮은 양도가액을 실 지 거래가액으로 하여 신고한 것으로 보이므로 착오에 의하여 실지거래가액으로 신 고 하였다는 청구문중의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 또한, 청구문중이 기준시가 과세대상인 쟁점토지의 양도차액을 실지거래가액으로 계산하여 신고한 경우로서 신고한 양도가액이 사실과 다르게 확인되었으므로 소득 세법 제114조 제4항 단서에 의하여 확인된 실지거래가액을 양도가액으로 하고, 취 득당시의 실지거래가액은 확인되지 아니하므로 같은조 제5항에 따라 환산가액을 취 득가액으로 하여 양도차익을 계산하 는 것이 타당하다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 양도당시의 실지거래가액 및 취득당시의 환산가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호․제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.